房地产行业专题报告中国住房制度，回顾、成就、反思与改革

1、目录1导言..............................................................................62中国住房制度五大支柱.....................................................................82.1货币金融制度：住房金融体系商业性为主、政策性为辅............................

2、.......82.1.1国际：住房金融制度影响杠杆水平、房价走势......................................82.1.2中国：按揭贷款为主，公积金为辅...............................................102.1.3问题：信贷政策不稳定，刺激居民加杠杆.........................................142.2土地制度：两权分离，

3、以地谋发展....................................................172.2.1国际：土地制度影响地价和房价.................................................172.2.2中国：两权分离；土地是工业化和城镇化的发动机.................................182.2.3问题：土地供需不匹配、人地分离.........

4、......................................222.3税收制度：重交易轻保有............................................................252.3.1国际：税收制度调节房价作用不明显.............................................252.3.2中国：重增量轻存量，重交易轻保有...............

5、..............................272.3.3问题：轻保有环节征税，财政收入可持续性面临考验...............................302.4住房保障：分层次、高保障..........................................................302.4.1全球：直接支持、间接支持两种模式...............................

6、..............312.4.2中国：多渠道、分层次.........................................................322.4.3问题：供给不连续，进入门槛高退出门槛低.......................................352.5住房租赁：新时代、新任务..................................................

7、........362.5.1国际：租赁房源多元、立法到位、租售同权.......................................362.5.2中国：租赁比率低、市场尚不成熟...............................................382.5.3问题：租赁市场亟待规范.......................................................403中国

8、住房制度反思........................................................................423.1住房制度建设从属于宏观调控........................................................423.2房地产的支柱地位深度捆绑经济.................................................

9、.....433.3住房政策不稳定，不断出台应急性措施................................................463.4住房制度的价值待明确.................................................................473.5我国的住房制度虽然走过弯路，但已渐入佳境........................................

10、..48房地产业增加值(亿元)房地产业增加值GDP(%右)IIIIIIIV住房福利分配房改解决了8亿城镇人口的住房问题。1978年以前，住房由政府统一建设、分配，供给效率低，1978年城镇人均居住面积仅3.6平方米。伴随改革开放，中国开启住房制度改革征程：19781998年依次通过提租、出售公房、停止住房实物分配，启动了商品房市场。市场的力量创造人类建筑史上的奇迹：城镇竣工住宅面积从1978年3752万平增长至2017年的9.9亿平，增

11、长25倍；2016年城镇人均住房建筑面积提升至36.6平方米（统计局口径）。图表4：房改成就：房屋供给大扩张图表5：房改成就：房地产业对经济强拉动住宅竣工面积（万平米）450000400000350000300000250000200000150000100000500000600007500006400005430000320000210000100资料来源：中国统计年鉴资料来源：Wind房地产大建设阶段尾声渐进，将转向中高速、高质量

12、发展。2017年城镇住宅存量267亿平，套户比达到1.07，住房短缺基本缓解。2013年，全国商品住宅新开工出现峰值，此前的2011年土地购置面积也出现峰值。北京等5个城市率先迈入存量房市场。图表6：5个城市率先步入存量房市场资料来源：Wind，IIIIIIIV货币化分配售公房提租补贴低租公房住房商品化19531957196119651969197319771981198519891993199720012005200920132017