易居开盘营销执行方案标准模板(70)页

1、○○项目开盘（阶段）营销执行方案标准模板,,完成签约销售○套实现合同销售金额○亿实际回笼资金○亿元,营销目标,200X,,目标实现计划,1.2. 3. （具体措施）4.5.,1.2. 3. 4.,1.2.3.,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2009,蓄势期,引爆期,强销期,,,,强销期,,,（具体措施）,（具体措施）,（具体措施）,,,,

2、目标,问题,策略,周边竞争分析,目标客户分析,项目本体分析,战略定位,战略分析,策略分解,营销执行,,,计划,目标,宏观政策及市场分析,,,既定目标下的营销障碍及问题分析,,解决问题的方案及策略,政策分析,未来政策趋势预测,□主要政策罗列：近期宏观经济政策、土地政策、房地产相关政策等□重点政策解读：对本案影响分析\政策应对手段,未来政策出台可能性及趋势预测\支撑预测因素,政策市场,本体分析,竞争分析,客户分析,宏观楼市分析,未来地产趋

3、势预测,近年来当地房地产投资\整体楼市供应量\需求量\价格走势\结论分析,供应量、销售量、价格走势预判\支撑预测因素,未来政策趋势预测,6,此次调控遇到全球经济调整，预计调整周期将更为漫长。09年市场不容乐观，淡市下贴近刚性需求是唯一出路。,,2007年下半年,2~3年时间,1年以上时间,……,政策市场,本体分析,竞争分析,客户分析,分析模型参考,未来政策趋势预测,2009年XXXX市场仍会处于整固期，整体走势趋横:,策略：1、挖掘刚

4、性需求，追求价值与速度平衡点2、适当的控制整固期的开发节奏，多产品线组合,整固期的取胜关键：,大势研判小结,特点：市场观望，上门与销售量下降，价格和速度难以兼得,市场大势难以支撑本项目的目标实现，项目销售突破必须从现有的销售状况中突围！,政策市场,本体分析,竞争分析,客户分析,分析模型参考,地理资源,本体解读,本体解读总结分析,附：详细标地，并分析如下元素□占位描述□配套资源□景观资源□交通资源□远景规划,附：项目平面规划图

5、（标出已售、待售、商业、配套等）□建筑规模\规划\开发商\物业管理□项目描述：包括品质、品牌等占位情况□业态户型：不同物业形态、户型区段的套数，占比及平面分布□建筑景观规划及品质,政策市场,本体分析,竞争分析,客户分析,SWOT分析,本体解读总结分析,政策市场,本体分析,竞争分析,客户分析,SWOT分析,分析模型参考,政策市场,本体分析,竞争分析,客户分析,板块竞争分析,区域竞争锁定,典型竞争个案分析,□竞争板块确定□竞争板块

6、在售项目量□近一年内供应面积\已售面积\在售待售面积\销售均价□总结分析,□区域竞争项目分布图，分析区域特征及在全市的占位□竞争楼盘列表:　包括近一年内供应量\已售面积\在售待售面积\销售均价(模板见后)□区域客户群体概况,区域楼市观察,近一年区域总体楼市供应量\需求量\价格走势\结论分析,竞争目标供应格局,□区域竞争供应量分析□区域产品格局□区域总价格局,□项目概况(附实景图、规划图)□客群分析□推广策略□个案点评

7、□点对点竞争分析（如赠送面积、花园面积、面宽等与竞争个案类比）□优势PK,本案竞争力分析,□产品优势对比□营销对比□竞争总结□SWOT分析,相关板块分析,政策市场,本体分析,竞争分析,客户分析,分析模型参考,相关板块项目概况,政策市场,本体分析,竞争分析,客户分析,分析模型参考,本案板块概况,政策市场,本体分析,竞争分析,客户分析,分析模型参考,区域竞争概况,区域别墅市场在售项目列表,政策市场,本体分析,竞争分析,客户分析,分

8、析模型参考,典型竞争个案,万科华府,政策市场,本体分析,竞争分析,客户分析,分析模型参考,典型竞争个案,万科华府,（列出不同位置的业态、面积段、总价范围及销售情况）,政策市场,本体分析,竞争分析,客户分析,分析模型参考,典型竞争个案,万科华府,客群分析■客户构成：■购房因素：■年 龄 段：,推广策略■推广主题：■主要诉求：■推广通路：,个案点评○○○○○○○○○○○○,政策市场,本体分析,竞争分析,客户分析,分析

9、模型参考,政策市场,本体分析,竞争分析,客户分析,产品对比分析,品牌、地段、品质,强势山景资源及户型优势,山景资源和低总价吸引部分客户、但整体认可度不高,品质、展示、 规模、品牌,我们的竞争优势：城市价值/品质产品/开发商品牌,我们的竞争策略：突出项目高品质产品 的特性；最佳高品质自住别墅；新面貌迎接新挑战，强势树立马鞍山第一别墅豪宅地位！,分析模型参考,政策市场,本体分析,竞争分析,客户分析,营销对比分析,现阶段展示一般、服务较差、

10、但品牌美誉度很强、且有老客户资源,样板房、现场包装的品质引得部分客户认可，但项目周边品质感差、营销活动影响力不大,项目品质感较差、营销手法单一传统,展示好、品质感强、后期需营销发力、确立强势领导地位,竞争项目宣传渠道传统、营销活动缺乏影响力和项目的契合度。本项目在品质和展示上具备优势,分析模型参考,政策市场,本体分析,竞争分析,客户分析,竞争总结,营销策略层面：营销水平一般，细节方面不太重视，且未有效体现以客户为中心,缺乏知名物业管理

11、公司进驻，服务配套无法满足豪宅的需求，无法以此来增加整体附加值，从而提升项目档次；销售服务也一般高水平，在细节方面还需提升；,渠道单一，户外、报广和短信成为较为常见的推广方式，无法区隔顶级豪宅与普通住宅; 广告偏向于宣传项目的产品和资源，缺乏对生活理念的引导；,基本都有现场展示，但对细节不太重视；部份豪宅已意识到展示的重要性，但营销与工程配合不足，无法形成最有利的展示因素给客户；,不太重视客户关系管理，但豪宅尊贵性无法体现，客户无

12、法感知顶级豪宅客户与传统普通客户活动的区别；,活动水平一般，很多未以客户和销售为中心，虽吸引眼球但对销售促进不大。,,,渠道,服务,展示,客户,活动,,,,,,,以客户为中心，全面超越市场，以服务和极至展示为基础，注重细节营销发力，引导消费；,我们的竞争策略,分析模型参考,政策市场,本体分析,竞争分析,客户分析,客户锁定,客户解析,□竞争对手客户描述：区域\职业\年龄□核心客户界定,□客户类特征□典型客户模拟□客户特征盘点□共性

13、特征描述□客户评价盘点,客户方略,□客户信息渠道盘点□针对目标群的营销机会（包括营销引导、展示面、推广通路等）,政策市场,本体分析,竞争分析,客户分析,核心客户锁定,,1）2）3）4）,1）2）3）3）,,,1）,,,,分析模型参考,政策市场,本体分析,竞争分析,客户分析,客户解析,Opinion观点,Interest兴趣,Action活动,特征总结：区域惯性产品品质生活环境,第一类：居住在附近的私企业主,分析模

14、型参考,政策市场,本体分析,竞争分析,客户分析,客户信息通路分析,客户信息渠道盘点,目标下的核心问题,区域来源分析：客户主要还是全市性高端客户，较为集中在雨山区；置业关注点：山水资源、品质、地段、口碑，但由于受大势影响客户购买决策时间长；客户特征：圈层概念比较强，易于受营销引导，爱好面子，虚荣心比较强,各楼盘上门量及成交量大幅下滑本地自住客户成为市场主流，客户观望氛围浓厚资源性城市虽然造就了一批实力客户，但目前经济影响客户购买力，

15、决策周期长本项目主力产品是市场供应的主流产品，后续竞争也将加大,项目不在城市的主流发展方向，未来潜力较小，目前配套不完善，但交通便利。项目无自然资源，客户对区域有点抗性。品质高出市场拥有良好的品牌拥有丰富的教育资源,各楼盘上门量及成交量大幅下滑本地自住客户成为市场主流，客户观望氛围浓厚资源性城市虽然造就了一批实力客户，但目前经济影响客户购买力，决策周期长本项目主力产品是市场供应的主流产品，后续竞争也将加大,核心问题,1、2

16、、,,,,目标,问题,战略,政策环境,市场环境,竞争分析,客户分析,本体分析,USP制定,战略分析,策略分解,营销执行,,,,附件,,计划,目标,政策分析,,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,前期结论回顾,包括市场、竞争、客户的结论,□制定原则□USP推导(模板见后)附：形象定位释义秀稿,USP制定,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,（制定原则）,USP制定,结合产品和消费群，我们如何制定USP ?,分析模型参考,U

17、SP制定,营销战略,策略分解,营销执行,USP制定,分析模型参考,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,营销价值体系,总体战略确立,营销策略制定,推售策略制定,□列出波士顿矩阵，并在项目平面图上标识出不同地位的产品□产品等级划分说明□推案结奏排铺（平面图标注\节奏排铺分析）□入市时机选择（列出项目工程及形象结点\竞争对手入市时间）,价格策略制定,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,营销价值体系,感知生活方式(营销KPI)

18、,品质,生活,理念,设计：产品：品质：,启动区、样板房、会所、样板区等的展示,身份：圈层：特色：,基于文化和生活之上的一群人的生活理念，塑造当地新的圈层,尊贵：私密：服务：,金牌物业服务、销售服务等,营销问题实质是客户问题，因此营销策略的制定必须以目标客户体验（感知）为核心!,创造以客户体验（感知）为核心的生活方式（营销价值体系）,,,,营销战略,总体战略确立,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,分析模型参考,总体战略

19、确立,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,我们的营销战略：,营销策略制定,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,战略下的策略——如何营造出项目的XXXX生活方式？,,策略1——圈层营销：不论是豪宅还是奢侈品，都是圈层营销制胜，既要保持高贵的姿态，又要巧妙地接近消费者。,,,,,策略2——客户为中心的体验营销；不论是豪宅还是奢侈品，都十分强调让客户在观摩过程中充分体验到产品所传递的文化精神。,,分析模型参考,营销策略制定,U

20、SP制定,营销战略,策略分解,营销执行,,如何把XXXXX生活方式传递给我们的目标客户？,营销节奏,分析模型参考,营销战略,策略分解,营销执行,推售策略制定,按照波士顿矩阵，不同产品将承担不同的角色，以满足同一时间内对回现与形象的要求,,,,,,,,分析模型参考,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,推售策略制定,产品等级划分说明,□第一批推售产品：34套12套联排产品+16套叠加产品+6套双拼最靠近会所及景观展示区，联排产品比

21、较容易实现现金流，少量推盘实现首次开盘热销,,,,,,,,,,,,□第二批推售产品：50套24套联排产品+16套叠加产品+12套双拼多产品组合，目前需要推出少量高端产品，避免客户流失，同时建立高端形象。,□第四批推售产品：52套24套联排产品+16套叠加产品+12套双拼多产品组合，双拼别墅在展示充分情况下博取最高溢价。,□第三批推售产品：52套36套联排产品+16套叠加产品最靠近会所及景观展示区，联排产品比较容易实现

22、现金流。,,,分析模型参考,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,推售策略制定,推案节奏排铺,从产品类型看，从叠加向6拼、4拼及双拼的推向是必须的；,从推盘顺序看，由于样板段和体验中心的位置，产品由西往东的顺序是必然的；,■第一阶段，处于市场试探阶段，必须在推出瘦狗产品为主，因此此阶段以叠加别墅为主，配合少量联体；,■第二阶段，在有市场基础和客户基础的前提下，进一步推出瘦狗和婴儿产品，婴儿产品通过第一阶段的培育，其价值有一定的提升，

23、适于推出；,■第三阶段，产品成熟，客户基础牢固，市场形象深入，因此将明星产品和现金牛产品完全释放，换取价值最大化！,分析模型参考,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,推售策略制定,入市时机选择（附说明）,USP制定,产品竞争力综合比较,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

24、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,营销战略,策略分解,营销执行,价格策略制定,分析模型参考,USP制定,销售均价判定,计算价格为个案产品均价乘以产品相似度,计算综合为各产品计算价格之和与相似度的比值；,加权比例为产品竞争力比较中，本项目的产品分值与竞争个案平均分值之比值（见前页）,折算系数是指分类产品与市场产品比较的

25、优劣得出加权和削减；,营销战略,策略分解,营销执行,价格策略制定,分析模型参考,USP制定,根据本项目产品的面积配比，综合计算得到目前项目的实际销售均价为6100元/平米，此价格为现有市场平均产品展示水平的客观销售价格。,销售均价判定,2009年下半年若市场回暖，5%左右的市场自然增长率是合理的；（但若市场发生重大变化，那么该增长率需重新制定）,就本项目的产品提升及配置要求来看，如果达到相应标准，5%左右的产品附加值是完全可能的；（希望

26、开发商按照本司提出的建议和要求，将产品及展示打造到最好）,因此，动态判断本项目的销售均价，可以达到6700-6800元/平方米！,营销战略,策略分解,营销执行,价格策略制定,分析模型参考,USP制定,,,,,,第一批,第二批,第三批,,6100,6700,7500,,,,,,,,初步展示，叠加为主，中价入市，取得开门红,核心展示系统形成，配置确定、市场回暖,现房阶段客户资源丰富产品线上升,销售节奏及价格细分,营销战略,策略分解,营销

27、执行,价格策略制定,分析模型参考,USP制定,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,策略分解总图,,现场包装,会所\售楼处,样板房、样板区,楼书等其他,,销售服务,物管服务,系列圈层活动,传播原则,线上传播,传播渠道,,,营销策略,,展示（SHOW）,服务（SERVICE）,活动（SCENE）,传播（SPREAD）,分析模型参考,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,展示攻略要点:充分超越竞争对手——通过展示有效区隔其它

28、项目；充分体现项目细节和未来生活情景——设施、配套、服务、生活方式等；展示先行——准备不足时,宁愿不展示。,,,传播（Spread）,活动（Scene）,服务（Service）,展示（Show）,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,售展中心——选址、包装（均必须有实际图示）,,完成时间：,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,看房通道——线路确定、包装（均必须有实际图示）,,完成时间：,USP制定,营销战略,策略分

29、解,营销执行,样板区、施工围墙、主入口等——围板、包装（均必须有实际图示）,,完成时间：,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,关键路口——导视系统、包装（均必须有实际图示）,,完成时间：,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,样板房——情景展示（须有图示）,,完成时间：,样板房服务员服务要点：解答客户疑问：熟悉项目基本信息和户型工程知识，能流利回答客户问题。当客户问题无法回答时，必须说：“对不起，这点我不清楚。请咨询我们的销

30、售代表好么。”不可出现客户提问但不回答的情形。微笑：礼仪统一规范，必须微笑服务。凡客户进门必须说“您好，欢迎参观”。保洁：时刻保持样板间物品整洁。,别墅样板房情景展示情景一：仆人迎接主人回家主人，您好！仆人笑脸小心接过主人手中的物品。,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,细节营造——案例展示（须有图示）,,下水道井盖定制,定制等信箱,无处不定制,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,物料展示——模型、楼书、DM、VI等

31、,,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,,服务攻略要点:没有销售，只有服务——令所有有机会接触到客户的服务人员充分表现独特、精细、优质服务；处处让客户体验到尊贵感、私密性——用服务充分区隔其它项目，在细节中将项目特性发挥到极致；,,,传播（Spread）,活动（Scene）,服务（Service）,展示（Show）,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,服务攻略销售篇(一)有效把握客户需求，建立以客户为核心的销售

32、服务策略,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,服务攻略销售篇(二)销售过程中处处令客户感受到尊重、体面,ACTION2：客户资料充分保密服务销售队伍需将客户资料、客户信息像对待个人财产一样严加保管；放弃传统项目之开放式客户登记本，建立客户信息保密制度，除开发商外，同一客户之客户信息只允许该接待人员及销售经理可保留，接待客户时所使用之销售物料（如：《问卷调查表》、《算价单》）需一式两联记录,客户联给予客户,存根联需统一锁入保险

33、柜；舍弃传统的客户档案保存方式,在销售现场为已成交之客户开设专用资料保险柜,存放已成交客户之资料。,,,未成交客户信息进销售人员保险柜,已成交客户信息进房号资料保险柜,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,物管超值-----展示规范、体贴形象,物业服务展示：聘请专业物管公司进行专业的指导和培训保安：保安设立形象岗，在客户参观密集区域赠加巡逻人数和密度保洁：保洁设立形象岗，在客户参观密集区域增加保洁服务人数和密度安防系统的展示

34、：把监控室纳入客户接待流程，向客户演示安防系统,服务攻略销售篇(三)高品质物管以精诚服务，创理想生活,聘请完成时间：,培训完成时间：,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,服务攻略销售篇(四)物业管理篇规范保洁工作流程,注重细节,强化项目高标准的洁净,ACTION3:规范保洁工作流程，提高服务品质关键行动: A. 充足的人力资源； B. 岗位细分，责任到人； C. 建立服务标准； D. 建立监督考核

35、机制； E. 确保执行力度 传播方式:现场展示/物业管理汇演展示,严格的保洁管理,细致的工作,整洁的社区,一尘不染的饰品,一尘不染的饰品,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,服务攻略流程,服务流程标准化、制度化销售+物业管理+开发商参与营销，制定统一的服务流程及统一话术,,,,,,,,,,,,,,1,2,3,4,5,6,7,8,10,11,12,13,14,15,9,,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,传播

36、（Spread）,活动（Scene）,服务（Service）,展示（Show）,活动攻略要点:有目的、有计划、有节奏——活动组织应严格按照营销及工程节点，每次活动均应有明确的目的和效果预计；有品位、不落俗套——不要为了搞活动而搞，应严格匹配客户和项目调性；活动计划要严谨，执行要到位；,,,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,传播（Spread）,活动（Scene）,服务（Service）,展示（Show）,

37、传播攻略要点:线上精准宣传，线下把控，立势一步到位——线上主打形象，大力宣传项目品牌；线下把控，通过圈层营销制造项目特色形象；有效截流客户——想在客户前头，走在竞争对手前面；积极拓展领袖型客户，促成口碑营销,,,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,传播攻略,口碑传播作用最大；高炮，路牌，短信采用较多，效果较为明显；报纸普遍采用，效果一般电视、电台、网路渠道效果一般,当地渠道宣传主要特征,市场对渠道宣传的反应,当地区域较

38、小，人际圈子联系紧密；高炮，路牌传播力强；本地电视、电台、报纸的高端人群受众较少；活动营销在当地越来越受到重视，且市场证明有效；,,,,路牌、广告板、短信是宣传渠道的重要部分报纸硬广及小众杂志宣传，加强软硬结合炒作网络宣传以搜房及当地售房网站为主,本项目宣传渠道的选择,,分析模型参考,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,传播计划,亮出形象,,,形象导入期2008.1-2008.2,项目销售期2008.4---2008

39、.6,形象推广期2008.2---2008.3,,,,,2月,3月,4月,09年,形象导入期,形象建立期,项目销售期,即将推售,,,推广策略,阶段目标,宣传主方向,推广渠道,,,,,工地广告\工地围墙\户外,全方位的网络广告\报纸软文、硬广\电台广告\直邮、短信,网络推广\报纸软文、硬广\电台广告\影视广告\直邮、短信\业主答谢抽奖活动\成交送大礼\每周末的现场活动,,,,,,1月,3,10,17,24,7,21,28,30,

40、1,,27,5月,3月28日开盘,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,,目的：建立全市性的影响力，截杀往返马鞍山与南京客户、截杀相山矿主以及市区高端客户，提升项目形象和传播信息；形象：调性统一，尊贵大气，一目了然；内容：与形象导入期、蓄客期等不同营销阶段配合，不求全面而在于精准，主要内容的表达清晰有力；应用时间：贯穿于项目的整个开发过程。,户外,,,,,1、目前本项目城市外围已经有高炮资源，城区内无高炮，需尽快确定城区高炮资

41、源2、建议城区高炮在海外海大厦附近以及湖南东路与湖南南路口3、完成时间：1月15日前,六道口截杀矿区客户,往返南京‘马鞍山客户,城区全市性客户,城区全市性客户,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,,利用开发商资源寻找并培养领袖型客户，利用访谈形式营造强劲的口碑传播力度,,,……,……,……,……,……,……,……,……,客户意见领袖,,让项目口碑在圈子中传播开来,领袖型客户：政府领导、某行业内的关键人物、民营企业家协会领袖、

42、社会名流等等；培养领袖型客户的方式：1）会所名誉会员；2）通过一定的优惠方式促成领袖型客户购买；开始时间：月 日,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,DM、楼书户型册等邮寄(1)为增加客户了解项目的渠道，利用银行的信用卡/按揭回单，寄送项目楼书、户型册等给到客户。(2)合作方选择：建议选择银行金卡、 银行VIP客户、浙江福建等各大商会合作邮寄楼书等、政府部门邮寄、车行等等(3)工作流程：发展商联系两家银行，确定

43、合作方式及费用——准备夹寄的资料，与银行回单一起夹寄。（4）时间：X月X日开始邮寄,邮寄项目资源给高端客户及固定圈层客户,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,与本地车行、银行、娱乐会所等进行品牌联谊活动,增加客户资料获取点(1)与汽车经销商接洽，将项目资料放置到汽车销售处；(2)与按揭银行合作，将项目资料放置到银行营业厅及VIP室内;(3)在高档咖啡厅、酒店等当地富人阶层出没地点增加资料获取点.开始时间：X月X日,USP

44、制定,营销战略,策略分解,营销执行,目的：有效传播项目各项信息；方式：与短信公司配合，将信息发至月消费额100元以上客户以及针对性的客户名录；内容：财富论坛、产品推介会、样板房正式对外开放、项目开盘等信息；应用时间：以项目开盘前及持销期为主各大时间节点前释放信息。,短信的使用原则以项目开盘前及持销期传递项目信息为主,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,阶段执行体系,营销费用计划,□营销执行大纳□各营销执行期执行分解

45、（详述）包括：段目标\推广主题\推广渠道\SP活动\物料\其他准备工作及完成时间\配合需求,□总营销费用预算：参算考虑前提\销售金额比率□营销费用安排：宣传品、媒体、活动等各类费用占比□启动期营销费用：启动期营销费用预算占比（说明原因）\费用安排表,营销执行大纲,2008年,,2009年,序盘,开盘,中盘一,强销,工程,主题,现场,媒体,户外,物料,,,,,,,,售楼中心及年家浜景观段完成样板房、看房通道完成2号楼预售证,广场、售

46、楼中心、看房通道、年家浜景观段、软包装,报纸/网络/户外/软文/PR事件/房展会,围墙、导旗、高炮、交通指示牌,折页，DM、房型单片、小区模型,沿河道路与河道休整完成；4、5号楼预售证,现场正式销售,报纸/网络/杂志/短信/直投等,增加公交车身广告/地铁灯箱及海报,楼书，三维动画、网站、客户通讯一,外立面,网络、杂志、短信等,客户通讯二,香草河主体段河岸景观含大门完成3号楼预售证,商业街包装完成,报纸、网络、杂志、路演、口碑、房展会/

47、活动等,户外巩固,客户通讯三,准现房/商业街建成/五街区组团景观完成,经管样板段包装；配电瓶车、游艇,网络、杂志、短信、口碑等,户外巩固，为四街区蓄水,客户通讯四,收官,中盘二,,商业街招商,46万方艺术景观大盘激活东上海印象,灵动水世界/新古典建筑/空中花园,空中花园户型/生活情景,促销策略,5街区景观组团包装,网络、杂志、短信、口碑等,增加公交站牌广告，周浦区以及张江园区,户外巩固,客户通讯五,,,目标计划,整盘去化35%，推广费

48、用预计占到整体推广费用的66%。（鉴于户外媒体为长效媒体为整盘服务，因此费用应进行整盘分摊。）,,整盘去化40%，推广费用预计占到整体推广费用的29%。,整盘去化25%，推广费用预计占到整体推广费用的5%。,46万平方米艺术景观社区,辞旧迎新老客户答谢活动，部分滞销房源促销,老客户答谢回馈活动,分析模型参考,USP制定,营销战略,策略分解,营销执行,营销费用计划,营销费用安排,费用分配计划：按销售金额1%-2%计算，总销售金额为XX亿