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简介:第五章与城市规划相关的法规主讲彭蓬COPENHAGEN0603第一节土地管理法本节内容要点11土地使用制度改革12土地管理法的基本制度13土地使用权出让与划拨14土地使用权转让、出租、抵押15建设用地什么是土地“土地是一切生产和一切生活的源泉”。马克思恩格斯全集,第2卷,第109页。11土地使用制度改革111土地的定义土地一语有广义与狭义之分。广义的土地,指由土壤、气候、地貌、水文和生物等构成的自然综合体;狭义的土地,指地球的陆地表层,包括陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。土地的定义美国不动产法将土地定义为上至地表的上层空间,下至地心。包括地球表层(土壤、砂石),土地中的矿物、石油和天然气。我国的法律对于土地的定义没有明确的规定。土地的定义我国土地管理法根据土地的用途将土地划分为农用地建设用地未利用地包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。土地的定义矿物、石油和天然气。我国法律对土地内容的界定中不包括土地中的矿物、石油和天然气。矿物、石油和天然气在我国属于矿产资源,其所有权归国家所有。土地使用权者仅拥有对土地使用权。土地的定义空间。空间包括地上空间和地下空间。高架铁路、空中走廊、高压电线、地下铁路、地下停车场、地下给排水管线等就是充分利用空间的实例。在我国目前的立法上还没有正式的法律对空间权加以规定,就其性质而言,空间权属于不动产之一种。空间,包括地上空间与地下空间,为土地的一部分。地上地下空间如不属于土地,则土地无法使用。当然,为社会公益发展需要,可以对此空间的范围进行一定的界定与限制。112我国土地管理制度的沿革1新中国成立之前的土地管理1原始社会与奴隶社会的土地管理自有历史记载以来,任何朝代都十分重视土地。我国早在夏禹时,就按土色、质地和水分等将九州土地划分为上上、上中、上下、中上、中中、中下、下上、下中、下下九等,并根据土地肥力确定贡赋等级,这是我国最早进行的土地调查和土地评价工作。到了奴隶社会,土地实行的是国有制。“普天之下,莫非王土”。国君将土地分给诸侯,称为“受民受疆土”。诸侯再将自己封国的土地转分给下属的大小贵族。也分一些数量不等的土地给平民和奴隶。春秋时期,随着铁器的使用和牛耕的推广,也促进了商业的发展。奴隶主驱使奴隶开垦了大量私田,私田所得可以不向国君交纳贡赋。公元前594年鲁国为了增加收人,规定不论公田、私田,都要由国家按照田亩的实有数目收税,这就是“初税亩”。税亩的实行,承认了私田主人对土地的所有权。公元前370年左右,儒家代表人物孟柯也提出“制民之产”的主张,认为农民应有一定的私有土地,使其“仰足以事父母,俯足以蓄妻子,乐岁终身饱,凶年免于死亡”。公元前350年左右,商鞅变法,“废井田,开阡陌”,厉行奖励农桑政策,从法律上确认封建土地所有制和土地买卖的合法性。2封建社会土地管理曹魏屯田制宋代方田制明代鱼鳞图册中国封建社会土地制度的基本特征是土地私人占有和土地自由买卖。在这种情况下,必然产生土地激烈的兼并,土地大量集中于少数富人一端,出现了“富者田连阡陌,贫者无立锥之地”的局面,地主阶级处于绝对的统治地位。(3)民国时期的土地权利分配及管理土地问题在19世纪末20世纪初已为孙中山为首的资产阶级革命派所重视,孙中山先生提出“耕者有其田”的主张,孙中山先生这一主张未能得到国民党政府的执行,在国民党统治的近30年中,仍然保存封建社会的土地制度,地权分配极不平均。2)新中国成立以后的土地管理宪法第10条规定“城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”宪法确认了国家和集体两种土地所有权,这是我国历史上第一次以国家大法形式对土地所有权做出的郑重规定。113国有土地使用制度改革的必要性建国以来,在产品经济模式下,我国的土地使用制度一贯实行行政划拨的形式,即土地的使用实行配给制。这种土地使用制度的突出特点就是“三无制度”,无偿、无限期和无流动。随着我国20世纪80年代社会主义经济体制改革的深人,特别是社会主义市场经济的运行,我国土地使用制度的弊病暴露得越来越明显,因此,进行土地使用制度的改革,变土地的无偿、无限期、无流动的使用为有偿、有限期和有流动的使用,成为当时我国国民经济和社会发展的一个迫切的和十分重要的理论与现实问题。30多年无偿用地的弊端和教训是众所公认的,概括起来主要表现在以下几方面(1)国有土地所有权主体权利无从体现,国家土地所有权成为虚无(2)土地分配不合理,土地使用严重浪费(3)妨碍了企业素质的提高,不利于企业的经济核算(4)阻碍了城市建设资金的良性循环国有土地使用制度改革的进程与立法初期酝酿阶段国有土地使用制度改革的酝酿,始于20世纪80年代初。深圳的改革者们义无反顾地踏上了通往“禁区”的道路,率先以收取土地使用费的方式向外商出租土地。1987年4月,国务院第一次提出了“土地使用权可以有偿转让”的政策。同年下半年,深圳率先试点土地使用权有偿出让,从此揭开了国有土地使用制度改革的序幕,标志着改革从理论探索转人实践阶段。经济日报称“这次拍卖活动,将是我国土地管理制度在理论和实践上的一次重大突破”外电评论说“这是中国自1949年以来的空前举动”。紧随深圳,福州、海口、广州、厦门、上海等城市也开展了试点。国有土地使用制度改革的进程与立法1988年2月,中共中央向全国人大提出了包括土地条款在内的中国共产党中央委员会关于修改<宪法>个别条款的建议。其中包括“二、宪法第10条第四款‘任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他方式非法转让土地’修改为‘任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以转让。’”1988年4月12日,七届人大第一次会议根据中共中央的建议,修改了宪法的有关条款,在宪法中删去了禁止土地出租的条款,增加了“土地使用权可以依照法律规定转让”的内容。这就为我国实行土地使用权的有偿出让和转让提供了宪法依据。国有土地使用制度改革的进程与立法1988年12月,七届全国人大常委会第五次会议根据(宪法修正案,对中华人民共和国土地管理法做了相应修改,规定国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让。“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。土地使用制度的改革从此有了法律依据。1994年7月5日,第八届全国人大常委会第八次会议通过的中华人民共和国城市房地产管理法第3条明确规定“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。”以基本法的形式确立了国有土地的有偿使用制度,使土地使用制度的改革进一步走上了法制管理的轨道。国有土地使用制度改革的进程与立法针对土地管理法中许多不适应社会经济发展的规定,1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议再次修订土地管理法,确立多项新的土地制度,如土地用途管制制度、土地权属登记制度、土地承包经营权受法律保护、实行征用耕地补偿以及农田保护制度、农用地转用审批制度等。114土地所有权社会主义公有制集体土地所有权国家土地所有权114土地所有权城市市区土地农村和城市郊区中依法没收、征收、征购、收归国有的土地依据有关法律规定不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂以及其他土地国家依法征用的土地农村集体经济组织全部转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地国家土地国家土地所有权的行使国有土地的所有权由国务院代表国家行驶,其他任何单位和个人都不得侵占、买卖或以其他形式非法转让国有土地国有土地除国家自己使用外,其使用权还可以通过出让、划拨等方式转让给其他单位或个人114土地所有权国家土地所有权114土地所有权集体土地所有权集体土地所有权的行使占有、使用、收益和处分的权利,也可依法转让、抵押和租赁,但它不得自行将土地非法转让为乡(镇)村建设以外的建设用地。土地所有权的确定和确认所有权发生争议的,不能依法证明争议的土地是属于农民集体所有的,则属于国家所有土地登记发证制度当公共利益需要时,国家可以征用集体所有土地,将其变为国有,但必须依法给予补偿。115土地使用权土地使用人根据法律、合同的规定,在法律允许的范围内,对国家或集体所有的土地所享有的占有、使用、一定收益和在限定范围内进行处分的权利。是从土地所有权中分离出来的一项权利。具体表现为土地使用人对土地可依法行使利用、出租、转让、抵押等权利。注意土地管理法规定,国有或集体所有的土地可以依法确定给单位或个人使用。土地使用权的取得国家依法出让、划拨、或通过其他土地使用权人依法转让、继承、获取地上建筑物所有权等方式取得国有土地的使用权。也可由单位或个人承包,用以进行种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民依法通过承包、转让、继承等方式取得。集体经济组织的成员可承包本单位所有的土地,进行种植业、林业、畜牧业、渔业生产,承包经营期限为30年,其土地承包经营权受法律保护。农民集体所有的土地要承包给本集团经济组织之外的单位或个人经营的,须经村民会议23以上成员或23以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。农民还可依法取得宅基地、自留山、自留地的使用权。土地使用权的确定与确认单位和个人依法使用的国有土地县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认其使用权。中央国家机关使用的国有土地的发证机关,由国务院确定农民集体所有的土地,依法用于非农业建设的由县级人民政府登记造册,核发集体土地使用权证书,确认其建设用地使用权。林地、草原、水面、滩涂的使用权,分别由森林法、草原法、渔业法规定。未确定使用权的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,负责保护管理。116国有土地有限期使用原则国有土地有限期使用原则是指土地使用权出让最高年限由国家规定。根据1990年国务院颁布的中华人民共和国城镇国有土主地使用权出让和转让暂行条例第13条规定,土地使用权出让最高年限按用途分别为1居住用地70年;2工业用地50年;3教育科技、文化、卫生、体育用地50年;4商业、旅游娱乐用地40年;5综合或其他用地50年。1坚持城市土地所有权国家所有的原则1国家对国有土地使用范围和用途实行限制。国家在出让国有土地使用权时,应明确规定土地使用范围。例如,土地使用者在土地使用期限内,获得的只是地上的权利,对于地下的各类自然资源、矿藏等,土地使用者无权开采或占为己有。同时,对出让的土地,必须是经过城市规划的土地,明确规定其工业、商业、建筑、娱乐和其他用途。1坚持城市土地所有权国家所有的原则2国有土地的出让、转让,由国家土地管理部门统一管理。开放地产市场后,无论是一级地产市场的土地使用权出让,还是二级地产市场的土地使用权转让,土地使用者必须到土地管理部门申请登记,领取土地使用权证书。1坚持城市土地所有权国家所有的原则3国家拥有对国有土地的最后处分权。国家在出让国有土地使用权前,尽管已经进行了科学的规划,但仍不可避免随时势变更需改变土地用途的情形,因此,国家在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,有权依照法定程序提前收回土地使用权,不过,应给予土地使用者以相应的补偿。2实行国有土地所有权与使用权分离的原则1我国的国有土地属于国家所有,不准买卖,但土地使用权允许转让。国家作为国有土地所有者出让的只是土地使用权,其作为土地所有者的地位并未改变。另一方面,用地单位有偿取得的土地使用权应是一项独立的财产权利,它包括了对土地的占有、使用和收益权。土地使用权可以转让、抵押或用于其他经营。2实行国有土地所有权与使用权分离的原则2实行两权分离,国家同用地单位不再是单纯的行政管理关系,当国家作为土地所有者出让土地使用权时,国家与用地单位之间既是一种行政管理关系,同时也是一种平等的民事关系。这是因为,一方面,一国家对用地单位使用、转让、抵押土地使用权有依法管理的权利,对用地单位经营土地的收人有依法征税的权利。但另一方面,在出让过程中,土地使用者与国家土地所有者之间又是一种平等、自愿、有偿、有期的民事权利义务关系。3促进土地使用权合理流动的原则长期以来,我国城镇土地实行无偿无限期的使用制度,使得土地使用权处于静态状况之下,土地不能按价值规律发挥作用,也不能反映供求关系、更不能形成地产市场,因而土地也就难以得到合理的配置。因此,土地使用制度的改革,不仅要实行土地的有偿使用,而且,还应采取一切措施建立与健全地产市场,促进土地使用权的合理流动,通过立法明确规定土地使用者可以依法自由开展土地使用权的买卖、租赁、抵押等转让业务,从而活跃地产市场。12土地管理法的基本制度中华人民共和国土地管理法(以下简称土地管理法)。该法于1986年通过,1988年12月修正,1998年8月29日修订,于1999年1月1日起正式施行。该法对土地所有权、土地使用权、土地的利用、耕地的保护、建设用地以及法律责任等做了详细而系统的规定,是处理土地(包括宅基地)所有权、使用权、房地产开发、土地开发利用、土地承包经营权纠纷、农村土地的征用纠纷、农村村民住宅纠纷及宅基地纠纷的主要法律依据。121土地用途管制制度国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。122土地权属登记制度农民集体所有的土地,由县级人民政府登记注册,核发证书,确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记注册,核发证书,确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记注册,核发证书,确认使用权。土地权属登记制度其中,中央国家机关使用的国有土地具体登记发证机关,由国务院确定。确认林地、草原的所有权或使用权,确认水面、滩涂的养殖使用权,分别依照中华人民共和国森林法、中华人民共和国草原法和中华人民共和国渔业法的有关规定办理。此外,对于改变土地权属或用途的、应当办理变更登记手续。123土地承包经营权受法律保护的制度规定土地可承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产,承包经营期限为30年,发包方与承包方应签订承包合同。在承包期内,对个别承包经营者之间承包的土地使用权进行适当调整的,必须经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。124实行占用耕地补偿制度国家保护耕地,严格控制耕地转为非耕地。非农业建设经批准占用耕地的,按照“占多少,垦多少”的原则,由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费,专款用于开垦新的耕地。125基本农田保护制度第一,列入基本农田保护区的,要严格管理。基本农田应占本行政区域内耕地的百分之八十以上。其主要有①经国务院有关主管部门或县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地。②有良好的水利与水土保持设施的耕地,正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田。③蔬菜生产基地。④农业科研、教学试验田。⑤国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。125基本农田保护制度第二,非农业建设必须节约用地,可以利用荒地的,不得占用耕地;可以利用劣地的,不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等、禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。125基本农田保护制度第三,禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。国土资源部1999年4月26日发布的闲置土地处置办法规定已经办理审批手续的非农业建设占用耕地,一年内不用而又可以耕种并收获的,应当由原耕种该耕地的集体或者个人恢复耕种,也可以由用地单位组织耕种;一年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续两年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权,该幅土地原为农民集体所有的,应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。125基本农田保护制度在城市规划区内,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发闲置土地,依房地产法规定办理。即闲置一年,处以闲置费为出让金的百分之二十以下;两年不用的,国家无偿收回土地使用权。承包经营耕地的单位或个人连续两年弃耕抛荒的,原发包单位应当终止承包合同,收回发包的耕地。127征地制度土地征用是国家为了社会公共利益的需要,将集体所有土地转变为国家所有土地的强制行为。征地制度征用下列土地,由国务院批准基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的。上述以外的土地,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。征用农田的,先办农用地转用审批,在征地审批权限范围内的,可同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,另行办理征地审批。征地制度关于征地的补偿包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征地的补偿土地补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的6至10倍。征地的补偿安置补助费以需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置人口的补助标准,为该耕地被征用前3年平均年产值的4至6倍。但每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不超过被征用前3年平均年产值的15倍。前二项的总和,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,可以增加,但不超过该耕地被征用前年产值的30倍。13土地使用权出让与划拨131土地使用权有偿出让的概念土地使用权有偿出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。城市规划区内集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。131土地使用权有偿出让的概念土地使用权的出让的法律特征(1)从主体来看土地使用权的出让方是土地所有者国家,土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律有特别规定者除外。可见出让方是唯一的,即中华人民共和国。受让方则范围广大,他们可以是中国人,也可以是外国人,可以是自然人,也可以是公司、企业等法人。但是国家是一个抽象的主体,在具体行使权利时,一般是由土地所在地方政府及其所属国家土地管理机构作为代表。土地使用权的出让的法律特征(2)从内容看由土地出让者出让土地交给受让方使用,而受让方则需支付相应土地使用权出让金。关于土地使用权的出让,一般理解为土地使用权转让的一种方式。土地使用权出让是国家将土地使用权从土地所有权中分离出来,转移给受让人。而土地使用权的转让则是指受让人取得土地使用权后再转移给新的受让人,转让双方的法律地位平等,全过程可以用下式表示土地使用权的出让的法律特征国家〔土地所有者)地方政府(代表国家)第二受让方受让方(第一受让方)(转变为转让)一级市场(出让)(政府垄断)二级市场(转让)(平等交换)土地使用权的出让的法律特征(3)从客体来看土地使用权出让的是国有土地,主要是指市、县、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。对于集体土地,中华人民共和国城市房地产管理法第8条作了明确规定城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地使用权方可有偿出让。132土地使用权有偿出让的方式土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。招标的方式在规定的期限内,由符合规定条件的单位和个人,以书面投标方式,竞投某一地块土地的使用权,由招标方择优确定土地使用者的出让方式。招标人在确定中标人时,不仅要考虑投标报价,还要参考投标设计方案、投标人的业绩等,所以中标者不一定是投标报价最高的。招标程序以公开招标的程序类似。适用于开发性用地或有较高技术要求的建设用地。拍卖的方式土地管理部门在指定的时间、地点、利用公开场合,就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投,按“价高者得”的原则,确定土地使用权受让者的一种方式。因每个竞买人可以多次报价。拍卖方式的竞争性激烈。适用于商业用地、娱乐用地或居住用地。商业、旅游、娱乐和商品住宅用地,必须采取拍卖或招标方式。拍卖的程序出让方的拍卖公告、土地使用权有意受让人交验证件后进场竞拍、出让方与应价高者签定土地使用权出让合同。挂牌出让方式出让人发布挂牌公告,在土地交易场所挂牌公布拟出让宗地的交易条件。竞买人报价,更新挂牌价格,在挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者。挂牌方式允许多次报价,有利于竞争,操作简便。134土地使用权的收回和续期土地使用权出让合同约定的使用年限届满后,土地使用者需要继续使用土地的,土地使用权可以续期,期满前1年提出。重新签合同、支付土地使用权出让金,更换土地使用证。未续期或续期未获批准,无偿收回土地;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,国家有权提前收回土地,但要给土地使用者适当的补偿135土地使用权划拨的含义及特点1)土地使用权划拨土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。房地产开发用地主要通过出让与划拨这两种方式取得。2)土地使用权划拨的范围下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨1国家机关用地和军事用地;2城市基础设施用地和公益事业用地;3国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;4法律、行政法规规定的其他用地。3)土地使用权划拨与出让的区别(1)取得土地使用权的方式和支付的费用不同以划拨方式取得土地使用权是以非竞争的方式取得的,而出让方式取得土地使用权是以政府与土地使用者竞价的方式进行的。前者取得土地使用权的代价是支付国家规定的征地、拆迁补偿费用,后者的出让价是在竞争中形成的。3)土地使用权划拨与出让的区别2)使用期限不同划拨土地使用权是无期限限制的,房地产管理法第22条规定“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、法规另有规定外,没有使用期限的限制”。而出让土地使用权则是有限期的,在出让合同中有明确规定。当然,土地使用权出让合同期满,土地使用权可以续期,但它总是有期限的。3)土地使用权划拨与出让的区别(3)取得的土地使用权的内容不同通过划拨方式取得的土地使用权不是一项独立的财产权,除法律规定的情况外,它不得转让、出租、抵押,即不得从事经营活动、土地使用者仅有使用的权利,依法管理、保护与合理利用的义务。而通过出让方式取得的土地使用权则是一项相对独立的财产权,依法可以转让、出租、抵押,进行经营活动。4划拨土地使用权的收回及收回后的出让划拨土地使用权的收回是指国家根据划拨土地使用者不再使用土地的事实或者城市建设发展和城市规划的需要,将原划拨的土地收回,并另行支配。在下列两种情况下,国家可以收回划拨的土地使用权(1)通过划拨取得土地使用权的土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,市县人民政府应无偿收回土地使用权。收回的土地使用权,可以按照土地使用权出让的规定予以出让。在下列两种情况下,国家可以收回划拨的土地使用权(2)根据城市建设发展需要和城市规划的要求,市、县人民政府可以无偿收回划拨的土地使用权这种收回方式与土地使用权有偿出让期满前,国家根据社会公共利益之需要提前收回土地使用权的情况不同。前者收回土地使用权后,国家按一定标准给予原土地使用者在该土地上的建筑物、构筑物及地上附着物以补偿,并妥善安置。后者的收回方式,国家同样给予补偿,但这种补偿是国家根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予的补偿,因而,后者得到的补偿将大大高于前者。14土地使用权转让、出租、抵押141土地使用权转让1土地使用权转让的概念土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。释义换言之,土地使用权转让就是原受让方对已经获得土地使用权的土地按规定投人一定资金进行开发后,通过有偿出售、交换和
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    • 简介:1中华人民共和国土地管理法专题土地管理法概况土地管理法的几个重要土地制度农用地转用审批土地的收回与土地收购储备2一、土地管理法概况土地管理法是行政管理法,不是土地市场交易法。1986年的这部土地管理法经过1988年有偿配置、依法转让、1998年耕地保护、2004年征收与征用三次的修改和修正,始终维持着一部管理性法律的本色,主要是对土地的权属、用途管理、耕地的保护等进行规范,而土地交易如土地的出让划拨、转让、租赁、抵押等,主要在城镇国有土地出让和转让暂行条例国务院55令、中华人民共和国房地产管理法当中予以规范。这部土地管理法由于运行时间长,尤其是国家的土地政策及物权法出台后,许多重要的土地制度已经发生了很大变化,如土地的招拍挂;征收补偿;农用地转用审批、土地的空间权等。因此土地管理法的修改势在必行。土地管理法的两个核心任务一是土地的权属及其资源配置;二是耕地的保护。3二、土地管理法的几个重要土地制度(一)土地的所有制形式1、两种土地所有制形式以社会主义公有制为基础,我国的土地有两种所有制形式全民所有(国家所有)和农民集体所有。物权法将“农民集体所有”改为“农民集体成员集体所有”,明确并强化了集体所有的土地的权利归属主体是集体成员。我们可以简单地理解为我国的土地只属于“两个人”,一是国家所有的土地,其权利主体的代表是国务院;二是农民集体成员集体所有土地,其权利主体的代表是村民经济组织或者是村民委员会。4(一)土地的所有制形式2、土地资源的配置我国土地资源无法由所有权人自行充分利用,为了物尽其用,物尽其值,物权法出台了土地的用益物权制度,即非所有人将他人所有的物占有、使用、收益,通俗地讲,就是国家、集体将自己用不尽的土地资源以多种方式分配给单位、个人使用、收益。国有土地资源的配置方式以有偿使用方式为主,以无偿使用方式(即划拨)为辅。国有土地的五种配置方式划拨、出让、租赁、作价投资和入股、授权经营。农民集体成员所有的土地资源配置对象基本上就是本村村民,配置方式主要是占用审批。如土地承包经营权、宅基地使用权、集体建设用地土地使用权。5(一)土地的所有制形式3、国家和集体土地的所有权范围属于国家所有的土地1城市市区的土地;2农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;3国家依法征用的土地;4依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;5农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地;6因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。6(一)土地的所有制形式重点提示村民转居民后,集体土地能否直接转为国有土地根据土地条例第二条五的规定,答案是肯定的,但2005年3月4日国务院法制办公室、国土资源部关于对中华人民共和国土地管理法实施条例第二条第(五)项的解释意见国法函200536号做出了新的解释“该项规定,是指农村集体经济组织土地被依法征收后,其成员随土地征收已经全部转为城镇居民,该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。”由此看来,不经征收补偿集体土地不能直接转为国有。属于农民集体所有的土地(1)除由法律规定属于国家所有以外的农村和城市郊区的土地(2)宅基地和自留地、自留山。7(一)土地的所有制形式4、土地登记制度物权法的不动产统一登记制度国家依法实行土地登记发证制度。国家所有的土地所有权不需登记直接产生物权的效力;集体土地的所有权、使用权需要登记以后才能产生物权的效力,但宅基地使用权、农村土地承包经营权无需登记也产生物权的效力。8(一)土地的所有制形式5、土地使用权取得和交易的严格法定性。民法的基本原则是民事行为不违法就是合法的,但土地取得及交易无法律依据均为非法。土地使用权,是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及依法处分的权利。国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用,但是,单位和个人的土地使用权必须依法取得。9(二)土地用途管制制度1、土地用途管制的概念土地用途管制是指国家为保证土地资源的合理利用,经济、社会和环境的协调发展,通过编制土地利用总体规划划定土地利用区,确定土地使用限制条件,土地的所有者、使用者必须严格按照国家确定的用途利用土地,违者将受到严厉处罚的制度。国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。城市总体规划、村庄和集镇规划,应当与土地利用总体规划相衔接,城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。10(二)土地用途管制制度2、土地用途分类2002年1月1日,国土资源部在部门规章中,将土地共分为3级72类,一级三类农用地、建设用地、未利用地。土地管理法只分为此三类。土地利用总体规划中确定的一级三类土地分类,无论进行任何调整,如农用地转用审批农用地转为建设用地,此环节的报批只需原批准机关批准,无需规划部门的审批,需要规划部门同步审批的是三级中的建设用地土地用途的改变,并且是在城市规划区内。11(二)土地用途管制制度农用地,是指直接用于农业生产的土地,包括二级类耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地等。其中耕地中80以上划定为基本农田,作为保命田并受到国家严格的管制。建设用地,是指建造建筑物、构筑物的土地,包括商服用地、工矿仓储用地、公共设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地。未利用地,是指农用地和建设用地以外的土地,包括未利用土地,其它土地。3、确立土地用途的依据土地利用总体规划。12(三)占用耕地补偿制度国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的,按照“占多少,垦多少”的原则,由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地;没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费,专款用于开垦新的耕地。包含下列五个内涵13(三)占用耕地补偿制度1、任何建设占用耕地都必须履行开垦耕地的义务。无论是国家重点工程、城市建设,还是乡镇企业、农村村民建住宅占用耕地都必须履行开垦耕地的义务。确保建设占用耕地与开垦耕地的平衡。2、开垦耕地的责任者是占用耕地的单位。根据目前建设用地的情况,分三种情况一是城市建设用地统一征地后供地的,承担造地义务的为市、县人民政府,造地的费用可以打入建设用地的成本,但责任必须由县、市政府承担。二是城市建设用地外建设项目用地,承担开垦耕地义务的是建设单位,县、市人民政府土地行政主管部门负责监督和验收。三是村庄、集镇建设占用耕地,承担开垦耕地义务的是农村集体经济组织或村民委员会,县、市人民政府土地行政主管部门负责监督和验收。14(三)占用耕地补偿制度3、开垦耕地的地块应当落实。各地在制定土地利用总体规划时,应当根据当地土地资源的状况制定耕地后备资源开发的区域,使建设单位有地可开。开垦耕地还应当与生态环境建设相结合,防止乱开滥垦。4、没有条件开垦,或开垦耕地不符合要求的,建设单位可以缴纳耕地开垦费,由地方政府土地行政主管部门履行造地义务。没有条件开垦是指建设单位没有开垦的人力和机械,而无法从事土地开垦工作。开垦的耕地不符合要求是指耕地开垦的数量和质量没有达到规定的指标。15(三)占用耕地补偿制度5、耕地占补平衡核心是耕地总量的动态平衡耕地总量的动态平衡是指以省、自治区、直辖市为单位实行耕地总量平衡,这就明确了省级人民政府保护耕地的目标和责任。经国务院批准,可以易地开发和核减该省、直辖市的耕地保护指标。但一定要经过严格审查,并经专家论证,该省、直辖市确实无地可开了,国务院方可批准,并根据减免数量进行异地开垦,以确保耕地总量动态平衡目标的实现。耕地占补平衡制度以省为考核单位,以耕地保有量列入年度计划指标为考核数量。16三、农用地转用审批农用地转用审批的内涵又称农用地转为建设用地审批、农转非农用地转用是指现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为。决定农用地转为建设用地的依据(共3个)土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地供应政策。17(一)土地利用总体规划土地用途管制制度的核心是土地利用总体规划,如果符合土地利用总体规划确定的用途,即在建设用地区范围内,可以转为建设用地,否则将不得转为建设用地。1、土地利用总体规划的概念土地利用总体规划是在一定区域内,根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件,对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排。土地利用总体规划是实行用途管制的依据。(一)土地利用总体规划18(一)土地利用总体规划2、土地利用总体规划的期限在通常情况下,土地利用总体规划的期限为十五年。本轮土地利用总体规划是1997年开始编制的期间2006年修编一次,现已接近规划期末,规划建设用地已使用殆尽,项目选址可以腾挪的余地已经不大,新一轮规划修编已经进入准备阶段。19(一)土地利用总体规划3、土地利用总体规划的编制与修改我国的土地利用总体规划由国家、省、地(市)、县(市)、乡(镇)五级组成。编制土地利用总体规划,采用自上而下的方法,逐级进行。上级土地利用总体规划是下级土地利用总体规划的编制依据。下级土地利用总体规划要落实上级土地利用总体规划的要求。土地利用总体规划修改必须报原批准机构批准。20(二)土地利用年度计划土地利用年度计划中,包括了农用地转为建设用地的计划,是政府审批农用地转用的依据,即政府批准农用地转用必须在土地利用年度计划控制指标范围之内,不得超计划批准农用地转用。211、土地利用年度计划的概念土地利用年度计划是根据土地利用总体规划和国民经济发展计划,对年度各项用地数量的具体安排,是实施土地利用总体规划的重要施,是农用地转用审批、建设项目立项审查和用地审批、土地开发和土地整理审批的依据。(二)土地利用年度计划22(二)土地利用年度计划2、土地利用年度计划的内容原来的土地利用计划指标体系由三项组成农用地转用计划指标、土地开发整理计划指标和耕地保有量计划指标。23三建设用地供应政策建设用地政策将由国务院土地行政主管部门根据国家产业政策制定。对国家明确禁止建设的项目,禁止为其办理农用地转用和供地,对国家鼓励投资的建设项目,优先为其办理农用地转用和供地。农用地转用审批的权限原为国务院及省人民政府两级审批。24四、土地的收回与土地收购储备土地收购储备制度是地方政府和国土部门顺应“经营城市,经营土地”的需要所进行的我国土地制度创新的一个重要成果。25土地的收回与土地收购储备1、土地的征收与征用征收改变的是所有权的形态集体土地转为国有土地。征用不改变所有权紧急时临时使用。集体土地的征收过程特别注意的两个问题征收主体征地是一种政府行为,是政府的专有权力,其他任何单位和个人都没有征地权,因此征收的主体是人民政府。拟用地人不能参与征收补偿。同地同价不能根据不同的土地用途确定补偿标准。26土地的收回与土地收购储备2、物权法对征收和征用的规定内涵要点物权法第42条物权法征收的对象有两个一是征收集体土地;二是征收单位、个人房屋及不动产。对象不同补偿规则不一样。征收改变的是物的所有权形态。物权法对征收作了原则性规定,征收集体所有的土地,除应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用外,还要安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的应当对房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。物权法148条27土地的收回与土地收购储备3、国有土地使用权收回的范围土地法第58条土地管理法规定国有土地使用权收回的范围为(1)为公共利益需要使用土地的;(2)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;(3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;(4)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;(5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的,为公共利益和旧城区改建涉及到收回国有土地使用权的应当予以补偿。28土地的收回与土地收购储备4、土地收回的三种不同的性质行政处罚性收回,无偿闲置土地二年以上、擅自改变用途的等;行政决定性收回,有偿毛地出让;协议性收回,有偿收购。5、土地的收回与征收、征用的区别土地的收回对象只能是国有土地,是将土地的使用权收有国有,是使用权与所有权的转化。土地的征收对象是集体所有的土地,是将集体土地的所有权转化为国有土地的所有权。土地的征用对象有国有也有集体土地,但是基于紧急情况下的临时使用,是临时改变使用关系。29土地的收回与土地收购储备6、土地收购储备制度土地收回是土地收购储备制度法律依据。土地收购储备制度由于没有更为详尽的法律规定,所以呈现了其本土化的特色,最能体现其本土化特点的主要是收购储备的范围和补偿标准各地执行不一。改变用途及划拨土地使用权的转让的土地将大量纳入收购储备的范围。补偿标准成了收购储备制度推行的瓶颈。没有合适的补偿标准,土地的收购储备就难落实,通过招、拍、挂出让土地就无从谈起。
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    • 简介:专注征地拆迁维权来硕律师为您服务北京来硕律师事务所01064252899;13601297308通辽市人民政府关于印发通辽市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知各旗县市区人民政府、开发区管委会市政府各委办局现将通辽市国有土地上房屋征收与补偿办法印发给你们请结合实际认真贯彻执行。2018年10月23日通辽市国有土地上房屋征收与补偿办法第一章总则第一条为规范国有土地上房屋征收与补偿活动维护公共利益保障被征收房屋所有权人以下简称被征收人的合法权益根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例以下简称条例、内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例以下简称自治区条例和国家有关法律、法规结合我市实际制定本办法。第二条凡在本市行政区域内由于公共利益需要实施的国有土地上房屋征收与补偿活动适用本办法。第三条房屋征收与补偿要遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。第四条市人民政府、各旗县市区人民政府负责本行政区域内国有土地上的房屋征收与补偿工作通辽经济技术开发区范围内国有土地上的房屋征收与补偿工作由科尔沁区人民政府作为征收和补偿主体。第五条市住房和城乡建设委员会是市人民政府的房屋征收主管部门负责指导本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。各旗县市区房地产行业行政主管部门或政府指定的部门是本行政区域内房屋征收部门负责组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以依法委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的所需工作经费按照属地管理的原则由旗县市区人民政府予以保障。房屋征收部门会同相关单位对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为进行指导、监督和检查对补偿资金使用进行监管并对其在委托范围内的行为后果承担法律责任。第六条房屋征收与补偿工作由房屋征收部门牵头发展和改革、住建、规划、国土资源、财政、综合执法、工商、税务、公安、民政、审计、司法、苏木乡镇人民政府、街道办事处等相关部门要依照本办法的规定和本级人民政府规定的职责分工相互配合保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。各旗县市区住建部门会同同级财政、国土资源、发展和改革等有关部门负责指导本行政区域内的房屋征收与补偿实施工作。综合执法和房屋征收部门负责依法对违章建筑的清理拆除工作公安部门负责提供征收范围内户籍资料、依法维护正常征收工作秩序各旗县市区人民政府负责组织国有土地上房屋征收社会稳定风险评估工作工商、税务部门负责提供征收范围内经营单位或经营业户营业执照发放、税务登记及税费缴纳情况国土资源管理部门、房屋产权登记部门负责提供征收范围内被征收人土地使用和房屋所有权登记情况民政、残联部门负责征收范围内被征收人低保证、残疾证的认定工作被征收房屋所在地的苏木乡镇人民政府、街道办事处要配合做好房屋征收与补偿相关工作审计部门负责加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督并公布审计结果。第二章征收决定第七条根据公共利益需要确需征收房屋的要由市、旗县市区人民政府常务会议讨论通过后专注征地拆迁维权来硕律师为您服务北京来硕律师事务所01064252899;13601297308第十二条市、旗县市区人民政府做出房屋征收决定前规划主管部门要依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理国土资源管理部门要对其征收范围内的土地使用权属关系进行认定处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的要依本办法给予补偿对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的不予补偿。第十三条房屋被依法征收的国有土地使用权依法同时收回。第三章评估第十四条房屋征收范围确定后房屋征收部门在全市范围内向具备相应资质等级的房地产价格评估机构发出要约邀请。第十五条被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估。被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。第十六条同一征收范围内的房屋征收评估工作原则上由1家房地产价格评估机构承担。需要由2家或2家以上房地产价格评估机构承担的各房地产价格评估机构之间要将评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估方法、参数选取等方面进行沟通并执行共同的标准。第十七条市、旗县市区人民政府发布房屋征收决定公告后3日内具有相应资质的房地产价格评估机构要向房屋征收部门或者房屋征收实施单位提出申请由房屋征收部门或者房屋征收实施单位进行资格审查后在房屋征收现场将符合条件的房地产价格评估机构的名称、法人代表姓名、主要业绩、诚信等级、办公场所和联系电话等内容进行公示。公示的房地产价格评估机构不得少于3家。第十八条房地产价格评估机构由被征收人协商选定自房屋征收部门公布房地产价格评估机构名单之日起十日内仍不能协商选定的由房屋征收部门组织房屋征收范围内被征收人按照少数服从多数的原则投票确定或采取摇号、抽签等方式随机确定。每个被征收房屋权属证书为1票选定得票超过投票总数的二分之一的房地产价格评估机构票数最高者承担该项目的征收评估工作。没有房地产价格评估机构得票超过总数二分之一的由房屋征收部门或房屋征收实施单位在征收现场通过摇号、抽签等方式确定并由公证机关对摇号、抽签过程进行公正。第十九条房地产评估要坚持独立、客观、公正的原则任何单位和个人不得干预。评估机构和评估人员与房屋征收当事人无利害关系。被征收人或房屋征收部门对评估确定的被征收房屋价值有异议的可以在收到评估报告十日内向房地产价格评估机构申请复核评估评估机构自收到复核申请之日起十日内无偿予以复核评估对复核结果有异议的可以在收到复核结果十日内向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定房地产价格评估专家委员会要在十日内出具鉴定意见对房地产价格评估专家委员会的鉴定意见仍有异议的按照本办法第三十七条规定处理。被征收房屋评估费用由委托人承担鉴定费用由申请人承担。鉴定改变原评估结果的鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。房地产价格评估专家委员会由由房地产估价师及价格、房产、土地、城乡规划、法律、会计等方面的专家组成。第二十条房屋征收部门要将分户的初步评估结果自收到之日起五个工作日内在征收范围内向被征收人公示并送达被征收人房屋征收部门自收到之日起十日内向被征收人转交分户评估报告转交方式参照中华人民共和国民事诉讼法及其司法解释的送达方式初步评估结果和分户评估报告的送达回证及同步录音录像要存入征收补偿档案。第四章补偿第二十一条被征收人可以选择货币补偿也可以选择房屋产权调换。第二十二条征收人对被征收人的补偿包括
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    • 简介:专注征地拆迁维权来硕律师为您服务北京来硕律师事务所01064252899;13601297308石家庄市人民政府办公厅关于印发石家庄市征收市区集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准的通知各县(市)、区人民政府,高新区、正定新区、循环化工园区和空港工业园管委会,市政府有关部门石家庄市征收市区集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准已经市政府第50次常务会研究通过,现印发给你们,请遵照执行。石家庄市人民政府办公厅2016年1月13日石家庄市征收市区集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准为维护广大人民群众合法权益,合理确定征收集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准,保证征收土地工作顺利进行,根据中华人民共和国土地管理法和河北省土地管理条例等相关法律、法规和政策规定,结合本市经济社会发展实际,对现行的石家庄市征收市区集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准(石政办函〔2010〕122号)进行调整,制定本标准(见附件)。一、本补偿标准适用于征收桥西区、新华区、长安区、裕华区集体土地时对青苗和地上建筑物附着物的补偿。矿区、高新区、正定新区、藁城区、鹿泉区、栾城区及没有出台补偿标准的县(市)可参照执行,或自行出台补偿标准。二、在土地征收过程中如遇到本补偿标准未包括的青苗和地上建筑物附着物,可参照类似品种并根据市场价格确定或经有关专业技术评估部门评估后,依据法律、法规等规定予以补偿。三、大中型水利、水电工程建筑征收土地青苗和地上建筑物附着物的补偿标准,国家和省另有规定的从其规定;市政府大型专项工程征收土地已对青苗和地上建筑物附着物补偿标准做出规定的,实施该专项工程征地时从其规定。四、划拨用地项目的征地工作经费,由市财政局按照3000元亩的标准拨付区政府;经营性政府储备地的征地工作经费在区政府返还收益中列支。建筑物拆迁工作费用标准为8000元亩。五、本补偿标准自2016年1月1日起执行。2010年12月31日石家庄市人民政府办公厅印发的石家庄市征收市区集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准(石政办函〔2010〕122号)同时废止。专注征地拆迁维权来硕律师为您服务北京来硕律师事务所01064252899;13601297308六、市政府将根据社会经济发展情况适时对补偿标准进行调整,并向社会公布。附件1住宅类平房重置价标准2住宅类楼房重置价标准3工商业用房重置价标准4农作物类补偿标准5树木类补偿标准6其它地上附着物构筑物补偿标准政府文件附件阅读器RAR
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    • 简介:1902万科广场圣诞跨年活动策划案CHRISTMASNEWYEAR12月24日平安夜12月25日圣诞节12月31日2017年01月01日跨年夜活动时间轴元旦我们的理解源于万科“波波星球”主人翁的故事性,在1902万科广场迎来圣诞和跨年的欢乐时刻,邀请来自远方星球的BOBO的朋友们,满载着星际友谊和无穷的想象力,一起度过一个史上最荒诞(不可思议)、最玩趣、最IN、最想象、最颠覆的畅享时光活动关键词想象力不平凡愉悦节日玩趣更多免费方案添加微信WOSHIXIAOBOBOYA主题畅想不同凡想1902万科广场圣诞跨年畅想季不一样的圣诞和元旦,不一样的1902,在这里能感受不同凡想的体验和互动,这就是万科给大家带来的畅想季缤纷岁末新享1902万科1902迎来的第一个双旦时光,打造一个惊喜荟萃的岁末欢享季整体规划主题互动装置1234平安夜欢乐互动不一样的圣诞节玩转元旦PARTYTIME–欢乐时光各式荒诞体验让你置身不同世界圣诞不NG一场不落幕的聚会乐舞之声,别让快乐停下来精彩刺激欢乐跨年玩转1902神秘的外星力量,反转了视觉和纬度,这一切,都开始变得不一样主题互动装置12月24日01月03日CHRISTMASNEWYEAR主题互动区(反转空间)1号门处倒立的圣诞老人、倒立的圣诞树、飞在头顶的雪橇和麋鹿,来到万科1902,这里让一切平常的相遇变得不凡和难以想象打造形式场景设计特装倒置圣诞和元旦作为中西方两个特色鲜明的节日,原本有着截然相反的风格偏向,然圣诞和元旦都包含了中西方对新事物“新生和希望”的情感寄诉我们将通过“蛋”形艺术多样诠释1902万科广场迎来盛大节日节点的美好祝愿主题互动区(捣“蛋”乐园)打造形式不倒翁彩绘艺术装置,描绘创意世界CHRISTMASNEWYEAR更多免费方案添加微信WOSHIXIAOBOBOYA这里有众多大型的盛装不倒翁,也可以试着一拳把它撂倒,也可以动手制作一枚属于自己的圣诞不到翁,这里是一处让所有人尽情享受的“捣蛋乐园”主题互动区3(捣诞乐园)打造形式大型不倒翁互动道具体验不倒翁DIY彩绘工坊CHRISTMASNEWYEAR走在1902万科广场,遇见“光影圣诞丛林”,这是利用镜面反射原理,精心构造的一个奇思妙想的圣诞主题视听体验空间在此处,进入丛林的体验者将伴随着美妙动听的音乐,观赏到成百上千颗圣诞树成林的壮观景象主题互动区(光影圣诞丛林)下沉广场打造形式盒式空间壁挂镜面光影圣诞树视听营造CHRISTMASNEWYEAR来到1902广场1楼,闲逛的同时你也会被周边不一样的“世界”吸引。哈哈镜的光怪陆离让你捧腹大笑,仿佛又回到了童年。主题互动区(哈哈世界)广场1楼打造形式盒式空间壁挂镜面光影圣诞树视听营造CHRISTMASNEWYEAR主题舞台1设计效果(圣诞)主题舞台1分视觉设计效果(圣诞)主题舞台1分视觉设计效果(圣诞)主题舞台2设计效果(元旦)更多免费方案添加微信WOSHIXIAOBOBOYA主题舞台2分视觉设计效果(元旦)主题舞台2分视觉设计效果(元旦)浪漫平安夜1902万科广场平安分享夜12月24日晚1930更多免费方案添加微信WOSHIXIAOBOBOYA邀请万科1902广场商户推出品牌时装走秀、潮流时尚活动、互动亲子活动等;整个平安夜在不同时段安排不同品类的商户互动活动。浪漫平安夜商户缤纷互动浪漫平安夜商户缤纷互动(疯狂大胃王)广场的美食如数家珍甜品、小食、西餐、中餐。今天我们并不是单单PK“大胃王”,我要寻找超级有品质的“吃货”。整体活动形式丰富有趣,现场气氛活跃,让参与者玩得疯狂,观众看得开心。邀请电视栏目美食频道,现场进行美食PK拉力赛,再邀请观众当评委。组织明星队伍超级食客美食家PK赛内容-品尝赛(饮料、小食、甜品、餐点)-自制赛(造型、美味)-吃货SHOW(自我展现)浪漫平安夜微信互动惊喜礼品拿不停利用1902广场微信平台与台下消费者不定时进行互动游戏参与,惊喜礼品拿不停浪漫平安夜亮点圣诞浪漫雪夜下雪了今年的平安夜在1902你能看到这场特殊的雪,爱的人在身边,浪漫的一切正在上演。圣诞节12月25日经历了1902万科广场第一个不凡的平安夜,一觉醒来,当圣诞节来临,我们又让这一切的美妙开始继续NEWYEARSDAY圣诞派对互动纷呈创意联合爱心圣诞入侵100名各类创意装扮的时尚圣诞老人集体入侵万科1902由快闪、时尚街拍、舞蹈、派发礼物等惊喜环节组成圣诞狂欢的大预热派发礼品、快闪、时尚街拍、尤克里里、吉他场次12月25日1400、1530、1700计划圣诞礼品派发、快闪、时尚街拍、尤克里里、吉他一言不合,就狂欢圣诞不NG,就要ING什么是圣诞节该有的情绪一场需要自带表情包的节日狂欢,开启一场玩味、潮流、FASHION的西式风情盛宴MERRYCHRISTMAS更多免费方案添加微信WOSHIXIAOBOBOYA圣诞ING1902万科广场圣诞狂欢派对12月25日晚1930圣诞狂欢派对关键词狂欢潮流玩趣FASHIONMERRYCHRISTMAS更多免费方案添加微信WOSHIXIAOBOBOYA圣诞狂欢派对流程MERRYCHRISTMAS圣诞狂欢派对亮点环节推荐(创意爵士舞)圣诞礼盒创意服装,结合爵士舞曲,欢快而惊喜感的圣诞派对开场MERRYCHRISTMAS圣诞狂欢派对亮点环节推荐(圣诞魔术秀)圣诞魔术秀,定制感的圣诞主题魔术互动,笑料百出MERRYCHRISTMAS圣诞狂欢派对亮点环节推荐(气球达人)魔幻气球达人将是本次狂欢气球之旅演出的重量级嘉宾。除了常规的气球魔幻表演以外,他甚至能从气球中完成穿越以及一系列不可思议的表演,让所有人惊叹连连他的出现必定会让整个气球主题舞台尖叫声不断,更能使我们的小朋友观众们大饱眼福。MERRYCHRISTMAS圣诞狂欢派对亮点环节推荐(圣诞老人秀)圣诞节怎能没圣诞老人。慈祥的形象配合欢乐搞笑的互动方式,增添更多圣诞狂欢派对欢乐气氛MERRYCHRISTMAS圣诞狂欢派对其他节目推荐极限单车秀、花式篮球、花式调酒,众多潮派互动环节纷呈上演,让圣诞节派对惊喜INGMERRYCHRISTMAS更多免费方案添加微信WOSHIXIAOBOBOYAENTERYOURTITLE圣诞狂欢派对互动推荐(袜嗮摩登秀哇塞比拼)摩登秀环节中,将邀请台下观众们一起登台亮袜,评选当晚的圣诞节“哇塞之最”,最丑袜、最大袜、最美袜、最无聊的袜子,送出当晚的“哇塞大礼”哇塞比拼圣诞狂欢派对礼品派发推荐圣诞发光头饰圣诞啪啪圈圣诞糖果袋圣诞主题徽章MERRYCHRISTMAS元旦12月31日01月01日NEWYEARSDAY舞台聚集亮点资源跨年联动更多免费方案添加微信WOSHIXIAOBOBOYANEWYEARSDAY舞台聚焦元旦跨年晚会作为中国传统佳节,在元旦来临前夜,为来到1902万科广场的所有消费者呈现一场中式传统风情的视听跨年盛宴,并有巨型蛋糕助阵,燃爆新年NEWYEARSDAY元旦跨年晚会(主题)1902万科广场2017元旦跨年喜乐夜NEWYEARSDAY元旦跨年晚会关键词NEWYEARSDAY12月31日元旦跨年晚会流程NEWYEARSDAY12月31日元旦跨年晚会流程2NEWYEARSDAY元旦跨年晚会开场、尾声节目推荐(歌伴舞)浓浓中国味的大型歌伴舞表演,作为1902万科广场元旦跨年晚会的开场、尾声节目,让所有人在幸福和愉悦中迎接新的一年的到来NEWYEARSDAY元旦跨年晚会亮点节目推荐(非遗表演川剧变脸顶缸表演)川剧变脸、顶缸表演等入选非物质文化遗产名录的中国传统演绎,将烘托浓浓的中国节日氛围NEWYEARSDAY元旦跨年晚会亮点节目推荐(魔术表演)邀请曾作为刘谦魔术专场表演嘉宾的宁波本土著名魔术表演家登台表演,感受不同的原创魔术视角NEWYEARSDAY元旦跨年晚会巨型蛋糕分享在跨年喜乐夜尾声,万科1902广场将迎来最大的惊喜巨型定制蛋糕。这是属于1902的甜蜜欢乐时刻,这份惊喜1902也会和现场所有的消费者进行分享,共同甜蜜迎接新年的到来NEWYEARSDAY元旦跨年夜商家联动跨年整点免单礼、新年霸王餐、商家限时钜惠21002400设置21002400为跨年夜整点限时钜惠时段,所有商家联袂参与,引导消费者争分夺秒的抢购热潮注当日整点时段可抽取消费免单名额、免费霸王餐等爆点话题联动活动NEWYEARSDAY元旦跨年夜舞台抽奖(大奖推荐)平衡车IPHONE7“无限额免单”NEWYEARSDAY元旦互动民俗表演从元旦1号至3号,每天都有技艺精湛的民间艺人为消费者现场演示。购物满一定金额的消费者可前往民俗区免费获得定制的精美礼物。民间高手大汇合剪纸、糖艺、捏泥人一个都不能少。NEWYEARSDAY元旦跨年夜资源互动推荐飞轮秀是依靠轴的原理配合力量型的杂技演出人员在离地10多米的飞速旋转的大轮上行走、跳跃、做出各种高难度的动作梦幻飞轮NEWYEARSDAY元旦跨年夜资源互动(落地规划建议)1号门外广场区域该区域作为商场主入口,人流密集,飞轮秀定时段进行表演互动,并通过灯光氛围的营造,增添更多的梦幻色彩NEWYEARSDAY12月31日01月01日飞轮秀互动时段场次规划活动规划CHRISTMASNEWYEAR宁波坚果文化传播有限公司
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    • 简介:1目录1概述111项目立项批复情况112项目概述1121项目建设规模1122项目性质1123项目建设地点1124项目区的地貌类型1125项目区土地权属状况1126项目新增耕地面积、新增耕地率213项目建设内容与投资2131主要建设内容和建设期2132项目的投资预算2133资金筹措方式22项目概况321项目所在地区简况322项目区基本情况3221自然条件3222社会经济状况6223土地利用现状73项目建设条件分析10311水源条件10312灌排系统设施状况12313道路交通设施14314电力设施15341有利条件16342不利条件16343改善措施1635水土资源分析17351供水量分析17352需水量预测19353水土资源供需平衡分析223523灌溉管道64524排水沟64525水工建筑物6953田间道路70531田间道路设计70532工程量计算7354农田防护与生态保持工程77541水田保持工程7755其他工程77551村内道路硬化工程77552硬化场地79553垃圾处理池79554项目标志牌80555戏台80556排污沟盖板8056典型田块806土地权属调整8261土地权属现状8262土地权属调整的原则82621进行权属调整依据82622权属调整的原则82623权属调整的类型8263土地调整的程序83631成立权属调整领导小组83632土地整理前确权登记83633拟定调整方案83634公告84635征询群众意见、完善权属调整方案84636组织权属调整85637整治后权属管理8564权属调整方案编制说明86
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    • 简介:专注征地拆迁维权来硕律师为您服务北京来硕律师事务所01064252899;13601297308关于调整宿州市被征土地青苗及地上附着物补偿标准通知宿政秘〔2015〕221号1PDF专注征地拆迁维权来硕律师为您服务北京来硕律师事务所01064252899;13601297308关于调整宿州市被征土地青苗及地上附着物补偿标准通知宿政秘〔2015〕221号1PDF
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    • 简介:1密级密级土地权属确定与争议土地权属确定与争议地籍调查项目工作技术总结报告地籍调查项目工作技术总结报告2016年11月10日3目录1概述311任务来源312项目范围413项目任务414已有资料情况42技术设计执行情况521技术依据5211作业依据5212坐标系统522项目组织和实施5221投入人员6222投入设备623权属调查6231调查区的人文及用地特点6232调查区范围及地籍子区的划分与宗地编号7233权属调查的实施72331接受申请文件72332预编地籍号72333指界通知72334调查人员对照工作底图,逐宗进行调查,具体做法8234土地登记申请、调查、审批书的填写8235指界签字盖章824地籍测量925地籍调查数据库的建立93成果质量情况931建立质量控制体系9311岗位责任制9312质量控制措施10313建立三检一监理的检查制度104提交成果11
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    • 简介:专注征地拆迁维权来硕律师为您服务北京来硕律师事务所01064252899;13601297308合肥市人民政府办公厅关于印发合肥市国有土地上房屋征收搬迁费临时安置费附属物补偿费标准的通知合政办〔2015〕9号各区人民政府,市相关单位合肥市国有土地上房屋征收搬迁费临时安置费附属物补偿费标准已经2015年3月19日市政府第45次常务会审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。2015年3月25日合肥市国有土地上房屋征收搬迁费临时安置费附属物补偿费标准根据合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法规定,结合实际,制定本标准。一、征收住宅房屋搬迁费每次500元。因过渡需二次搬迁的另按此标准补偿。征收非住宅搬迁费,办公用房5元平方米建筑面积,营业、生产加工、仓储、旅馆等其他非住宅8元平方米建筑面积。二、征收住宅房屋,实行产权调换自行过渡的,18个月内的每月临时安置费标准为区位临时安置费标准环城公园路以内18元平方米建筑面积环城公园路以外至一环路以内15元平方米建筑面积一环路以外至二环路以内12元平方米建筑面积二环路以外10元平方米建筑面积注表中区位是指被征收房屋所处区位,计算临时安置费的面积应当是补偿房屋面积(含异地产权调换增加的面积,不包括增购面积和因套型不符调整的面积)。三、征收非住宅房屋,实行产权调换自行过渡的,在30个月内的每月临时安置费标准为1营业用房临时安置补偿18元平方米建筑面积;2办公、生产加工、仓储、旅馆等除营业用房以外的其他非住宅临时安置补偿10元平方米建筑面积。四、临时安置补偿从被征收人交房之月起发放至安置通告时止。五、被征收房屋系房地产管理部门出租的直管公有住宅房屋或单位自管公有住宅房屋,实行产权调换原租赁关系继续保持的,临时安置补偿费的13支付给房屋所有权人,专注征地拆迁维权来硕律师为您服务北京来硕律师事务所01064252899;1360129730823支付给房屋承租人;非住宅房屋临时安置补偿费的12支付给房屋所有权人,12支付给房屋承租人。六、本标准自2015年4月1日起执行,有效期3年。
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    • 简介:专注征地拆迁维权来硕律师为您服务北京来硕律师事务所01064252899;13601297308关于调整梅州市梅县区征收土地相关补偿标准的通知各镇人民政府(新城办事处、扶大高新区高管会)区有关单位依据土地管理法第四十七条、广东省实施〈土地管理法〉办法第三十条及2016年修订调整的广东省征地补偿保护标准,经区政府常务会议研究,决定对关于印发梅县区征收土地相关补偿标准的通知(梅县区府〔2015〕3号)进行调整,现将调整后的梅县区征收土地相关补偿标准(见附件1、2、3、4、5、6)印发给你们,请遵照执行。附件1梅县区征收土地补偿标准说明。附件1梅县区征收土地补偿标准说明一、旱地是指1980年落实责任制时承担有公购粮任务的耕地(包括原自留地、饲料地)。二、园地的土地补偿按原地类标准补偿,属林地开垦的园地按12000元亩的标准给予开垦费补偿。三、各片区的林地及未利用地补偿均按广东省征地补偿保护标准确定的标准补偿。四、林地补偿不含林木补偿费。征收人工种植经济林的另外增加林木补偿费1000元亩。其它林木不作补偿。五、留用地原则上都采用折算货币方式补偿。六、按照广东省国土资源厅关于印发广东省征地补偿保护标准(2016年修订调整)的通知(粤国土资规字〔2016〕1号)要求,本补偿标准于2016年9月26日开始实施,在此日前已经发布土地征收公告及补偿安置方案公告的,按照原有的补偿标准执行。本补偿标准施行后如所依据的法律法规或上级规范性文件有调整时,将另行调整。本补偿标准有效期四年。专注征地拆迁维权来硕律师为您服务北京来硕律师事务所01064252899;13601297308青(鱼)苗补偿费123412295000小计584684301555952征地补偿标准征地补偿标准585005850043100431005600056000150671506725800258001333313333土地补偿费26280216323153626280安置补助费268062758119365青(鱼)苗补偿费131413525000小计544005056555901片区三丙村、松口、白渡、城东、南口、石坑等6个镇征地补偿标准征地补偿标准544005440050600506005600056000138001380026300263001173311733土地补偿费23820209202924425510安置补助费171501721320455青(鱼)苗补偿费119113045000小计421613943754699片区四石扇、隆文、桃尧、大坪、梅西、水车、梅南等7个镇征地补偿标准征地补偿标准4220042200395003950054700547001380013800256002560011733117333梅县区征收土地留用地货币补偿标准。附件3梅县区征收土地留用地货币补偿标准单位元单位元亩征地补偿片区征地补偿片区划分划分镇别镇别水田水田旱地旱地鱼塘鱼塘林地林地建设建设用地用地未利未利用地用地
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    • 简介:中国农村土地及征收制度问题探讨和研究中国农村土地及征收制度问题探讨和研究第一稿22期中青班学员马国柱一、我国农村土地及征收制度变迁(一)建国前及建国初期土地制度(一)建国前及建国初期土地制度我们国家的土地制度有着漫长的演变过程。在夏商周奴隶农业生产时代,土地全部属于国有。到了春秋战国时期,顺应生产力发展的要求,土地逐步转化为农民私有。在此后长达二千年的时间里,由于土地兼并激起的社会动荡导致朝代的不断更替,“耕者有其田”是无数次农民起义的基本诉求。进入20世纪,孙中山领导的辛亥革命推翻了两千多年的封建帝制。但是由于辛亥革命的不彻底性和旧有制度的贯性,封建地主所有制的基本模式在上世纪初依然未发生根本性的变化。随着国共北伐的成功和南京国民政府的建立,国民党从形式上逐渐统一了中国。与此同时,中国共产党在农村根据地建立了苏维埃政府。研究这一时期的土地制度,须区分国民政府统治的国统区和共产党统治的根据地的两个地区及解放前、后两个时段。1、国统区土地制度。、国统区土地制度。1930年,国民党政府开始着手改革土地产权制度,制订和修改了土地法,其宗旨是“耕者有其田”。虽然其标榜“平均地权”,却始终只是流于空谈,未切实实行。其原因首先,国民党政府的政治基础就是建立在地主阶级身上,所以,土地改革不可能触动地主阶级的利益其次,由于1937年抗日战争的爆发。3中国土地法大纲,土地政策开始由“减租减息”向“耕者有其田”过渡,发动农民运动,通过没收、征购、地主献田、群众反奸清算等办法,由农民自己从地主手中获取土地。解放区的土地改革,使农民“耕者有其田”的夙愿实现了。1949年10月建国后,中央人民政府委员会第八次会议于1950年6月28日通过中华人民共和国土地改革法,明确规定实行农民的土地所有制,一场历史上空前规模的土地改革运动,有领导、有步骤、分阶段地展开,使农民实现了几千年来“均田地”的梦想。至1952年底,约占全国农村总人口的90,其中约占全国农业人口总数60P的3亿多无地少地的农民,获得了约7亿亩土地,免除了过去每年向地主缴纳的700亿斤粮食的超重地租。新中国成立后,我国最早提到“土地征用”的法规是1950年政务院颁布的铁路留用土地办法,其中第5条规定“铁路因建设关系,原有土地不敷应用或有新设施需要土地时,由铁路局通过地方政府收买或征购之。”1951年政务院公布的城市郊区土地改革条例中规定“国家为市政建设及其他需要征用私人所有的农业土地时,须给予适当代价,或以相等之国有土地调换之。对于耕种该项土地的农民亦应给予适当的安置,并对其在该项土地上的生产投资(如凿井、植树等)及其他损失,应予以公平合理的补偿。”1953年12月5日政务院关于国家建设征用土地办法是新中国第一部比较完整的征地法规。该办法较为详细的规定了国家建设征地的原则、补偿标准、审批权限及征地程序等内容。1954年9月通过的中华人民共和国宪法第13条规定“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定的条件,对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或收归国有。”
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    • 简介:万科物业增值服务实施规范万科物业增值服务实施规范编制编制日期日期审核审核日期日期批准批准日期日期修订记录修订记录修改日期修改日期申请单号申请单号修改人修改人审核人审核人批准人批准人11目的目的统一万科物业各社区增值服务基本动作,明确增值服务开展的墓本要求。重庆贝蒙物业服务有限公司实施日期2013年10月1日第3页共1页修订00B三月八日730开始,安排服务中心男性职员在小区各人行、车行出入口向进出小区的女客户赠送玫瑰花并送上祝福。C三八节当天需通过海报、展板等各种宣传方式向女客户表达祝福还可以选择性开展面向女客户的美容、健康、健身讲座等社区活动。414儿童节的要求包括但不限于儿童节的要求包括但不限于最晚5月20日前完成“六一儿童节”本题社区活动方案策划,至少提前一周发布活动通知,衷达刘小朋友的祝福。活动应以儿童带动家庭参与的类型为主。415中秋节的要求中秋节的要求中秋节是重要传统节日之一,并且往往与国庆节相邻。应该在中秋节是重要传统节日之一,并且往往与国庆节相邻。应该在“双节”到来之前策划一系列与“家”、“团圆”、“亲情”相关的活动。包括但不“双节”到来之前策划一系列与“家”、“团圆”、“亲情”相关的活动。包括但不限于限于A服务中心应最晚在“中秋”或“国庆”前二天完成适度的园区装饰,在小区出入,主干道、服务中心等场所布置灯笼、彩灯、彩带、“欢度国庆”等装饰衬托节日气氛。B最晚在中秋节到来前一个月确定中秋晚会方案,晚会节日以服务中心编排和鼓励业主参与为主,紧扣“家”、“团圆”“亲情”主题晚会前一周通过张贴通知、发送短信等方式发布晓会通知,中秋晚会前半天需完成舞台、观众席和现场布置,做好各项风险检查和预防,准备好停电、客户摔伤等各项紧急预案C中秋节期间或晚会现场需提供月饼供客户分享,也可以组织客户拿出自家月饼分享等活动。416母亲节、父亲节、重阳节的要求包括但不限于A母亲节,父亲节、重阳节到来前三天需要在小区宣传栏张贴议节日祝福通,侣导对父母和老年人地关怀。节日当天需要问业主发送节日提示和祝福拼信。提示内容由公司统一拟定,由项目在指定时间发送。B对独居老人,服务中心在重阳节要有上门拜访关怀活动,有条件的社区可以联合赞助商在母亲节,父亲节、重阳节开展相关上题活动。417圣诞节的要求包括但不限于;最晚12月20日在小区出入口,物业服务中心布置圣诞树。在公共场所合适位置粘贴或喷涂圣诞节图案,在主干道显眼位置悬挂圣诞装饰品,营造圣诞节日氛国。有条件的社区可以组织圣诞相关的主题活动。42特色增值服务的要求特色增值服务的要求421关爱学生的要求关爱学生的要求
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    • 简介:专注征地拆迁维权来硕律师为您服务北京来硕律师事务所01064252899;13601297308石家庄市国有土地上房屋征收与补偿办法石家庄市人民政府令第192号石家庄市国有土地上房屋征收与补偿办法已经二○一六年四月八日市第十三届人民政府第五十三次常务会议讨论通过,现予发布自二○一六年七月一日起施行。市长邢国辉2016年4月8日第一章总则第一条为规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例、河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法,结合本市实际,制定本办法。第二条本市行政区域内国有土地上的房屋征收与补偿,适用本办法。第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。第四条石家庄市人民政府负责本行政区域内国有土地上的房屋征收与补偿工作并对下级人民政府征收与补偿工作实施监督。经市人民政府决定由桥西区、新华区、长安区、裕华区、藁城区、栾城区、鹿泉区(以下简称市内七区)人民政府进行征收的项目,由市内七区人民政府负责房屋征收与补偿工作。各县(市)、矿区人民政府负责本辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作。第五条市、县(市)、区住房城乡建设主管部门或由政府确定的房屋征收部门(以下简称房屋征收部门)负责组织实施本辖区内的房屋征收与补偿工作。市住房城乡建设主管部门及所属的房屋征收管理机构应加强对各县(市)、区房屋征收部门的指导,规范其房屋征收与补偿行为。被征收房屋所在地辖区政府、有关部门和街道办事处、乡镇政府应当按照各自职责协同房屋征收部门做好房屋征收与补偿的相关工作。第六条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。市住房城乡建设主管部门应加强对房屋征收实施单位的管理,具体办法另行制定。各县(市)、区人民政府根据需要可通过购买服务方式完成房屋征收以及与房屋征收专注征地拆迁维权来硕律师为您服务北京来硕律师事务所01064252899;13601297308房屋征收部门应当就前款所列事项,以书面形式通知发展改革、国土资源、城乡规划、住房城乡建设等有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。第十三条税务、公安、国土资源、住房城乡建设等部门应当按照各自职责向房屋征收部门提供被征收人或房屋承租人纳税、户籍、工商登记、房屋和土地以及个人住房情况等信息。第十四条房屋征收部门可委托房屋征收实施单位和房地产价格评估机构实施调查登记和预评估,调查内容包括(一)被征收人基本情况;(二)征收范围内房屋的地址、权属、用途、结构、建筑面积等情况;(三)征收范围内房屋土地权属、用途、面积等情况;(四)被征收房屋装饰装修、附属设施、附属物情况;(五)未经登记建筑和临时建筑等情况;(六)被征收房屋出租、抵押、查封情况;(七)被征收人拟选择的补偿方式;(八)征收范围内及就近地段房屋交易价格情况;(九)因房屋征收造成停产、停业损失等情况;(十)被征收人是否符合住房保障条件的情况;(十一)其他需要调查登记的情况。调查登记结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。被征收人对公布的调查登记结果有异议的,房屋征收部门或房屋征收实施单位应当进行核实。第十五条被征收房屋的使用性质和建筑面积以房屋登记簿的记载为准。对房屋使用性质或建筑面积有异议的,由当事人提出书面申请,城乡规划、国土资源、住房城乡建设部门按照各自职责作出书面认定。认定后,被征收房屋的建筑面积与房产证建筑面积不符的,由房屋征收部门委托有资质的测绘机构进行测量,测量结果超出房产证面积的部分按照被征收房屋市场平均价格的80进行货币补偿。第十六条房屋征收部门对征收范围内未经登记的建筑和临时建筑,报市、县级人民政府组织国土资源、城乡规划等部门依据各自职能进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的和未超过批准期限的临时建筑给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿,并在征收范围内予以公布。
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    • 简介:3南京市国有土地上房屋征收评估技术导则第一章第一章总则总则第一条制订目的制订目的为规范国有土地上房屋征收评估技术行为,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,保证房屋征收估价结果客观公平,制定本技术导则。第二条制订依据制订依据中华人民共和国资产评估法、国有土地上房屋征收与补偿条例(国务院第590号令)、国有土地上房屋征收评估办法(建房201177号)、江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定(苏政发〔2011〕91号)、房地产估价规范(GB/T502912015)、南京市国有土地上房屋征收与补偿办法等有关规定。第三条适用范围适用范围在本市行政区域国有土地范围内,对被征收房屋和用于安置或产权调换房屋的估价,以及对相关估价结果进行复核估价和鉴定,适用本技术导则,但其他法律法规有相关规定的,从其规定。第二章第二章征收估价要素征收估价要素第四条估价机构估价机构承担房屋征收估价业务的估价机构应列入南京市国有土地上房屋征收估价机构信用名录。第五条估价人员估价人员承担房屋征收估价的房地产估价专业人员应该是符合本技术导则第四条规定的估价机构中取得南京市房屋征收管理办公室颁发的房屋征收估价上岗证的注册房地产估价师和房地产估价专业人员。房地产估价机构应当指派与房屋征收估价项目工作量相适应的至少两名注册房地产估价师开展估价工作。被征收房屋的整体估价报告和分户估价报告应由两名及以上参加估价的注册房地产估价师签名并加盖房地产估价机构公章。不得以个人印章代替签名。第六条估价对象估价对象被征收房屋及其附属物包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产、安置或产权调换房屋。第七条估价对象分类估价对象分类被征收房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。为适应征收估价的技术需要,住宅房屋和非住宅房屋又划分为若干细类,有关分类的定义及标准见附件一。15导则的要求出具征收整体估价报告分户估价报告的格式应符合本技术导则的要求。第十六条估价结果应用的有效期估价结果应用的有效期自提交正式估价结果之日起,至该征收项目征收补偿结束时止。如果估价条件发生变化需要修改估价结果,前一份估价报告自动作废,并应在后一份报告中作相应说明。第三章第三章住宅房屋征收估价住宅房屋征收估价第十七条住宅房屋征收估价方法住宅房屋征收估价方法普通住宅房屋应当选用标准价调整法估价。除普通住宅外的特殊住宅房屋可选用比较法的直接比较方式估价,也可视具体情况选用其它估价方法。被征收住宅房屋的细类划分见附件一,比较法可比实例的选择要求见附件三㈡。第十八条住宅房屋征收估价技术路线住宅房屋征收估价技术路线选用比较法的直接比较方式和其它方法估价的特殊住宅房屋估价技术路线按房地产估价规范要求执行。对选用标准价调整法估价的普通住宅房屋,其征收估价的技术路线为1设定标准住宅房屋在征收项目范围内设定标准住宅房屋作为估价标准,标准住宅房屋的设定要求见附件三㈢。2测算标准住宅房屋价值按房地产估价规范中比较法估价的有关规定测算比较价值,标准住宅房屋价值按比较价值的算术平均值确定。测算标准住宅房屋价值的可比实例的选择条件见附件三㈡。其计算公式为标准住宅房屋价值0VSNIVN111001P1002P10031P1001003332PPVS可比实例成交价格,N为可比实例的个数;1P交易情况修正系数。由于选用买卖的正常交易实例为可比实例,该系数取值为100;2P市场状况调整系数。该系数由注册房地产估价师根据房地产市场情形和估价中的具体情况,参照有关部门公布的当地相关价格指数确定;31P可比实例实物状况调整为标准住宅房屋实物状况的调整系数。该系数确定见附件三㈣;32P可比实例区位状况调整为标准住宅房屋区位状况的调整系数。该系数确定见附件三㈤;3
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