房地产价格的市场动态发展研究

　　房地产价格的市场动态发展研究

　　摘要：房地产业是我国经济发展的重要贡献力量，其价格的市场变化关系到国计民生。要研究房地产价格的市场动态，就要先了解房地产价格的构成和特点。房地产价格构成成分较多，因而特点鲜明。近些年来，我国的房地产价格的市场波动比较大，总体居于高位、呈上涨趋势。影响房地产价格的因素有很多，在市场经济条件下，供需是主要影响因素；在我国的特殊国情下，金融、税收等政策对房价的影响显得更为很直接。因而在抑制高房价上，政府调控发挥着重要作用。投资性需求的限制是政府通过调控来影响供需矛盾；建立完善金融市场则有利于房地产业的健康持续发展；保障性住房的建设可有效释放刚性需求。

　　关键词：房地产价格，供给，需求，政府政策

　　Abstract

　　The real estate industry is important in contribute to the economic development of China, whose price changes in the market are related to the national economy and people's livelihood. To study the dynamics of real estate prices in the market, it is firstly necessary to understand the composition and characteristics of the real estate prices. The real estate price constitute in many components and then have more distinct characteristics. In recent years, the price of China's real estate market f

　　Key words: Real estate prices, supply, demand, government policy

　　房地产业是关系到国民经济健康发展、关乎国计民生的基础性、关键性产业。十多年来，房地产业已经成为国民经济新的增长点，其健康发展程度成为衡量经济发展水平的标杆。

　　近几年经济的高速增长的背后是房地产行业的惊人发展，由此也导致房地产价格基本呈现出持续上涨、居高不下的局面。在不断完善的市场经济条件下，房地产业的发展也在不断成熟，但是也极具中国特色。市场供给与需求是影响价格的主要因素，但在我国的房地产市场，政府政策在房价调控上起着异常重要的作用。房地产价格的市场动态也因而出现非规律性的波动。所以，对房地产价格的影响因素的研究就显得十分重要。了解其独特的影响因素，才能在抑制高房价上找到更具针对性的措施。

　　对房地产价格的理解

　　1.1房地产价格的构成

　　一般认为，房地产价格是指在房屋建造、建设用地开发及经营过程中，凝结在房地产商品中的物化劳动和活劳动价值量的货币表现形式。房地产价格其实是房屋价格和土地价格的综合，地价是房价的房价基础，是房地产价格最关键的部分。这里讨论的是城市房地产价格。

　　房屋价格表现为房屋买卖价格和房屋租赁价格，房屋买卖价格就是房屋所有权的价格，平时称为房价；房屋租赁价格是租金作为房屋商品的一种特殊价格形式，其构成比较复杂。房价的主要构成要素为：土地征用及拆迁补偿费、地质勘查与设计费、前期工程费、公共配套设施费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税金、利息支出和利润等。房屋租赁价格的主要构成要素为折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房屋税、利润和地租等。

　　土地价格的构成要素是土地的自然资源价格、征购土地费用、近期城市土地的开发投资费。

　　1.2房地产价格的特点

　　1.2.1房地产价格与土地价格相互影响

　　地价是房价的基础，其价格变化直接影响着房价的变化。我国国土辽阔，平原面积大，但农田多，房屋建设用地并不多，城市建设用地则更少，因而地价居高不下。而对房产的刚性需求又使得地价进一步上涨，房价和地价相互影响，共同推高房地产价格。

　　1.2.2房地产价格具有差异性

　　我国房地产价格差异性十分明显。不同地区、不同城市的发展水平不同，房价就不相同。一般分为四个层次。一线大城市房价最高，北京、上海、广州、深圳是典型的例子，均价都在每平米万元以上；二线城市房价房价次之，但也在每平米万元左右，如东部各省会城市及一些发展程度较好的旅游城市；三线城市多指一些欠发达地区，主要集中在中西部地区及东部欠发达地区；四线城市则指各县级城市，房价在每平米三四千左右。

　　具体到一个城市、一个小区、甚至一栋楼房的不同位置，房价也不尽相同。每个小区、每套住宅都有其独特的内在人文价值和商业价值，因而价格千差万别。

　　1.2.3房地产价格的形成机制较为特别

　　商品的价格主要由供求机制决定。但是，就房价而言，土地资源的限制利用和房地产建设的滞后性决定了房地产的供给弹性很小，所以，房地产的平均价格主要由市场需求来决定。

　　房地产使用期限长，保值率高，这就使得人们在考虑房地产的价格时，更加注重房地产的效用及未来的升值空间，而不仅仅是当前某房地产的情况。因此，消费者的心理预期在房地产价格的形成过程扮演具有决定意义的角色。

　　1.2.4房地产价格易受国家政策的影响

　　房地产价格是房地产市场的重要组成部分，遵循着市场经济价值规律的作用。但在我国房地产市场中，房价受国家政策的影响较为明显。这几年出现的国八条，国六条等政策措施均是政府对房价进行调控的表现。政府的限价、限购政策的制定，初衷均是为了控制房价，保证老百姓的住房需求，保障房地产市场的健康发展。“土地财政”的存在，是房价易受政策影响的因素之一，同时也是房价难以调控的障碍之一。

　　房地产价格的市场变化情况

　　近十几年来，我国房价的总体趋势是上涨。从1992年至2009 年，我国城市商品房价格平均售价上涨了约15.27倍。2008年，受金融危机及国内加息和紧缩的货币政策的影响，房价增势有多放缓。2009年，房价再度大幅上涨，这一年的3~12月，全国70个大中城市的房价指数同比数值不断上升，至12月份，同比上涨约7.8%。相对积极的财政政策和宽松的金融税收政策放宽了投资限度，而房地产市场的潜在刚性需求的进一步释放也加剧了房价上涨。不过，截止到2010年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨只有0.9%，涨幅比1月份缩小0.4%，主要是因为2009年末政府出台了一系列严厉的遏制房价过快上涨、促进房地产市场健康稳定发展的政策措施，但总得来说，房地产价格上涨过快的趋势并未得到有效遏制。

　　虽然同比销售额自2009年以来逐年降低，但整个2011年，即便面临着史上最严厉的限贷、限购、限价政策，房地产市场的基本面仍以增长为主。

　　数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

　　但房价则是先涨后跌，总体上呈现微弱下降、环比逐月下降的局面。

　　数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com

　　可以看出，从2011年9月开始，房价逐渐下跌。这一趋势只持续到2010年6月，即在9个月后，房价上涨的城市开始增多。具体来看，2012年1到5月百城价格指数持续下跌，6月百城住宅均价为8688元/平方米，环比上涨0.05%，结束了连续9个月环比下跌的趋势。

　　从不同地区和城市看，2012年4至6月，在东部地区及一线城市，房产投资增速有所扩大，成交量有所回升，新开工项目降幅缩小；一二线城市房价企稳回升，成交量回升也最显著，价格企稳回升；三线城市则继续不佳表现，成交量一般，价格也比较平稳。

　　以郑州市为例。2011年，郑州市商品房的销售面积为655.24万平方米，同比下滑43.1%，销售均价为7938 元/平方米，同比上涨29.33%；商品住宅方面，全市销售面积493.69万平方米，同比下滑49.1%，销售均价6326元/平方米，同比上涨14%；商业和写字楼市场同样出现销量下跌、均价上涨局面。

　　可见，郑州楼市一方面是销量大幅下滑，一方面是均价大幅上涨，已经陷入深度博弈之中。总的来看，限购的调控效果还是比较明显的，需求进一步被抑制，从而导致房产市场压力不断增大，降价已从一线城市蔓延至二三线城市，从城市外围逐步扩大至中心城区，楼市早已陷入全面促销的境地。

　　2012 年上半年，正如全国的楼市市场一样，郑州的楼市在凄凄惨惨中开始，年中柳暗花明，在红红火火中收场，各地的销量如过山车一般，走出了一个“V”字形，回暖势头也基本蔓延至各县区二三线城市。这似乎也预示着郑州下半年的楼市将持续回暖势头，出现价稳量升的局面。

　　3.房地产价格的影响因素

　　3.1供需对房地产价格的影响

　　3.1.1供给对房地产价格的影响

　　（1）土地供应不足

　　我国的房地产市场极具中国特色，并不是完全意义上的市场经济，起主导作用的不是市场而是政府。地方政府的“土地财政”为之带来了巨额收入，这种运作方式也造就了土地的卖方市场。国家占有土地的所有权，政府掌控着土地的使用与管理。我国可用于房产建设的土地本就不多。这样，土地的供应量相对不足，就不可避免地导致更高的房地产价格。

　　（2）经济适用房供应不足

　　住房总投资额在我国的投资是逐年增加的，但保障性住房的投资却是一个负增长的态势。经济适用房面向的群体是中低收入者。在商品房大量建设的情况下，经适房供应不足，而高档住宅的比例却不断增加，房地产的刚性需求得不到释放，房产价格自然就会上涨。

　　（3）房地产开发企业参差不齐

　　根据国家统计年鉴，到2009年年底，在中国的房地产开发企业的数量增加了一年又一年，而且大多数是小企业。近两年随着楼市的趋冷，一批小企业倒下去了。但是大企业的垄断地位也愈发巩固。房地产市场的制度本就不够完善，有太多的因素导致区域垄断的形成，有实力的企业很难进入这样的区域，从而导致市场竞争的缺乏，寡头垄断也就在在该地区形成，房产价格的合理性难以保证。

　　3.1.2需求对房地产价格的影响

　　（1）居民收入差距

　　我国存在着较大的收入差距，绝大多数的存款集中在极少数的富人手中，但是，这些富人手中的存款依然继续形成社会需求，他们把房地产作为良好的投资手段，这样就继续推动房价上涨。相比而言，大多数中低收入者的购买力仍然有限，有效需求主要集中在中低档商品房、经济适用住房，有的甚至买不起房，只好选择租房。总的来看，虽然中低收入者买房困难，但房产市场的刚性需求一直存在，2012年6月房地产市场的回暖就与刚性需求的释放有很大关系。可见，需求对房地产价格的影响还是很大的。

　　（2）房地产投机、投资现象普遍

　　为尽可能高的获得利润，许多开发商、房地产经纪人和投机者共同联手，使用各种有违公平原则的市场营销手段，以产生大量的投机性需求，导致需求膨胀，从而使房地产市场出现供不应求的情况。开发商乐于见到这种情况，然后以看似合理的理由提高价格。

　　即便对于普通买房者来说，房子也是保值率高、回报率高的投资首选。虽然类似“国八条”这样越来越严厉的调控措施在不断出台，但是效果一般，房价并没有大幅下跌，时常还会出现微涨的情况。土地资源紧俏使得房价不太可能大幅度降价，消费者对地价和房价的上涨趋势基本形成认同，看涨心理比较普遍。这样就使得部分住房的刚性需求得到提前释放，当前的有效需求增多，也就使得房价的下跌变得更加困难。

　　同时，国际社会对人民币的升值预期，也吸引了大量的国外资本进入中国的房地产市场，热钱不段涌入，房地产价格便居高不下，这对房地产行业的发展十分不利。

　　3.2金融政策对房地产价格的影响

　　利率调控关系到房地产价格的高低，利率政策的调整，包括调整存款利率，贷款利率和存款准备金率三种方式的调控。

　　存款利率调整对房地产价格的影响，主要表现为存款利率上升，吸引部分资金退出楼市，从而减少炒房者，这对房地产价格产生一定的影响，但影响不是很大。

　　贷款利率对房地产价格的影响，主要表现为通过对房地产供需的影响来影响房价，贷款利率上升，楼市资本减少，房地产供给相应降低；同时买房者、炒房者资金压力增大，房地产需求相应减少，房价就会有所下降。

　　存款准备金率是政府调控经常用到的手段。主要是存款准备金率的上调，对房地产价格施加着影响，具体政策主要包括对金融信贷的管理、按揭贷款首付比例的规范、对社会保障性住房开发的一些政策等措施。这类措施虽以遏制房地产投机、保障性住房建设和限制新地开发具有十分重要的意义，并影响房地产价格的发展趋势。

　　3.3税收政策对房地产价格的影响

　　税收政策，主要是指政府通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。与房地产业相关的税收有房地产开发税、营业税、土地使用税、土地增值税、契税、房地产税、个人所得税、企业所得税、印花税等。国家为调控房价，多措并举，尤其是增收房产税，成为一大利器，对抑制房产价格的增长起到一定作用。

　　4.抑制房价过高的几点建议

　　房地产价格过高会产生诸多负面影响，不利于经济的健康发展，不利于维护社会和谐稳定，因此要要坚决抑制高房价，遏制不合理的住房需求，对于把住房作为一种投资手段以谋利的，应予以处罚。应保障低低收入群体的住房需求，保证各调控政策严格执行。这些举措适用与包括郑州在内的多数城市。

　　4.1多举措限制投资需求房地产市场价格的变化具有联动性，某一项目、某一城市的房价上涨可能带动其他地区房价的跟风上涨。。因此，必须严格控制高价房的出现。在政府自身难以控制高地价出现的情况下，主要措施就是通过抑制投资需求来避免房价明显上涨。首先，通过税收政策调节。可征收物业税和空置税，遏制过度持有住宅甚至空置住宅的行为。相关税费的征收也会增加投机者的负担，从而遏制炒房，投机买房。其次，政府可出台了一系列措施，通过对住房贷款加以限制，来避免银行资金用于投机性购房；通过限制贷款流向投资需求，一定程度上可以起到限制投机买房的效果。

　　4.2建立和完善的房地产金融市场

　　房地产市场得以高速发展，资金支持与专业服务功不可没，而这都离不开金融市场的参与。

　　目前，我国金融市场的发展还不够成熟和开放，房地产业与金融业之间的关系也是若即若离。为了房地产业的持续合理发展，房地产金融市场的建立和完善势在必行。应积极探讨理清和规范房地产开发商在金融业融资的方式、途径，以及相关的政策性房改金融业务，同时降低中低收入群体的贷款成本，提高他们的购买能力，可就中低收入群体的的购房需求，设立专门的优惠政策。另外，应顺应国际潮流，结合我国房地产现状，积极开展房地产保险业务，为购房人和贷款者提供财产保险、信用保险，以降低或化解金融风险。

　　这样，通过资本市场的运用来解决房地产市场发展的所需资金，来促动房地产市场的合理良性发展。

　　4.3加大保障性住房建设 保障性住房的建设可有效释放刚性需求。因此，对于经济适用房存在的一些问题，应努力加以解决。第一，要完善保障性住房建设的综合协调能力。通过建立协调机构，协调保障性住房建设的各个环节。第二，必须加大保障性住房的信贷保障。首先，政府财政投入要增加。各地方政府可根据自身的财务状况，提供必要的财政支持以保证保障性住房建设的顺利进行。其次，可加大商业贷款的扶持力度，促进银行在保障性住房上的金融政策的倾斜。

　　一些房地产机构预计，2012年下半年，房地产市场还是比较严峻，可能会出现周期性的低迷或博弈。果不其然，传统的“金九银十”刚刚到来，但楼市并未显现强势“回暖”的迹象。中央的调控政策依然在发挥着作用，众多消费者也在持观望态度。

　　对消费者和开发商来说，合理的房价才是双方都能接受的，也是政府乐于见到的。要真正回归合理房价，必须进行更为彻底的改革。打破地方政府对土地财政的过度依赖，多渠道增加政府财政收入，以此来降低地价，房价的调控难度便会降低不少。总而言之，我国房地产价格的市场变化与诸多经济社会因素息息相关，只有合理的房价才能促进我国经济持续发展、社会和谐稳定。

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