房地产项目公司股权并购法律风险分析

房地产项目公司股权并购法律风险分析近年来，由于土地资源的有限性和特殊性，国家对土地使用权的流转作出了诸多有别于其他可流通物的立法限制，很多房地产开发企业面临难以获取土地资源的困境。而同时，许多手中有地，但自身资、运作能力不强的房地产项目公司，为吸纳资、引入先进的开发理念，尽快将手中的国有土地使用权投入市场开发建设，往往希望通过股权并购的形式其手中的房地产项目。因此，以房地产项目公司并购来实现土地使用权及项目转让之风盛行。尽管以房地产项目公司股权并购的方式收购房地产项目具有手续相对简捷、节省费用和开发成本、开发快捷等显而易见的优点；但也存在很多需要并购方特别注意的法律风险。案例、公司获悉房地产项目公司拥有“花园”房地产项目，且已经开发建设至一期楼宇主体结构封顶，遂以收购房地产项目公司全部股权的方式获取了该项目的开发建设权。正当公司按其与公司股东签署的《股权转让协议》支付了全部股权转让价款，准备继续投入开发时，承建该项目施工总包的建筑施工方突然主张因原公司拖欠其工程施工款，要求行使其建筑工程施工款优先受偿权，并申请法院查封了项目在建工程；同时，项目设计方以原公司拖欠巨额设计费用为由申请查封了项目公司的流动资帐户。公司由此陷入了困境。、公司收购了某房地产项目公司％的股权，欲以大股东身份控制和主导公司承建的某写字楼项目，并完成了变更股东的工商变更登记手续。但在经营决策过程中，持有公司％股权的股东主张：虽然公司拥有％的股权，但是根据公司章程规定，仅享有％的表决权和分红权。此时公司才发现其原受让股权时审阅的公司章程为一份无效章程，且与公司在工商行政管理部门备案登记的章程内容不符，并没有约定表决权和分红权限制。由此公司与公司原股东发生纠纷，项目开发建设无法顺利进行。、公司收购了房地产项目公司全部股权，并在《股权转让协议》中约定公司原股东承担公司或有债务。在公司按约支付了全部股权转让对价并开始以公司名义开发建设某房地产项目时，某银行以公司向第三人提供了连带责任担保为由要求公司偿还巨额债务的担保责任。此时公司欲向公司原股东追偿时发现公司原股东已经没有清偿债务的能力，公司因此遭受了重大损失。分析通过以上案例可以看出，房地产项目公司股权并购过程中存在诸多潜在法律风险，可能给项目开发和项目受让方带来相当大的风险。概括来说，房地产项目公司股权并购存在的风险主要集中在以下方面：、项目公司或有债务控制风险对于项目公司的或有债务、是否对外提供过保证担保的风险以及是否对外签有已构成违约合同的风险等等，股权转让方向股权受让方提供的陈述或企业资产评估报告，其可信度值得商榷，存在虚假或隐瞒的风险；需要股权受让方特别注意和控制。、转让股权本身属性确定风险拟对外转让的项目公司股权本身，是否存在质押担保等第三人权利，是否存在对其在项目是一定条件下的合同解除权，作为一方违约后另一方的救济手段和及时退出机制。、根据合同履行的具体情况设置合理的履约担保形式，消除转让方和受让方的顾虑。如转让方通过各种方式取得银行信用，然后应转让方要求出具银行保函，在受让方不能如期履行合同时，转让方可以向银行追偿；同时，转让方也可以申请银行出具保函，当转让方未能履行其提供开发项目、办理项目转让手续等合同义务时，受让方可以向银行追偿。、房地产项目公司所拥有的项目如未办理土地出让手续或者已经办理土地出让手续但转让时还未缴清土地出让的，应当明确约定办理相关手续的责任方及其费用承担方式。、需要调整房地产项目开发条件的，股权转让合同应当约定补办政府主管部门许可的手续及负责方。、对合同履行过程中的资支付控制，为消除双方顾虑和平衡双方利益，可以考虑由转让方和受让方共同选定第三方作为资托管、合同履行监督方并托管股权转让价款，以促进双方履行各自合同义务。对于付款安排，应当适当拉长付款期限，以期与对潜在债务的担保相互衔接。对于转让股权的交接手续，应当限期尽快办理，必要时可以考虑在股权变更登记手续完成前交由受让方控制，以便顺利进行前期开发，避免土地使用权长期闲置或房地产项目长期停工。