房地产司法鉴定估价报告书

　　房地产司法鉴定估价报告书

　　项目名称：河北骏广木制品有限公司位于广宗县创业大道 东侧的公共租赁住房强制拍卖价值评估

　　委 托 方：广宗县人民法院

　　估价单位：邢台卓勤立源房地产估价有限公司

　　估价人员：霍志宏 刘剑

　　报告出具日期： 2017年11月24日

　　报告编号：卓勤司鉴[2017]字第1110号

　　致委托方函

　　广宗县人民法院:

　　接受贵院委托的司法鉴定业务，我们对河北骏广木制品有限公司位于广宗县创业大道东侧的公共租赁住房进行了实地勘查和有关资料的收集、评估等工作。依据委托方提供的河北省广宗县人民法院（2017）冀0531司26号《司法鉴定对外委托书》，估价对象为河北骏广木制品有限公司的公共租赁住房24套（住房套型建筑面积58.9㎡，共计1413.6㎡）。结合该估价对象的建造年代、建筑结构、配套设施、功能等因素，按照国家制定的各项法规文件及规定的技术标准和评估程序，以及贵院提供的有关资料等，本着独立、客观、公正、合法的原则，对其以2017年11月15日为价值时点的强制拍卖价值进行了评估，为贵院司法鉴定房地产强制拍卖价值提供参考。估价人员遵循估价原则，按照估价程序，通过进行科学的测算和对影响房地产价值因素的客观分析，综合确认估价对象在价值时点的强制拍卖价值采用成本法、收益法下进行的测算结果为人民币3342000元（人民币大写叁佰叁拾肆万贰仟元整，本次测算结果取整到仟位）。

　　估价结果明细表：

　　评估价值为3342456元，估价结果取整至千位后为3342000元。

　　特殊提示：

　　1、当事人或者其他利害人对评估报告有异议的可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。

　　2、在司法拍卖实践中，强制拍卖所实现的价值不包含房地产交易时应由产权人缴纳的相关税费，本报告遵循司法拍卖惯例，评估结果已考虑了应由产权人缴纳的相关税费对估价结果的影响。

　　3、不考虑其他特殊交易方式下的特殊交易价格。

　　4、估价对象为公共租赁住房，按照相关政策规定能于出租，不能出售买卖。房地产处置后公共租赁住房性质不变，请报告相关使用人注意。

　　本报告交付委托方估价报告原件五份，报告复印件无效。

　　特此函告

　　邢台卓勤立源房地产估价有限公司

　　法定代表人：

　　二Ｏ一七年十一月二十四日

　　目 录

　　· 目录---------------------------------第3页

　　· 注册房地产估价师声明---------------------------------第4页

　　· 估价的假设和限制条件---------------------------------第5-6页

　　· 结果报告---------------------------------------------------第7-12页

　　· 附件---------------------------------第13-33页

　　注册房地产估价师声明

　　我们郑重声明：

　　1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

　　2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

　　4、我们依照中华人民共和国国家标准 GB/T50291-2015《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

　　5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量、数量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。

　　6、没有人对评估报告提供重要的专业帮助。

　　7、委托方只可按照本估价报告的估价目的使用，不可用于其他用途。未经估价师和评估机构同意，估价报告不得向委托方及案件相关方以外的单位和个人提供，因使用不当引起不良后果的，估价师和评估机构不承担相应责任。

　　8、本次估价报告及依据的有关资料由委托方提供，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成结果误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

　　9、我们会妥善保管委托方的文件资料，未经委托方书面许可，不会将上述文件资料擅自公开或泄露给他人。

　　中国注册房地产估价师

　　估价的假设和限制条件

　　一、一般假设

　　1、本次估价是以估价对象被强制拍卖为假设前提。

　　2. 本次估价是以委托方提供的资料属实为假设前提。建筑面积以委托方提供的《广宗县骏广木业共租住房共建协议书》复印件记载的面积为依据，面积如有变动估价结果应进行相应调整。

　　3.假定估价对象在价值时点状况与在完成实地查勘之日的状况一致。因为勘察时只能对委估建筑物外观、现状进行一般性勘测,无法对其内部质量进行实质性检测，只能以其建筑物质量符合原设计要求和有关质量标准为假设前提。

　　4.假设房地产市场在报告有效期内没有较大波动，在报告使用有效期内如有较大波动，提醒报告使用者慎用本估价结果。

　　二、未定事项假设

　　委托方未提供估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》复印件。依据其提供的《土地登记审批表》复印件显示土地用途为工业用地，依据其提供的《广宗县骏广木业共租住房共建协议书》复印件显示房屋用途为公共租赁住房。本次评估设定估价对象为工业用地上的公共租赁住房。

　　三、不相一致假设

　　经向委托方询证：（2017）冀0531司26号《河北省广宗县人民法院司法鉴定对外委托书》记载的河北骏广木制品有限公司与《土地登记审批表》、《广宗县骏广木业租赁住房共建协议书》等资料上记载的河北骏广木制品有限公司为同一家公司。

　　四、本报告使用的限制条件

　　1、估价结论为满足以上全部假设与限制条件下的强制拍卖价值，本估价报告只能用于与本次估价目的相符的用途，若改变用途，必须重新估价。

　　2、本报告使用期限自出具日起一年内有效，超过使用期限需重新估价。

　　3、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

　　4、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正。

　　5、本报告加盖的机构印章均为原件，复印件无效。

　　司法鉴定估价结果报告

　　一、委 托 方

　　广宗县人民法院

　　二、估 价 方

　　邢台卓勤立源房地产估价有限公司

　　资质等级：贰级

　　资质证书编号：冀建房估（邢）21号

　　法人代表：陈振国

　　联系人：许 乐

　　联系电话：0319-3890609

　　地 址：邢台市桥东区泉南大街123号德邦写字楼601室

　　三、估价目的

　　此次估价目的是为委托方强制拍卖估价对象提供强制拍卖价值参考。

　　四、估价对象

　　1.估价对象区位状况

　　估价对象位于广宗县创业大道东侧，西距创业大道较近、北临富强路，区域内交通较便利。市政基础设施条件达到“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖），基础设施齐全；附近为工业、商住混合区，有御湖大酒店、河北广玉淀粉糖业有限公司企业。居住环境一般、存在一定的环境污染。

　　2.估价对象权属状况

　　根据委托方提供的编号为2010-0027的《土地登记审批表》复印件，登记类型为出让国有建设用地使用权初始登记，使用权人姓名为河北骏广木制品有限公司，座落于广宗县创业大道东侧、用途为工业用地、权属性质为国有、使用权类型为出让、使用期限为50年，终止日期为2060年7月28日。

　　依据委托方提供的《广宗县骏广木业租赁住房共建协议书》复印件，公共租赁住宅楼1栋、套型建筑面积58.9㎡、共设计住宅144户、设计年限50年，河北骏广木制品有限公司拥有24套产权。

　　依据委托方提供的《河北省建设工程竣工验收备案表》复印件，工程名称为广宗县骏广木业租赁房1#楼，建设单位为河北骏广木制品有限公司，已办理备案。

　　依据委托方提供的编号广规竣1017《邢台市规划局建设工程竣工规划认可证》复印件，建设单位为广宗县住房和城乡建设局，建设项目名称为广宗县骏广木业公共租赁房，建设位置广宗县创业大道东侧，建设规模8481.5㎡，发证机关为广宗县城乡规划局，发证日期为2012年12月6日。

　　据委托方提供的现有资料显示：至价值时点估价对象不存在他项权利。

　　3.估价对象实物状况

　　经现场勘查，估价对象所在楼位于广宗县创业大道东侧。砖混结构，总层数为6层，建成于2012年9月。外墙一层贴文化石、二至六层外墙涂料，塑钢窗、塑钢封阳台、单元楼宇对讲门。一梯四户，单户设有进户防盗门。户型为一室一厅一卫，客厅、卧室为地砖地面、内墙涂料、木门。厨房、卫生间为防滑地砖、内墙面砖到顶、设有坐便、洗手池、洗菜池。社区内建有公共停车棚、门卫室，完成了绿化和地面硬化。

　　五、价值时点

　　本次估价以现场勘察日“2017年11月15日”为价值时点。

　　六、价值定义

　　强制拍卖价值是指估价对象在价值时点被强制拍卖变现所能实现价值的估计额。

　　七、估价原则

　　1、独立、客观、公正原则。估价机构和房地产估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值

　　2、合法原则。房地产估价以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分等为前提进行估价。

　　3、最高最佳使用原则。以估价对象最高最佳使用为原则，这种使用须是法律上允许，技术上可能，财务上可行的。

　　4、替代原则。房地产的估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件

　　下的正常价格。

　　5、价值时点原则。房地产估价实际上只是求取某一时点的价格，估价

　　结果必须为价值时点的客观合理价格，同时此估价结果的应用必须受价值时点的限制。

　　八、估价依据

　　1 、法律、法规及技术规范、约束性文件

　　（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》

　　（2）《中华人民共和国土地管理法》

　　（3）《城市房地产转让管理规定》

　　（4）中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》

　　（5）河北省建筑工程技术经济指标

　　（6）《河北省土地管理条例》

　　（7）2012年《全国统一建筑工程基础定额河北省消耗量定额》、

　　（8）2012年《全国统一建筑装饰装修工程消耗量定额河北省消耗量定额》

　　（9）2012年《全国统一安装工程预算定额河北省消耗量定额》

　　（10）《中华人民共和国物权法》

　　（11）《不动产登记暂行条例》

　　（12）财税[2009] 128号 财政部 国家税务总局关于房地产税、城镇土地使用税有关问题的通知

　　（13）财税[2016]23号文——关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知

　　（14）财税〔2016〕36号 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知

　　（15）《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）

　　（16）国家税务总局公告2016年第70号《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》

　　（17）《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》财税〔2015〕139号 

　　2、委托方提供的有关资料

　　（1）、河北省广宗县人民法院（2017）冀0531司26号《司法鉴定对外委托书》

　　（2）、《土地登记审批表》复印件

　　（3）、《广宗县骏广木公共租赁住房共建协议书》复印件

　　（4）、《河北省建设工程竣工报告》复印件

　　（5）、《河北省建设工程竣工验收备案表》复印件

　　3、估价方搜集的有关资料

　　（1）、现场勘察的资料照片

　　（2）、区域内房地产市场状况

　　九、估价方法

　　本次估价经过市场调查，估价人员深入细致地分析了项目的特点和实际状况，确定采用成本法、收益法进行估价。

　　成本法：是在求取估价对象的价格时，以开发或建造估价对象或类似估价对象所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。

　　估价对象成本价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售费用+销售利润。

　　收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　估价对象收益价值=净收益/（报酬率-纯收益逐年变化的比率）×{1-[(1+纯收益逐年变化的比率)/（1+报酬率）]收益年限}。

　　估价对象强制拍卖价值=（成本法测算结果×权重+收益法测算结果×权重）×变现率。

　　十、估价结果：估价工作人员在2017年11月15日进行了现场勘查，本次评估根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在认真分析现有资料的基础上。经过合理测算并结合估价师经验判断和对影响房地产价值因素进行综合分析、修正后，确认估价对象在价值时点的强制拍卖价值为人民币3342000元（人民币大写叁佰叁拾肆万贰仟元整，本次测算结果取整到仟位）。

　　当事人或者其他利害人对评估报告有异议的可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。

　　十一、估价人员：

　　刘 剑 1320110012 注册房地产估价师

　　霍志宏 1320130087 注册房地产估价师

　　十二 现场勘查日期2017年11月15日

　　十三、估价作业日期：2017年11月15日至2017年11月24日。

　　邢台卓勤立源房地产估价有限公司

　　法定代表人:

　　二Ｏ一七年十一月二十四日

　　附 件

　　委估房地产坐落示意图

　　估价房地产现状照片

　　河北省广宗县人民法院（2017）冀05委评40号《评估委托书》

　　《土地登记申请表》复印件

　　《河北省建设工程竣工报告》复印件

　　《河北省建设工程竣工验收备案表》复印件

　　估价对象所在楼一层平面图

　　房地产价格评估机构营业执照复印件

　　房地产估价师执业资格证书复印件

　　房地产价格评估机构资格证书复印件

　　邢台卓勤立源房地产估价有限公司

　　法定代表人：

　　二Ｏ一七年十一月二十四日