芭蕉湖城市综合体开发

　　芭蕉湖城市综合体开发

　　项目建议书

　　湖南城陵矶新港区

　　二〇一七年七月·岳阳

　　目 录

　　第1章  项目概况1

　　1.1项目名称1

　　1.2建设性质1

　　1.3项目业主1

　　1.4建设规模及内容1

　　1.5投资与收入1

　　1.6建设期限1

　　第2章  项目建设的必要性2

　　2.1 有利于完善城市功能2

　　2.2 有利于打造生态宜居城市3

　　2.3 构建城市新的商业生态系统5

　　2.4 创新城市集约发展模式6

　　第3章 建设的可行性10

　　3.1 社会经济发展稳步增长10

　　3.2 地理位置优越12

　　3.3 自然条件可行13

　　3.4 基础设施便利15

　　第4章 项目建设方案18

　　4.1 总平面布置18

　　4.2 项目建设内容26

　　第5章 节能方案分析29

　　5.1 设计依据29

　　5.2 项目能源消耗种类和数量分析30

　　5.3 节能措施34

　　5.4 建筑节能36

　　5.5 能源管理39

　　第6章 环境和生态影响分析41

　　6.1 环境现状41

　　6.2 采用的环境保护标准41

　　6.3生态环境影响分析41

　　6.4 生态环境保护措施42

　　6.5 地质灾害影响分析43

　　第7章 投资估算及资金筹措44

　　7.1 投资估算44

　　7.2 资金筹措45

　　第8章 经济效益分析46

　　8.1 财务评价依据46

　　8.2 财务数据分析46

　　第9章 社会影响分析51

　　9.1 完善经济社会功能51

　　9.2新增就业岗位51

　　第10章 风险提示56

　　10.1项目财务与金融风险56

　　10.2 项目规划业态风险56

　　10.3市场竞争风险56

　　10.4招商和运营风险56

　　第1章  项目概况

　　1.1项目名称

　　芭蕉湖城市综合体开发项目建议书

　　1.2建设性质

　　新建

　　1.3项目业主

　　湖南城陵矶新港区管委会

　　1.4建设规模及内容

　　——新建休闲娱乐区1个，包括酒店、休闲、娱乐等类型，建筑面积约18000平方米；

　　——新建综合性商业区1个，建筑面积约32000平方米；

　　——新建办公区2个，建筑面积约68000平方米；

　　——新建公寓区3个，总建筑面积566000平方米； 

　　1.5投资与收入

　　工程静态总投资221800万元，预计年综合营运收入31277万元。

　　1.6建设期限

　　建设期限2年

　　第2章  项目建设的必要性

　　2.1 有利于完善城市功能

　　2.1.1 优化城市空间布局

　　城市综合功能区要坚持科学规划、合理布局，芭蕉湖城市综合体开发项目有利于优化配置岳阳市民居住、办公、商业、休闲、交通、绿化等城市空间，有利于协调各功能要素的特性，有利于城市综合体地上和地下空间的综合利用，发挥其正向作用，减少负作用。

　　2.1.2 岳阳城市功能分区规划

　　根据《岳阳市城市总体规划2008-2030》的要求，岳阳市城市总体规划将155km2规划建设区划分为铁西、南湖、八字门、金凤桥、湖滨、奇家岭、七里山、城陵矶、松杨湖、云溪、道仁矶、路口、陆城和君山分区共14个分区单元，如表1所示。

　　表1 分区人口、建设用地规模控制一览表

　　2.2 有利于打造生态宜居城市

　　2.2.1 岳阳城市功能定位

　　岳阳市城市总体规划（2008—2030）中对岳阳市的功能定位是：国家历史文化名城、重点风景旅游和生态宜居城市，中部地区石化基地和重要物流中心。

　　2.2.2 岳阳宜居城市建设目标

　　根据《岳阳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，岳阳市“十三五”时期国民经济和社会发展的指导思想中对宜居城市建设提出了明确目标：坚持“四个全面”战略布局，贯彻创新、协调、绿色、开放、共享发展新理念，以提高经济发展质量和效益为中心，着力推进供给侧结构性改革，大力实施长江经济带和洞庭湖生态经济区发展战略，坚持“两型”引领、促进“三量齐升”、实施“五化同步”，统筹推进经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设和党的建设，全力推动 “621”行动，率先洞庭湖区全面建成惠及全市人民的小康社会，努力将岳阳建设成为湖南发展新增长极和宜居、宜业、宜游江湖名城。

　　具体的发展目标包括：据省委、省政府关于分类指导加快推进全面建成小康社会的意见和市委、市政府“一极三宜”江湖名城战略部署，今后五年，努力实现的目标中关于宜居城市的目标是：

　　生态环境更加优良。能源、水资源消耗、碳排放总量得到有效控制，主要污染物排放总量控制达标，森林覆盖率、绿化覆盖率、湿地保有量保持在较高水平，城乡生态环境明显改善，生态安全屏障和绿色生产生活方式基本形成，城市形象更加靓丽、山水特色更加鲜明，生态文明建设走在全省前列。

　　2.2.3 岳阳宜居城市建设初见成效

　　岳阳市委、市政府按照科学发展观要求和四化两型、三量齐升的总体部署，提出了建设水墨丹青岳阳的目标，开展以创建全国文明城市为统领的“五创提质”工作，在生态宜居、环境保护、基础建设、交通整治等方面下功夫。

　　近几年来，岳阳市加大投入，积极打造生态宜居城市。在寸土寸金的现代化城市中，努力平衡城市建设与民生问题，把公园、广场建设成市民百姓休憩健身的新天地。一批高水平的文体场地和公园相继建成，王家河风光带、环南湖旅游交通三圈、南湖公园等休闲场所，已成为市民茶余饭后的好去处。制定出台了《创建国家环保模范城市工作方案》、《“十三五”岳阳市环境保护规划》、《南湖水环境整治工作实施方案》等多个具有指导性和操作性的文件。大力实施“四湖两河”连通工程，推进王家河水环境综合治理、环南湖截污管网建设，加强了水域排污监管和水质监测。组织开展了“保护南湖、服务生态”、“保护水资源、关爱洞庭湖”、“环城绿色骑行”等大型环保公益活动。

　　2.3 构建城市新的商业生态系统

　　2.3.1 商业生态系统

　　商业生态系统，是指以组织和个人（商业世界中的有机体）的相互作用为基础的经济联合体。是供应商、生产商、销售商、市场中介、投资商、政府、消费者等以生产商品和提供服务为中心组成的群体。它们在一个商业生态系统中担当着不同的功能，各司其职，但又形成互赖、互依、共生的生态系统。在这一商业生态系统中，虽有不同的利益驱动，但身在其中的组织和个人互利共存，资源共享，注重社会、经济、环境综合效益，共同维持系统的延续和发展。

　　2.3.2 城市新的商业生态系统

　　城市综合体的出现是因为其功能强大，符合现代城市发展趋势。通常“城市综合体”都包括大型商业中心、五星级酒店、休闲娱乐、写字楼及大型公寓,几个功能相互支持形成整体态势,如酒店、公寓、商场为写字楼的良性发展提供了硬件配套、形象和人气的保障,写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。

　　城市综合体集合的大型购物中心、写字楼、会议会展中心、星级酒店、游乐世界、休闲中心、特色餐饮街及大型公寓等，形成多种功能配套的商业集合体，构成了一个完善的商业价值互动基础，创造了一种崭新的、极具效率的都市商业服务方式；多种业态之间彼此良性的互动作用强化了各自的功能，放大了彼此的价值，从而取得了1+1远大于2的整体效能，构成了一个更具生命力的城市商业生态系统。

　　2.4 创新城市集约发展模式

　　2.4.1 城市集约发展的要求

　　国务院总理李克强强调当前城市工作的重点,指出我国城市发展已经进入新的发展时期,作为系统工程的城市工作,未来战略上要坚持集约发展,框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量,立足国情,尊重自然、顺应自然、保护自然,改善城市生态环境,在统筹上下功夫,在重点上求突破,着力提高城市发展持续性、宜居性。

　　李克强强调城市发展要求做到五大统筹。一是统筹空间、规模、产业三大结构,提高城市工作全局性。二是统筹规划、建设、管理三大环节,提高城市工作的系统性。三是统筹改革、科技、文化三大动力,提高城市发展持续性。四是统筹生产、生活、生态三大布局,提高城市发展的宜居性。五是统筹政府、社会、市民三大主体,提高各方推动城市发展的积极性。

　　2.4.2 城市集约发展的创新

　　综合体不但有机联系和组织了内外各个功能系统，而且与城市的公共空间之间建立了连续、有机的联系。

　　城市综合体的公共空间向城市开放，延伸了城市空间，使二者形成一体化特征：城市公共空间融合到城市综合体内部，城市综合体成为城市的局部。这种空间一体化的过程也是城市综合体城市化的过程，构成了集约化城市的基础。

　　2.4.3 低碳城市试点

　　要实现全社会的绿色低碳发展，要从国家、地区、城市、园区、社区、产品等各个层面全面推动。其中，城市是一个主要内容。为了推动城市的绿色低碳可持续发展，各地都在努力和探索，中国各政府部门也搞了许多的试点，例如低碳城市试点、节能减排财政政策综合示范城市试点、可再生能源规模利用市场试点、低碳交通城市试点、智慧城市试点、海绵城市试点、资源转型城市试点、生态文明先行示范区等等，结合不同部门的职能、从不同的角度来探索城市的可持续发展模式。

　　低碳城市试点，在2010年中国就启动了第一批低碳省区低碳城市试点工作，结合区域代表性、地方的工作基础和工作意愿等因素，选择广东、辽宁、湖北、陕西、云南等五省和天津、重庆、深圳、厦门、杭州、南昌、贵阳、保定等八市作为低碳试点省市。2012年，又启动了第二批试点工作，这是在总结第一批试点工作经验的基础上开展的，试点的入选条件比第一批更严格，并且对试点的工作要求也更高。目前，中国共有42个国家低碳省区低碳城市试点，这些试点地区的人口占全国的40%左右，GDP占全国总量的60%左右，可以说规模是相当大的。

　　2.4.4 适应低碳城市要求

　　二、三线城市政府都提出来未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，例如当前的成都，在建的城市综合体就有60个，在建规模达一千万平方米以上。与此同时，万达、中粮、华润、宝龙、华侨城等中国房地产行业的一大批领袖企业更是提出了只做城市综合体的发展战略。

　　城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

　　从城市生活的角度来看,城市综合体所构造的商业生态环境，在一个小半径的范围内，满足了都市核心人群复合性的生活需求，极大地降低了人们生活的交易成本，增强了生活的密集度，激发并放大了活动的能量，创造了一种崭新的、极具效率的都市生活方式。

　　同时，城市综合体集成整合了各种低碳技术应用，通过减源增汇的途径达到零污染、高效宜居的持续发展目标。城市综合体具有的紧凑、集约、复合和规模化发展特征，使得城市运营的效率大大提高，建筑、交通、能源、产业等碳排放大量减少，这就使得城市综合体成为低碳城市发展中重要的发展路径。

　　本项目的建设不仅有利于实现岳阳优化城市空间布局，也对建设宜居城市、低碳出行城市等具有十分重要的战略意义。

　　第3章 建设的可行性

　　3.1 社会经济发展稳步增长

　　3.1.1 国民经济持续增长

　　（1）地区生产总值持续增长

　　岳阳综合经济实力位居中部六省大中城市前列，2016年地区生产总值3101亿元、社会零售品消费总额1142.88亿元、财政收入330.8亿元，居全省第二位，仅次于省会长沙。

　　2016年岳阳市全年国内生产总值3100.87亿元，比上年增长7.8%。其中，第一产业增加值345.84亿元，增长3.1%；第二产业增加值1469.1亿元，增长6.7%；第三产业增加值1285.94亿元，增长10.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.1%，第二产业增加值比重为47.4%，第三产业增加值比重为41.5%。

　　2015年岳阳市全年国内生产总值2886.28亿元，比上年增长8.7%。其中，第一产业增加值317.16亿元，增长3.9%；第二产业增加值1446.83亿元，增长7.8%；第三产业增加值1122.29亿元，增长11.6%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.0%，第二产业增加值比重为50.1%，第三产业增加值比重为38.9%。

　　（2）社会消费品零售额稳步增长

　　2016年岳阳市全年社会消费品零售总额1142.88亿元，比上年增长12.0%。按经营地统计，城镇消费品零售额994.66亿元，增长11.9%；乡村消费品零售额148.22亿元，增长12.6%。

　　限额以上法人批发零售业商品零售额中，粮油、食品类比上年增长27.5%，烟酒类增长21.2%，服装、鞋帽、针纺织品类增长18.1%，化妆品类增长24.1%，金银珠宝类增长19.4%，日用品类增长22.6%，书报杂志类增长16.0%，家用电器和音像器材类增长14.5%，中西药品类增长16.1%，文化办公用品类增长17.8%，家具类增长18.4%，通讯器材类增长14.0%，石油及制品类增长3.1%，建筑及装潢材料类增长23.6%，汽车类增长17.6%。

　　表2 岳阳市近年国内生产总值和社会消费品零售额发展趋势表

　　（3）居民收入稳步增加

　　岳阳市城乡居民收入近年继续增加,2016年全市城镇居民人均可支配收入27546元，比上年增长9.3%。农村居民人均可支配收入13119元，比上年增长8.5%。全市居民人均消费支出15930元，比上年增长10.7%。按常住地分，城镇居民人均消费支出19355元，增长9.9%；农村居民人均消费支出12050元，增长11.0%。

　　全年国内旅游收入498.62亿元，增长50.3%。国际旅游外汇收入1.46亿美元，增长43.9%。

　　表3 岳阳市近年人民收入增长趋势

　　3.2 地理位置优越

　　拟建工程位于长江南岸城陵矶新港区，京珠高速、随岳高速、杭瑞高速、107国道、S201、S301等主干道在其附近纵横交错，蒙华铁路支线13公里即将开工，岳阳机场正在建设过程中，交通条件优越。

　　图1 项目地理位置示意图

　　3.3 自然条件可行

　　3.3.1 气象

　　岳阳市属从中亚热带向北亚热带过渡的湿润的大陆性季风气候，其主要特征：温暖湿润，四季分明，季节性强；热量丰富，严寒期短、无霜期长，春温多变，盛夏酷热；雨水充沛，雨季明显，降水集中；湖区气候均一，山地气候悬殊。多年平均降水量为1439.1毫米，春夏雨量约占全年的70％。年日照时数为1590.2～1722.3小时，年无霜期256～285天。市境主导风向为北风和东北偏北风，年平均风速为2.0～2.7m/s，年平均气温在16.5～17.2℃之间，项目工程区域无封冻史。

　　根据近几十年的气象资料统计，工程河段各气象要素见表4。

　　表4 岳阳市气象要素表

　　3.3.2 工程地质

　　拟建项目地址地质相对简单，地基土层层位比较稳定，工程地质条件较好。无断层、岩层、地下河床等。地下水对钢筋混凝土一般无腐蚀性，适宜建筑物的建造。据资料统计，历史上本区域未发生5级以上破坏性地震。

　　3.3.3 坡度适宜

　　项目区地势平坦，大部分用地的坡度在8%以下。根据用地建设的难易程度，可将用地坡度划分为四个等级：坡度＜8%，坡度8~25%，坡度25~45%，坡度＞45%。

　　表5 坡度分级标准

　　以自然生态优先为原则，全面分析综合体发展环境中的自然环境特点，进行特定的土地利用方式适宜性分析，为科学合理开发建设用地提供依据。

　　3.3.4 地震

　　依据《中国地震动峰值加速度区划图》（GB18306-2001图A），岳阳（云溪）的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震组为第一组，特征周期0.35秒。

　　3.4 基础设施便利

　　3.4.1 交通运输方便

　　拟建项目位于长江南岸城陵矶新港区芭蕉湖北侧，岳阳交通极为便利，境内长江、京广铁路、蒙华铁路（在建）、京广高铁、京港澳高速公路、杭瑞高速公路等国家交通主动脉在市区交织成网。2015年12月10日新开建的岳阳三荷机场，也促进着该市形成愈加明显的“水陆空”三位一体综合性大交通脉络。本工程所需建筑材料和设备，可通过铁路、水路、公路运达现场。

　　3.4.2 供电、供水、供气、供热

　　供电：供电基础建设配套完善，有220KV、110KV等各型变电站多座，可实现双回路不间断供电，供电可靠率100%，电压稳定率99%，区内华能电厂支持直供电试点政策。供水：生活用水为铁山水库优质自来水，达到国家一级饮用水标准。生产用水可直取湖水、长江水。污水处理厂及收集管网已基本建成。供气：西气东输管线在区内设有供气管网门站，区内燃气线路长45Km，管径分别为406mm、250mm、200mm。长岭炼化、巴陵石化可提供燃料油、工业气体。供热：收集华能电厂余热，建设220吨/小时蒸汽主管线20.5Km，可直接向区内企业提供工业蒸汽。

　　3.4.3 基建材料

　　拟建工程当地及周边地区砂、石等建筑材料供应丰富，可就近购取。

　　3.4.4 政策支持

　　本项目位于湖南城陵矶新港区内，湖南省和岳阳市出台了多项支持港区发展的相关政策，有《湖南省人民政府办公厅关于支持湖南城陵矶临港产业新区加快发展的意见》（湘政办[2010]45号）、《岳阳市人民政府关于加快湖南城陵矶临港产业新区建设的若干意见》（岳政发[2009]5号）《湖南城陵矶临港产业新区总体规划》、《湖南城陵矶临港新区十三五发展规划》和《湖南城陵矶新港区招商引资优惠政策十条》。

　　从本工程的区位条件、社会经济条件、自然条件和外部条件来看，芭蕉湖城市综合体建设条件较好，交通便利，社会经济稳步增长，供电、供水和通信等条件均有保障。本工程的建设是完全可行的。

　　第4章 项目建设方案

　　4.1 总平面布置

　　4.1.1 建筑设计

　　（1）设计主要依据

　　业主方提供的用地红线范围及任务书、规划部门提供的城乡规划局建设项目规划条件表、《民用建筑设计通则》(GB 50352-2005)、《高层民用建筑设计防火规范》(GB 50045-95)、《办公建筑设计规范》(JGJ 67-2006)、《商店建筑设计规范》(JGJ 48-2014) 、《旅馆建筑设计规范》(JGJ62-2014)

　　（2）总平面布置

　　商业裙房：裙房设计力求使屋顶平台地面化,以削弱高容积率要求下的负面影响。于三层标高设计开阔的水上乐园，直观展示游乐气氛，迅速汇集人气；继而四五层的丰富业态以及商业同样得以直观地展示于三层游乐场的人群，从而吸引人流进一步流向传统型商业空间难以带动的高区商业。而这一系列流动向上的立体空间,其尺度怡人，视野开阔，为游人提供了立体的观湖平台，为市民自发的活动提供了更为丰富有趣的开放空间。

　　高层建筑：规划基地内的公寓居住区高层建筑，分别位于芭蕉湖地块的北侧。高层区设计着眼于区域文脉，避免高层对公共设施的压迫;而是与碧桂园在形态上相辅相成，相得益彰，共同营造环湖新型居住、商务中心。高层建筑以充满未来感的圆润自然之态诠释东方古韵，为空旷的东湖增添丰富而明快的天际线。

　　（3）道路交通组织

　　道路交通力求简洁实用，路线设计可以使人便捷地到达每个功能入口。同时与基地出入口、城市道路能够很好地衔接，沿建筑周边道路可以满足消防及疏散要求。

　　北地块：地块规划为公共停车场，有两个车行出入口，均开向规划四路。南地块：地块共有三个车行出入口分别开向规划二路和规划四路，地块内部通过消防车道环通并与规划道路连通；南北向内街道路兼做消防车道，保证消防车的快速便捷到达扑救点。本地块有大量的商业办公车流，因此沿南地块三个端角均匀地下车库出入口，使车辆能畅通地由各个入口直接进入地下地库。

　　（4）空间布局与功能分布：

　　本项目的各部功能：在设计中共包括商业及高层办公与公寓建筑。

　　其中的高层办公建筑主体均为26层，层高3.2米，形成了优美的天际线。

　　商业主体共6层，涵盖有百货、超市、电器卖场、餐饮、婚庆、影院及娱乐活动空间。三层平台的摩天轮和海盗船组成的游乐场使得屋顶平台地面化，吸引人流进入传统商业空间难以带动的高区商业。并为游人提供了立体的观湖平台。

　　地下室共计2层，地下一层为停车库和地下商业；地下夹层为非机动车库，地下二层为停车库。

　　（5）建筑外观

　　建筑整体线条流畅，用简洁的“圆弧”作为基本元素加以变化，建筑风格简约又带有感性柔美的一面。高层建筑外立面用色简洁明快，虚实对比强烈，充满现代感。在建筑尺度上做了精心处理，高层区设计着眼于区域文脉，避免高层对公共设施的压迫;而是与碧桂园在形态上相辅相成，相得益彰，共同营造环湖新型商务中心。高层建筑以充满未来感的圆润自然之态诠释东方古韵，为空旷的东湖增添丰富而明快的天际线。

　　4.1.2 结构设计

　　（1）执行规范   

　　《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）、《建筑工程抗震设计规范》（GB50011-2001）   

　　（2）结构型式：该项目高层及商业建筑均采用框剪结构。

　　（3）基础型式： 根据结构型式，结合场址工程地质状况，高层建筑物基础采用筏板基础，多层建筑采用条形基础。

　　4.1.3 水、电、热、气方案

　　1、给排水工程

　　（1）设计范围

　　本项目建筑物的给水、排水工程及消防工程的设计。

　　（2）给水

　　本区域生活用水由铁山水库（铁山水为国家一类水质）供应，岳阳市日供水量100万吨以上，为全国少有的不缺水城市，生活用水可得到充分保障，工业用水可就近从华能水厂接入专供管网，以降低用水成本，也可从长江取水,供水能力为10万立方米/日，供水管网沿长江大道铺设到位。

　　（3）排水

　　采取雨污分流制，生活污水经化粪池沉淀处理后排入市政污水管网；雨水经过收集后部分进行绿化带的灌溉，其余部分排入市政雨水管网。

　　2、采暖、通风及空调工程

　　（1）室外设计参数

　　①夏季空调室外计算干球温度33.2℃

　　②夏季空调室外计算湿球温度26.4℃

　　③夏季通风室外计算温度30℃

　　④夏季空调日平均温度28.6℃

　　⑤冬季空调室外计算干球温度-12℃

　　⑥冬季空调室外计算相对湿度45%

　　⑦冬季空调室外最低平均温度-15.9℃

　　⑧冬季室外计算平均风速2.8m/s

　　⑨冬季通风室外计算温度-5℃

　　（2）围护结构热工性能

　　表6 围护结构热工性能

　　（3）采暖部分

　　本项目办公用房供暖由市政供热统一管理。采暖系统将设计为以地板采暖的模式，管网采用枝状直埋敷设，直埋管道采用聚氨酯直埋保温热水管道；商业用房采暖利用中央空调进行冬季采暖。

　　（4）通风部分

　　各建筑物内无窗及设固定窗扇的卫生间均设机械排风。

　　3、供电工程

　　（1）供电系统

　　区内有253万KV变电机组的华能电厂，港区内建有110KV松杨湖变电站，目前可完全满足区内企业用电需求，同时，还有220KV凌泊湖变电站，可以作为项目的专用变电站，还可实行华能电厂直供电。

　　（2）照明

　　本项目各建筑物内设配电室，由配电室电源总进线动力、照明配电箱，向各层分配电箱以电缆放射式（或树干式）供电。

　　各建筑物均按有关规范规定的等级设计防雷系统，本工程配电系统为TN—C—S接地方式，各变电所变压器中性点直接接地，各建筑物电源进线设重复接地。

　　供配电设计遵循经济合理，技术先进，节省电能为原则，用电设备选用自然功率因数高，损耗低、性能先进的电气产品。

　　合理规划供电范围、变电所深入负荷中心，以降低配电线路损耗。

　　采用静电电容器进行无功补偿、降低损耗，满足供电部门要求。

　　根据各建筑物的功能及用电负荷性质，设置必要的计量表，进行内部考核。

　　实施绿色照明，确定科学的照明控制方式，选用高效节能照明光源。

　　4、项目智能化工程

　　本项目规划要求有线电视、网络光缆等涉及信息系统的所有管线均在信息导管内解决。

　　为满足现代办公、娱乐等需求，本规划区内将通信、计算机和自控等技术运用于各个区域，通过有效的信息传输网络、各系统的优化配置和综合运用，向用户提供先进的安全防范、信息服务、物业管理等方面的内容，为用户创造单权、便捷、高效的使用空间。

　　安防系统：在各重点部位设置红外微波报警器，并使用电视监控摄像机实施监视，联动控制。

　　物业管理方面：采用先进的、成熟的网络技术和计算机技术，充分利用网络系统，向用户提供高效、优质的服务。用户能在网上查询物业管理信息、安全防范、消防、建筑监控系统，并与物业管理系统互联。

　　电梯：高层每单元设置两部电梯，其中一部消防电梯，平时用作普通电梯，每层设停站。

　　消防系统：本项目周围设环形消防通道，结合变频调速泵房，设消防水池，水池容量应满足用水量最大的一幢建筑消防用水。

　　给水管网水压保证灭火时，消火栓的水压不小于10米水柱（以在面算起）。室外消火栓的设置间距不小于120米，并从DN150的给水管上接入。

　　4.1.4 环境保护规划

　　本项目建设前应编制环境影响评价文件，对项目实施后可能产生的环境影响做出分析、预测和评估，提出预防或减轻不良影响的对策和措施，报环保局审批。

　　1、环卫规划

　　根据社会发展的需要，垃圾采用定点收集，规划沿本地块内主要道路上设置若干垃圾分类收集点，每个垃圾收集点设置70米服务半径内，收集的垃圾经压缩处理后由环卫机构负责清运。

　　2、无障碍设计

　　（1）符合行业标准《城市道路和建筑物无障碍设计规范》

　　（2）小区外部的道路、绿地与公共服务设施等闲地内，建设无障碍通路。保证老年人、体弱人、残疾人、轮椅及童车的无障碍通行。

　　建筑商业出入口通过缓坡连接；办公出入口设置无障碍坡道；公共场所设无障碍厕所；商业、办公均配备无障碍电梯；地下室分区设置无障碍车位。水平通道及楼梯间宽度均符合无障碍设计要求。

　　4.2 项目建设内容

　　4.2.1 休闲娱乐区：

　　建设五星级酒店1家、休闲娱乐中心1个。

　　①酒店客房区：客房345间，其中套间标准客房235间，双套间标准客房100间，三套间客房10间。

　　②酒店公共功能区：500㎡大堂一个； 大型宴会厅1个，就餐人数600人，小型宴会厅和西餐厅、酒吧、咖啡厅等；大型多功能会议中心1个，容纳800人，100座小型会议室5个；游泳池、保龄球馆、健身房、洗浴中心等康乐娱乐设施；多功能厅一个。

　　③酒店内部管理区：设备用房、内部管理人员用房、厨房后场用房、地下车库等。

　　④酒店会展中心：中心大堂、大小展厅、会议区。其它（服务中心、商务中心、贵宾室等）。室外展场5000平方米，周边设停车场2000平方米。

　　⑤其他配套工程：锅炉房、配电室、加压泵房等。

　　4.2.2 商务区

　　商务区主要建设大型商业购物中心1家，涵盖超市、百货、餐饮、影院等功能。

　　表7 综合性购物中心建设内容

　　4.2.3 办公与公寓区

　　办公与公寓区主要建设高层写字楼和高层住宅，建筑主体均为26层，层高3.2米，功能分别以写字楼办公和公寓居住为主。

　　4.2.4 建设内容表

　　表8 建设内容

　　第5章 节能方案分析

　　5.1 设计依据

　　5.1.1 设计依据及用能标准

　　《中华人民共和国节约能源法》、《中华人民共和国清洁生产促进法》、《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发[2007]15号）、《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）、《中国节能技术政策大纲》（国家发改委、科技部2006年12月）、《国家鼓励发展的资源节约综合利用环境保护技术》（国家发改委2005年65号）、《设备及管道保温保冷设计导则》GB/T15586-1995、《节电措施经济效益计算与评价》GB/T13471-1992、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003、《节能措施经济效益计算与评价》、《建筑照明设计标准》GB50034-2004、《湖南省节约能源条例》

　　5.1.2 项目节能背景分析

　　节能是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，也是当前一项极为紧迫的任务。我国已成为世界第一大能源生产国和能源消费国。特别是近年来，在国民经济快速增长的拉动下，我国能源需求增长较快，能源紧张业已成为制约经济持续、稳定发展的重要问题。

　　节能、节水原则：

　　（1）认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。

　　（2）积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术。严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。

　　5.1.3 能源指标的确定

　　1、本项目能源指标的确定：

　　按照《节约能源法》和《湖南省“十三五”节能规划》相关文件要求，建设节约型社会确定的节能目标。

　　2、总体目标。到2020年，全省能源消费年均增速不高于2.9%，能源消费总量控制在17850万吨标准煤以内，单位GDP能耗在2015年基础上降低16%。

　　3、具体目标。到2020年，规模以上工业单位增加值能耗比2015年下降18%；全省新建建筑全面执行65%节能率设计标准，绿色建筑标准实施率达到30%；营运车辆单位运输周转量综合能耗下降6.5%；公共机构人均综合能耗下降11%，单位建筑面积能耗下降10%。

　　本项目的实施将有助于改善当地的居住条件和提高人民的生活水平，促进经济的进一步繁荣和社会和谐发展，具有较好的经济效益和社会效益。

　　5.2 项目能源消耗种类和数量分析

　　5.2.1 能源消耗种类

　　本项目主要消耗能源为水、电力、热力。

　　5.2.2 能源消耗数量

　　本项目建成后各种能源消耗情况如下：

　　1、用电量：

　　主要用于照明、电梯、空调、休闲娱乐设施用电。其中不同场所用电负荷与用电系数不同，商业用房用电指标为60w/㎡，办公用房用电指标为50 w/㎡，车库及设备建筑用电指标为12 w/㎡，初步估算项目总电力负荷约为5550.14万kwh。

　　表9 用电负荷计算及变压器的选择

　　年用电量为:19007.34kw*8h*365d=5550.14万kwh

　　2、用水：

　　项目用水由市政供水管网供给。项目区用水主要为生活用水和室外消火栓用水等，全年用水量为45.21万吨。

　　表10 用水负荷表

　　年用水量为：1233.94m3/d*365d=45.04万m3

　　3、用热量：

　　主要用于冬季采暖用热，采暖面积为450800平方米，采暖指标为60w/㎡，则全年冬季采暖用热量为：

　　450800m2*120天*16小时*0.06kw*3600/1000000=186955.78百万千焦

　　表11 项目主要原材料用量表

　　表12 项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要量表

　　本项目全部能源消耗折合标准煤年用量为13234.91吨。

　　5.3 节能措施

　　1、由于项目形体复杂，表面积大于常规建筑，所以通过各种技术手段达到低能耗、绿化运营的目的。屋面、外墙进行保温隔热处理，采用高性能的玻璃窗，精心处理构造细部，降低传导系数。建筑设计充分利用自然光，楼梯间等公共场所采用节能型灯具。

　　2、太阳能利用：

　　太阳能发电系统：本项目规划利用新型太阳能发电技术，确保太阳能电池组件与建筑协调统一，使太阳能技术既达到节能和经济的目的，又能够保证建筑的美观和协调。

　　本项目太阳能电池组件安装在商业局部5层屋顶，结合建筑将其作为玻璃顶棚使用。主要为地下车库、公共走廊及消防通道等提供电能。

　　太阳能路灯：太阳能灯具有节省投资，高性价比特点明显，使用绿色、环保、可再生能源，一次性投入，长期受益。同时，由于不消耗煤电，减少了CO2 、SO2等温室气体的排放，对环境保护起着重要的积极因素。

　　3、在各主要用电场所安装电表计量用电，责任落实到人，并制定先进合理的用电指标，认真考核；采用节能灯，亮度要适宜。

　　4、选用节能型变压器及节能设备，并采取电容补偿，提高功率因数；用电设备均选用国内节能产品，对负荷变化较大的电机采用变频调速，使其实际功率与符合相适应，达到降低能耗，提高工作品质的作用。

　　5、所有用水器具都应选用节水型产品，严格控制各用水点的水压和水量，安装计量仪表，以免管网跑、冒、滴、漏和流速过大或静压过高而造成水资源浪费；对用水点规定合理的消耗定额，安装水表，专人管理，杜绝常流水；加强废水回收利用。

　　6、供热、供冷管网在室外和地沟中采用聚氨酯发泡材料保温，降低管道冷热损失。室内采用超细玻璃棉管壳保温，保护层为铝铂玻璃丝布，以减少热能损耗。采暖供热系统按设计负荷设置，并设有调节控制装置及能量计量仪表。

　　7、为达到节能目的，除加强管理进行分项计量外，凡材料、设备、卫生洁具、给水龙头、照明灯具均采用节能型。

　　8、建立健全节能管理制度，加强节能管理。

　　5.4 建筑节能

　　5.4.1 建筑节能标准要求

　　根据《居住建筑节能设计标准》，围护结构传热系数和遮阳系数限值如下：

　　表13 围护结构传热系数和遮阳系数限值

　　门窗密封性指标：项目所在地建筑不低于国标《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》（GB7107）规定的Ⅲ级水平，相当于窗户每米缝长的空气渗透量：QL≤2.5m3/(m.h)。

　　5.4.2 建筑节能措施

　　为了贯彻国家节约能源的政策，扭转在寒冷地区和冬冷夏热地区的居住建筑采暖能耗大、热环境质量差的状况，通过在建筑设计和采暖设计中采用有效的技术措施，将单位建筑面积能耗控制在较低的水平。

　　1、根据项目所在地区的气候条件，建筑物采取南北朝向，条形结构，窗墙比不大于30%。

　　2、外墙：建筑物均采用50mm厚聚苯乙烯泡沫板保温。传热系数为0.61，比节能标准低39%。

　　3、屋面：采用坡屋面构造，从下到上构造层次依次为：钢筋混凝土屋面板，15mm水泥砂浆找平层，80mm厚聚苯乙烯泡沫板保温、防水涂料层。传热系数为0.58，比节能标准还低27.5%。

　　4、采暖：本项目供暖由市政供热公司统一管理。采暖系统将设计为以地板采暖的模式，管网采用枝状直埋敷设，直埋管道采用聚氨酯直埋保温热水管道。

　　5、采光：在灯具选择中，采用节能型光源。走廊及楼梯间照明采用定时供电、声控、光控等智能化的自动控制系统，以达到节约照明用电和延长照明产品寿命的目的；道路照明尽量选用太阳能LED光源。

　　通过有效的节能措施，本项目的围护结构热工性能可达到以下传热水平。

　　表14 本项目的围护结构热工性能表

　　5.5 能源管理

　　5.5.1 管理组织和制度

　　在能源管理制度建设方面，设置节能管理机构，制定从能源采购、计量、统计、运营过程管理和定额考核等一系列的能源管理制度，并以经济责任制的方式严格考核，促进企业各项节能工作的有效展开。

　　5.5.2 能源计量

　　建立能源计量系统，加强计量管理，配备相应的仪表和设备，建立能源计量器具台帐，计量器具档案。

　　建立能源统计工作制度，对涉及能源购入贮存、加工转换、输送分配和最终使用四个环节分类统计。

　　本项目建设采用先进的设备和国家要求的节能型建筑设计、建筑材料，项目建设符合国家产业政策。经过分析、比较，企业针对本项目的具体情况，制定合理利用能源及节能的技术措施，有效的降低了各类能源的消耗。项目建设选用了目前国内先进的设备和节能型设计、建筑材料，围护结构传热系数低于《居住建筑节能设计标准》的传热系数，由此，最终建筑面积单耗低于国家标准要求。项目使用的主要能源种类合理，能源供应有保障，从能源利用和节能角度考虑，项目是可行的。

　　第6章 环境和生态影响分析

　　6.1 环境现状

　　本项目位于湖南省岳阳市城陵矶临港新区芭蕉湖北侧，附近无水源地，自然保护区、文物景观等敏感点，环境现状良好。

　　6.2 采用的环境保护标准

　　《建筑项目环境保护管理办法》（86）国环字第003号、《建筑项目环境保护设计规定》（87）国环字第002号、《环境空气质量标准》GB3095-1996、《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996、《地面水环境质量标准》GB3838-2002、《污水综合排放标准》GB8978-1996、《污水排入城市下水道水质标准》CJ3082-1999、《城市区域环境噪声标准》GB3096-1993、《建筑施工场界噪声限值》GB12523-90、《城市区域环境振动标准》（GB10080-88）

　　6.3生态环境影响分析

　　6.3.1 施工期

　　项目在施工建设过程中，对环境会造成一定的影响，其主要的影响因素包括：汽车运输扬尘、材料堆置产生的无组织粉尘、施工弃土及建筑垃圾、施工机械排放的废气、施工队伍的生活污水、施工设备和作业噪声。

　　6.3.2 运营期

　　项目在运营过程中产生的污染物主要是用户日常生活产生的污染物，主要是生活污水、日常生活垃圾。

　　6.4 生态环境保护措施

　　1、 对于项目施工过程中，造成的粉尘污染，将采取以下的防护措施：

　　（1）车辆运输弃土、石灰、砂石时，加盖苫布；

　　（2）对施工场区和道路定时洒水；

　　（3）使用商品混凝土，以减小扬尘及噪声影响；

　　（4）开挖的土方即时清运。

　　2、项目施工过程中，产生的弃土将首先用于小区绿化，其余外运。产生的建筑垃圾将按照环卫部门的要求运至指定的垃圾填埋场予以处理。对于项目运营过程中产生的生活垃圾，将在小区内设立若干垃圾箱，定期集中送至垃圾转运站，然后由市区环卫部门负责运至指定的垃圾厂，予以处理。

　　3、项目施工过程中，将采取一些措施预防噪声污染，包括：合理安排施工布局，高噪声作业夜间禁止进行；在施工场界设置维护设施，采取立面密闭网的维护方式，以减小对周围环境的影响。

　　4、项目施工和运营过程中，产生的生活污水将首先经化粪池处理，在水质符合《污水排入城市下水道水质标准》(CJ3082-1999)后再排入市政污水管网。

　　5、对于项目施工过程中产生的废气，要严格控制排放标准，如有必要，加装净化装置。运营过程中，将有选择的引入环保、高效的天然气，以减少对环境的污染。

　　通过实施以上的环保措施，项目在施工和运营过程中，将切实保护环境，达到环保部门制定的各项环境保护标准，环保效果明显。另外，项目建成后，还将采取一系列绿化美化环境的措施，使环境质量得到进一步提高。

　　6.5 地质灾害影响分析

　　拟建场地地形简单，地貌单一，地层岩性均一且层位稳定，无不良地质现象存在，适于建设本项目。

　　第7章 投资估算及资金筹措

　　7.1 投资估算

　　建筑安装工程费：是指建造房屋建设物所发生的建设工程费用和安装工程费用等，本项目采用概算指标估算。

　　该项目高层及商业建筑采用框剪结构，停车场及道路采用混凝土路面，采用概算指标估算法，故本项目建筑安装工程费用估算为173108.36万元。

　　土地费用：本项目土地费用为16050万元。

　　表15 工程建设费用

　　表16 固定资产投资估算表

　　7.2 资金筹措

　　本项目总投资221800万元，其中建安工程费173100万元，休闲、娱乐设施2000万元，工程建设其他费26500万元，预备费20100万元。

　　资金筹措：本项目为城市基础设施，资本金比例25%，其余部分向商业银行贷款75%。

　　第8章 经济效益分析

　　8.1 财务评价依据

　　（1）评价方法和参数依据

　　根据2006年国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。

　　（2）财务会计依据

　　本报告财务问题依据2008年国家财政部颁发的《企业财务通则》《企业会计准则-基本准则》

　　（3）数据认可

　　报告采用的投资、价格等财务会计数据均经项目承办单位认可。

　　8.2 财务数据分析

　　8.2.1销售收入：

　　根据项目所处位置，周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素。所有商业公寓、商铺、车库均面向市场销售，其中：地上商铺销售单价8000元/平方米；地下商铺销售单价7500元/平方米；地上商业公寓销售单价4000元/平方米；车库销售单价80000 元/个，以上数据表明，本项目销售风险相对较低，资金回笼较有保障。公共设施配套工程不作为销售。销售总收入为312772万元人民币。

　　表17 销售收入明细表

　　8.2.2营业税金及附加

　　本项目根据国家有关税收政策计算如下

　　营业税

　　应纳营业税额=营业额*营业税率=312772（万元）*5%=15638.6（万元）

　　城市维护建设税

　　应纳税额=营业税额*城市维护建设税率=15638.6（万元）*7%=1094.7（万元）

　　教育附加：

　　应纳税额=营业税额*教育附加税率=15638.6（万元）*3%=469.16（万元）

　　表18 营业税金及附加

　　8.2.3盈利能力分析

　　本项目销售收入312772万元，营业收入扣除成本、营业税及附加税的即是营业利润。

　　本项目营业税及附加总计为17202.46万元。

　　本项目的利润总额为：312772万元-221800万元-17202.46万元=73769.5万元

　　所得税：所得税税率25%计

　　73769.5*0.25=18442.38万元