2023年全国硕士研究生考试考研英语一试题真题(含答案详解+作文范文)_第1页
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1、我们毕业啦其实是答辩的标题地方,,XX投资开发项目市场策划报告,答辩人,指导老师,xx xx,xxx教授,昆明理工大学,2015.6.11,小组成员分工表,,,,国家经济环境和和房地产环境分析我国近五年经济环境概述(2009-2015年1季度)我国房地产业环境分析,昆明市投资环境和房地产业发展研究昆明市房地产业发展研究,基地所在区域规划及房地产业发展研究 地块基本情况介绍基地所在区域房地产业发展研究区域交通条

2、件、配套条件分析,基地所在区域消费市场分析区域消费市场分析范围区域消费群体分析,项目市场定位项目总定位目标消费群定位产品定位,1,理论综述房地产市场调研的作用房地产市场调研的内容,项目SWOT分析,2,3,4,5,6,7,理论综述,,1.1房地产市场调研作用,,房地产市场调研,就是以房地产为特点的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究和预测,并最终为营销决策服务的专业方法。,市

3、场调查是项目策划者认识市场,捕捉新的市场机会的前提;市场调查是项目策划者感知市场,了解消费者需求的主要手段;市场调查是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提;市场调查是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系列活动的基础,贯穿项目全程策划的始终。,房地产调研在房地产全程策划中有着重要作用,,1.2房地产市场调研内容,,房地产市场调研包含的内容和方法,市场环境调研:政治法律环境经济环境社会文化环境社

4、区环境市场需求调研:房地产消费者调研房地产消费动机调研房地产消费行为调研市场供给调研市场营销活动调研:房地产市场竞争情况调研房地产价格调研 房地产促销调研 房地产营销渠道调研,询问调查法访谈调查电话调查邮寄调查留置问卷调查观察调查法调查人员直接观察利用设备间接观察,国家经济环境和房地产环境分析,,2.1我国近五年经济环境概述(2009-2015年1季度),,从近五年的GDP、CPI、PPI、

5、三大产业、社会固定资产投资、物价水平、生活水平等进行研究分析,2009-2014年近五年来,我国城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入均在逐年上升,且城镇居民人均消费性支出、农村居民人均生活消费支出和人均储蓄存款余额均呈上升趋势,这都反应出我国居民生活水平的不断提高和购买力的增强。,,2.2我国房地产业环境分析,,主要从近五年中国房地产市场政策、价格、需求、供应、供销对比进行分析研究,政策方面:聚焦去库存、促消费、稳增长,多轮政策组

6、合改善市场供求 2014年我国房地产市场步入调整期,各地商品住宅库存量高企,对市场预期的转变进一步影响新开工节奏,房地产投资增速明显下滑。各地则因时因地灵活调整,加速房地产市场化转型:限购、限贷手段逐步退出,并通过信贷、公积金、财政补贴等多轮支持政策刺激住房需求、加快库存去化。 2015年一季度,在经济下行压力加大,楼市库存高企、市场信心不足的背景下,宏观政策层面进一步导向稳增长、调结构,房地产方面则积极聚焦

7、于促消费,鼓励自住和改善性需求。,价格方面:百城住宅均价微跌,不同城市价格继续分化 在多重利好政策的叠加作用下,市场预期逐渐好转,百城价格在经历连续8个月下跌后,于2015年1月止跌,环比上涨0.21%;2月受春节假期影响,楼市进入传统淡季,供需两端均表现平淡,百城住宅均价整体稳中略降,环比下跌0.24%;3月两会积极表态稳定房地产市场消费,针对住房市场的多轮政策密集出台,楼市整体环境向好,百城住宅价格环比跌幅收窄0.09个百

8、分点至0.15个百分点,。但是同比自2014年10月以来持续下跌且跌幅扩大,3月为连续第6个月下跌,跌幅扩大至4.35%。,,2.2我国房地产业环境分析,,主要从近五年中国房地产市场政策、价格、需求、供应、供销对比进行分析研究,需求方面:成交延续2014年末趋势持续回暖 2014年下半年开始,中央先后出台多重利好政策推动需求入市。2015年1季度,尽管1-2月市场季节性回落,但是3月成交回升,1季度整体市场延续去年年末的回

9、暖态势,3月,连续的降准降息改善市场预期,成交较前两个月明显好转。,市场供应方面:投资增速持续放缓新开工降幅显著扩大 2015年1季度供应同比仅小幅增长,其中3月新增供应与去年同期。20个代表城市月均新批上市面积不到1100万平方米,同比小幅增长3.85%。3月,由于前期市场去化压力较大,且2月供应较多,导致新增供应不到1000万平方米,尽管环比增长14.3%,但是同比降幅超过30%。,供销对比:市场季节性供小于求,销供比

10、较去年同期微幅增长 供需双增长,但成交增幅高于供应,带动销供比小幅增长。2015年一季度,市场短期内呈现季节性供小于求态势,销供比较去年同期小幅回升,20个代表城市成交量同比增长6.5%,供应量同比增长3.8%,销供比为1.1,较去年同期小幅增长0.03。,昆明市投资环境和房地产业发展研究,论文绪论,,,,,3.1昆明市房地产业发展研究,,主要从近三年昆明市房地产供求情况(一级市场、二级市场)进行分析研究,土地供

11、应和成交方面: 2012年昆明共供应土地330宗,供应面积12119154.7㎡,成交294宗,成交面积10783131.46㎡,约合16137亩,总成交价格3935008.626万,每亩成交均价约243万。2012年,受国家关于房地产调控不松动的影响,昆明土地市场整体呈现量跌价涨、底价成交的行情。 2013年大量的城中村改造地块供应一级市场,导致土地供应稳中有升。昆明主城共成交可经营用地277宗,同比增长1

12、0%,成交量18684.96亩。2013年昆明主城土地市场整体维持较稳定状态,年初大量土地成交后,后期月度土地供应不足。 2014年昆明主城区及呈贡新区共供应159宗土地,供应面积为8856.21亩,占整体供应的47.5%;昆明主城区及呈贡新区共成交138宗土地,成交面积为8231.98亩,占整体成交的55.39%,成交金额为155.77亿元。 2015年一季度,昆明五区(盘

13、龙、西山、五华、官渡、呈贡)土地供应共计2484.56亩,成交2180.93亩,成交金额共计42.9086亿元。同比2014年一季度来看,去年一季度昆明五区土地供应共计1804.95亩,同比上涨37.65%;成交1784.29亩,同比上涨22.23%。,论文绪论,,,,,3.1昆明市房地产业发展研究,,主要从近三年昆明市房地产供求情况(一级市场、二级市场)进行分析研究,商品房供应成交方面: 从供销走势来看,2014年昆明市

14、基本处于供过于求的态势;特别是1、2、4、6、9、11这7个月,供应大于需求尤为明显。上半年整体表现为供过于求,主要是由于市场行情低迷导致成交不理想,开发商对市场期望过高,但客户观望情绪浓,对市场信息不足。下半年仅9月和11月供过于求表现特别明显,主要是由于限购政策放开、央行“降息”等利好政策刺激下,市场上的部分改善需求释放,一定程度上提升了购房者对市场的信心;加上下半年开发商选择低价走量等因素,可以看出下半年市场行情明显优于上半年。2

15、015年1季度前两个月,在政府各种利好政策的实施下,在去库存的压力下,各类型物业都出现减少供给,推动消化的力度,市场情况有所好转。,基地所在区域规划及房地产业发展研究,论文绪论,,,,,4.1地块基本情况介绍,,主要对地块基本情况进行介绍,基地位置 项目用地位于昆明市西山区广福路与希望路交汇处(原大商汇建材市场用地),用地紧靠“昆明泛亚金融产业中心园区”,背依西山近伴滇池,一方面享受金产区的发展红利,一方面享受滇池的良好空

16、气。周边配套丰富,如万达广场、迪卡侬、麦德龙、上影影城等。基地规模基地净用地面积:51616.56㎡,即77.42亩,用地性质为居住用地。基地四至 地块位于希望路与广福路交汇处,距离广福路主干道约35m,距离希望路约20m,距离商汇路约10m,距离望江路约15m,距离盘龙江约50m。 地块四至为:南侧紧邻广福路,北侧紧邻商汇路和大商汇建材市场,西侧紧邻希望路,东侧紧邻望江路和盘龙江。,论文绪论,,,,,4

17、.2基地所在区域房地产业发展研究,,对基地所在区域房地产市场进行调研分析,包括住宅市场、公寓市场,基地所在区域南市区成熟较早,地块较大,包括滇池板块,官南板块及东南板块,目前各个板块都有多个项目在进行运作。广福路板块是快速发展型板块,房地产开发集中扎堆,随着城市向南发展的主轴方向,广福路沿线出现了大量的楼盘,且多呈现出大规模和多物业形态特征,预计后续区域价值将会快速提升,势必成为房产开发热点和客户关注焦点,与此同时区域竞争也必定更加激烈

18、。 周边主要竞争项目有:兴港珑湾、南悦城、中天天融域、海伦国际、奥宸中心、金地·悦天下、红星国际、华都B区、华海·新天地,周边竞品环伺,竞争激烈,论文绪论,,,,,4.2基地所在区域房地产业发展研究,,对基地所在区域房地产市场进行调研分析,包括住宅市场、公寓市场,均价:6800-7500元/㎡;物业类型:以普通住宅为主,同时有商铺在售;户型产品:以80-100㎡两房和100-140㎡三房为主,

19、兼有少量170㎡以上四房;去化速度:约20套/月;客户:以西山区、官渡区客户为主,少量其他周边区域客户,客户职业以矿主、事业单位职员、公务员为主。,区域住宅市场概况,论文绪论,,,,,4.2基地所在区域房地产业发展研究,,对基地所在区域房地产市场进行调研分析,包括住宅市场、公寓市场,自身条件:昆明目前在售公寓主要凭借交通便利、周边环境配套良好奠定了升值空间;产品户型:目前昆明公寓以30-50 ㎡一房居多,且销售速度明显高于其他

20、房型,但受面积限制的影响,户型普遍存在缺陷(进深较长、通风、采光欠佳等),户型较好的小户型深受市场热捧; 装修标准:昆明市场在售公寓约50%交付标准为精装修(不带家具),装修标准基本控制在1000元/平米以内,装修档次差别主要体现在厨房、卫生间设施的使用品牌方面;投资回报:虽然在2012年市场调控背景下,客户置业观望情绪较浓,但由于通胀压力当前,在存贷利息不断降低的环境下,大量手头有闲钱的客户已经在一定程度演变成了“投资刚需”客户,

21、而从抗财务风险角度、家庭长期财务规划方面来说,投资“面积小、总价低”的小户型公寓仍是投资者的第一选择;而通过三级市场情况来看,在售公寓比例明显低于租赁公寓,投资公寓的客户主要以“自住+投资收租”为目的; 目标客群:进入调控后,虽然昆明房价受到一定调控影响,但对于刚需群体来说,房价仍是影响置业的关键因素之一,因此,“小面积、低总价”的公寓仍然吸引了大量刚需青年群体,同时受大经济环境因素的影响,有闲钱却不知道该怎么投资的客户仍然愿意选择投

22、资门槛较低的小户型公寓作为“保值理财产品”。,昆明公寓市场总结,论文绪论,,,,,4.2基地区域交通条件、配套条件分析,,对基地所在区域交通条件、生活配套条件进行分析,基地的路网可以用“四横四纵”来进行概括,四横是指:二环南路、日新路、广福路和环湖东路;四纵是指:滇池路、前卫西路、前兴路和官南大道。其中官南大道直插南坝路-巡津街就可以到达市中心;前兴路顺沿海埂路-西昌路可到达市中心;滇池路顺沿海埂路也尅到达市中心,也就是说无论那条道路都

23、可以到达市中心,路网是四通八达的。 广福路串联了滇池路、前兴路、官南大道三条大路,而广福路是目前昆明唯一一条连接主城东西方向的8-10车道的以及行政主干道,同时它承担了连接老的省级行政中心和新的市级行政中心的路网功能,广福路作为中心区连接着省、市中央政务区,也刚好是应正了政府一直强调的“城市发展向南移”的规划发展思路。 在公共交通方面,基地无论是临广福路、希望路还是前兴路出行都是非常方便的,就基地周边500米范围

24、内就有4个公交站台。广福路上,12条公交路线,希望路、前兴路、前程路一共至少16条公交线路,全部都可以到达昆明“东、西、南、北、中”任何一个区域。 另外,城市轨道交通规划的地铁2号线和地铁7号线将来会通过本基地。将会为大家的出行提供更加便捷有效的交通方式。,论文绪论,,,,,4.2基地区域交通条件、配套条件分析,,对基地所在区域交通条件、生活配套条件进行分析,生活配套方面,非常很齐全方便。沃尔玛、万达广场、大润发超市、红

25、星爱琴海购物中心、南亚风情园第壹城世纪城商圈、螺蛳湾商圈都距离项目很近。医疗配套方面,基地距离昆明最好的儿童医院“昆明市儿童医院”仅有1公里左右距离。另外从广福路往西走5分钟就可以到达三甲医院“同仁医院”。基地对面的额“云南省中医院”也是一所三甲医院。教育配套方面,项目周边的学校有很多,基本可以满足孩子3岁-18岁的教育需求。自然资源配套方面,基地东边就是政府出资4亿打造的龙江公园,环境优美,适合休闲娱乐,紧接着龙江公园的就

26、是昆明的母亲河——盘龙江,盘龙江北起嵩明县西北梁王山,南至滇池东岸官渡区福海乡海埂村滇池人海口,全长105公里江水自松花坝流出,穿城而过,淌入滇池,是唯一一条横穿昆明市区的河流,是昆明各族人民的成长摇篮。,论文绪论,,,,,4.2基地区域交通条件、配套条件分析,,对基地所在区域交通条件、生活配套条件进行分析,生活配套方面,非常很齐全方便。沃尔玛、万达广场、大润发超市、红星爱琴海购物中心、南亚风情园第壹城世纪城商圈、螺蛳湾商圈都距离项目很

27、近。医疗配套方面,基地距离昆明最好的儿童医院“昆明市儿童医院”仅有1公里左右距离。另外从广福路往西走5分钟就可以到达三甲医院“同仁医院”。基地对面的额“云南省中医院”也是一所三甲医院。教育配套方面,项目周边的学校有很多,基本可以满足孩子3岁-18岁的教育需求。自然资源配套方面,基地东边就是政府出资4亿打造的龙江公园,环境优美,适合休闲娱乐,紧接着龙江公园的就是昆明的母亲河——盘龙江,盘龙江北起嵩明县西北梁王山,南至滇池东岸官

28、渡区福海乡海埂村滇池人海口,全长105公里江水自松花坝流出,穿城而过,淌入滇池,是唯一一条横穿昆明市区的河流,是昆明各族人民的成长摇篮。,基地所在区域消费市场分析,论文绪论,,,,,5.1区域消费市场分析范围,,基地所在区域消费市场分析范围(主要进行问卷调查),,根据目前该区的交通连接情况,划定的本案研究区域:西至滇池路,东到世纪城,北至日新路,南到环湖东路。主要分为四个片区进行调研分析,分别是官南大道以西至滇池路,以东至彩云北路,广福

29、路以北至日新路、广福路以南至环湖东路。,本次市场调研区域,论文绪论,,,,,5.2区域消费群体分析,,针对基地所在区域消费群体进行分析(主要通过问卷调查分析得出),职业:项目所在区域消费群体的职业多为企业、个体户、建筑业、专业技术人员、机关、事业单位人员。其中大商汇中的个体户为相对于集中在项目所在基地区域,是本项目的重点针对人群。月收入:消费群体的平均月收入80%都在3000元以上,更有25%达到了6000元以上。这说明本次调研区域

30、的消费水平相对较高,消费能力较强。购房目的:在对受访者分析之后有59%为有购房刚性需求的人群,41%为无刚性需求或没有购房计划的人群。意向面积:60%的受访者都希望房屋的面积在80—144平方米,说明项目的户型应多为80-144平方米的中小户型。接受价格:48%的受访者能接受的住宅价格在70—100万元,这说明客户的消费能力应该在每平米6500-8000元。,项目市场定位,论文绪论,,,,,5.项目定位,,以市场调研为支撑,

31、对该项目进行定位(总定位、消费群定位、产品定位、价格定位),锁定追求高品质住宅产品的目标消费群,认同昆明南市区的区域价值,渴望居住在未来城市中心地带,享受繁华都市生活,追求卓越生活品质和高档物业给予的身份与地位的社会认同感的群体。我们称之为“未来城市的主人”。,目标消费群定位,城市一级,主动中心化--以区域领导者姿态打造“南市精英生活示范区”高层品质住宅项目。,项目总定位,业种和业态定位:根据区域调研分析,将本项目定位为品质住宅项目。

32、产品形式定位:塔式高层住宅项目+高层商务公寓+三层社区商业。建筑风格:建议住宅、商业、公寓均采用ARTDECO 风格。建筑平面布局:建议在改用地上高层(30层)品质住宅,标准层平面设置6户以下,并保证每套住宅通风采光,不出现黑房间建筑户型和面积:80—144㎡的两房和三房产品。建筑环境:整体布局上建议采用错列式,避免阻挡阳光、影响通风效果。,产品定位,论文绪论,,,,,5.项目定位,,以市场调研为支撑,对该项目进行定位(总定位、

33、消费群定位、产品定位、价格定位),,,,价格定位,根据区域调查及问卷调查,对本项目进行价格定位住宅:7400元/㎡公寓:11000元/㎡商业:3.8元/天.㎡,论文绪论,,,,,5.项目定位,,,,,案名建议,(1)碧水香邻:因为本项目紧邻盘龙江与龙江公园,有水有花。一池碧水,涟漪点点。花朵比邻,香飘四野。不是诗意迷醉了自己,是惬意的生活改变了喧嚣。香邻也可理解为友好的让人亲切的邻居。改变见面不识的尴尬,重新体会友邻生活的乐趣。案

34、名平抑得当,恰到好处。(2)林月花溪:按园区规划,有林有花,更有溪水环绕,林月花溪,更详尽勾勒诗意生活,满足小资生活情调,与本项目整体定位结合。案名更强调自然,让人心生向往。(3)山水流园:因项目紧邻盘龙江,山水,见字生情,闻听生意,流园与苏州著名的留园谐音,有暗喻之意。水流,更为生动和形象地展现园区风貌,突出山水田园特色。更兼仁者乐山,智者乐水,案名更具人文气息。(4)盘江福郡:直抒心意,顾名思义,盘江即盘龙江,突出项目的

35、优势,福则代表广福路,凸显出项目的位置,另外“福”本身在中国文化中也是很好的寓意。最后,本案推荐案名“盘江福郡” 。,案名,即楼盘名称,是楼盘寓意的象征,项目SWOT分析,南市区被定义为昆明城市副中心,城市整体南移;地块临城市主干道广福路,交通方便,提高生活便利度;项目紧邻龙江公园与盘龙江,具有得天独厚的自然资源;地块所在区域生活氛围已经比较成熟,城市配套设施比较健全;依靠大商汇,有强有利的客户来源。,轻轨、BRT的规划将进一步推动南

36、区的发展,并加强与其他区域的联系;地铁2号线与地铁7号线规划将会经过本项目,打造双地铁物业,升值潜力大;2015年国家和地方相继出台了一系列新政策,比如下调存、贷款利率,降低第二套购房贷款首付等。刺激了房地产市场,本项目可借势入市。,呈贡新城在推动南市区发展的同时,也在一定程度上形成竞争;市政、交通配套设施不完善,影响南市区生活的快速成熟;地块周边南悦城,中天融域,华都等竞争项目较多,无论是开发过程中的建设资源还是销售阶段的竞争都给拟建

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