房地产行业专题报告中国住房制度，回顾、成就、反思与改革

目录导言中国住房制度五大支柱货币融制度：住房融体系商业性为主、政策性为辅国际：住房融制度影响杠杆水平、房价走势中国：按揭贷款为主，公积为辅问题：信贷政策不稳定，刺激居民加杠杆土地制度：两权分离，以地谋发展国际：土地制度影响地价和房价中国：两权分离；土地是工业化和城镇化的发动机问题：土地供需不匹配、人地分离税收制度：重交易轻保有国际：税收制度调节房价作用不明显中国：重增量轻存量，重交易轻保有问题：轻保有环节征税，财政收入可持续性面临考验住房保障：分层次、高保障全球：直接支持、间接支持两种模式中国：多渠道、分层次问题：供给不连续，进入门槛高退出门槛低住房租赁：新时代、新任务国际：租赁房源多元、立法到位、租售同权中国：租赁比率低、市场尚不成熟问题：租赁市场亟待规范中国住房制度反思住房制度建设从属于宏观调控房地产的支柱地位深度捆绑经济住房政策不稳定，不断出台应急性措施住房制度的价值待明确我国的住房制度虽然走过弯路，但已渐入佳境房地产业增加值(亿元)房地产业增加值(%右)住房福利分配房改解决了亿城镇人口的住房问题。年以前，住房由政府统一建设、分配，供给效率低，年城镇人均居住面积仅平方米。伴随改革开放，中国开启住房制度改革征程：年依次通过提租、出售公房、停止住房实物分配，启动了商品房市场。市场的力量创造人类建筑史上的奇迹：城镇竣工住宅面积从年万平增长至年的亿平，增长倍；年城镇人均住房建筑面积提升至平方米（统计局口径）。图表：房改成就：房屋供给大扩张图表：房改成就：房地产业对经济强拉动住宅竣工面积（万平米）资料来源：中国统计年鉴资料来源：房地产大建设阶段尾声渐进，将转向中高速、高质量发展。年城镇住宅存量亿平，套户比达到，住房短缺基本缓解。年，全国商品住宅新开工出现峰值，此前的年土地购置面积也出现峰值。北京等个城市率先迈入存量房市场。图表：个城市率先步入存量房市场资料来源：，货币化分配售公房提租补贴低租公房住房商品化