链家地产 二手房业务知识与经验介绍p16

1、二手房知识与 经验介绍,目 录,房地产知识概述二手房交易知识业务经验介绍,一、房地产知识概述,1、什么是房地产呢？房地产即房屋、土地、建筑物以及附着在土地建筑物上的附着物。2、房屋类型：商品房、自建房、房改房（省直、市直）3、交易形式：转让、抵押、租赁 置换4、房地产产权内容 a. 房屋所有权 b.土地使用权5、房屋结构种类及使用年限 a.框架结构 b.

2、砖混结构（50——70年） c.砖木结构（30年） d.简易房（10年）6、房改房上市的条件： a.省直需省房改办审批；市直直接上市 b.合钢房产上市需审批7、哪些房屋不得上市交易（八大类）8、房地产交易纠纷的解决方式,房屋基本知识知多少？房源编号 所在小区 房型 面积 年代 价格 备注 C8531 琥珀东村 3/2/2

3、 80.5 1998 2800元/平方米 毛坯,For Example,,,,,,,,,,,,什么是复式住宅？什么是小高层？什么是多层住宅？………………,房产交易流程,,带客户看房（免费）,,约见、洽谈,,签合同支付一次房款（定金）,,客户到公司交二次房款,,到房产局办理过户手续,领取房产证,,,,,,,,办理交接手续,办理贷款手续（贷款办妥）,,房主拿二次房款，客户拿房产证、钥匙

4、,,办理房产交接手续,,房主拿二次房款，客户拿房产证、钥匙,业务部,业务部,财务部,办证部,办证部,信贷部,财务部,办证部,财务部,二、二手房交易知识,,信息获取与处理 税费标准 材料提交 信贷知识 土地证办理 房屋交接,,,,,,,信 息 获 取 与 处 理,1、获取房源信息的方法1）报刊资料2）小区物业3）公司广告宣传4）电脑网络5）其他房产公司6）小信息部合作7）老客户、亲友介绍8）上门登记9）小区做活动时登记

5、10）贴求购2、获取客户信息的方法1）各种媒体、报刊广告2）公司分配3）上门登记4）老客户、亲友介绍5）小区做活动3、处理房源信息1）有价值的房源信息2）自己有客户要的房源3）普通房源4、处理客户信息建立客户档案，分类管理,税 费 标 准,代理费（中介费）：2%（以成交价计算）过户费：商品房（私房）1.评估费：0.3%（包河0.5%）2.手续费：6元/㎡(建筑面积)3.契税：2%4.印花税：1‰+5

6、元5.登记费：80元/套,房改房（单位房）1.评估费：0.3%（包河0.5%）2.手续费：6元/㎡(建筑面积)3.契税：2%4.印花税：1‰+5元5.登记费：80元/套6.土地收益：1%商业用房1.评估费：0.3%（包河0.5%）2.手续费：1.5%3.契税：4%4.印花税：1‰+5元5.登记费：200元/套,成交价、评估价的概念；评估的意义和 目的；税费征收的依据，办证时限；商业用房需办理租赁登记；收

7、取费用的方式 1）房主净得，客户承担 2）客户净出，房主承担 3）双方各半 4）中介包费用 5),材 料 提 交商品房初始登记办证材料拆迁安置房转移变更 1、买卖 2、赠予 3、继承 4、分析 5、已购公房（集资房、解困房、经济适用房、安居房、福利分房） 6、公房（房产证产权是单位）卖给私人所需材料,房 屋 信 贷,1、个人房屋贷款的对象

8、 合法身份，稳定的经济收入，并有一定比例自筹购房资金且具备还款能力的中国公民。2、申请贷款的程序3、申请贷款所需材料4、个人住房贷款费用5、个人商用房贷款费用5、办理个人房屋贷款有什么特殊规定6、常见问题和纠纷,土 地 证 办 理,1、性质：土地只有使用权，无所有权；所有权属于国家。2、取得方式：出让划报3、转移方式如何过户？新房主如何办理？办理土地证的条件、费用？如何处理暂时不能办理及重新约定办理时

9、间的情况？,房 屋 交 接,1、概论 作为合同履行的最后一步，配合乙方对房屋进行验收，乙方签字确认，合同履行完毕。2、条件：房款、代理费足额交纳；提前交接，需签定补充协议，明确责任。3、要素：未出户的不能写到合同过户栏上，避免引起纠纷。丙方代办过户的材料收集及免责的约定。乙方确认过户。4、注意事项,三、业务经验介绍,如何和客户房主沟通如何把握客户的心理如何把握房主的心理如何掌握谈判的主动权和有效控制谈判现场进