简介：191前言前言6第一部分第一部分公司简介公司简介711公司公司CIS介绍介绍8111公司简介8112公司标志1012公司性质公司性质1213企业文化企业文化12131企业价值观12132企业愿景12133企业宗旨12134经营理念13第二部分第二部分产品及服务介绍产品及服务介绍1421产品综述产品综述1522产品特色产品特色1523在职人员素养培训在职人员素养培训15231培训对象15232授课内容16233授课方式16234授课特色16235教师聘请16236课程计划1624高校学生职业培训高校学生职业培训21241培训对象21242授课内容21243授课方式21391第五部分第五部分财务分析财务分析4551前期投资预算前期投资预算46511办公用房46512相关设备投入46513教师及工作人员支出46514教室租借费用46515其他经营相关费用4752预算预算4753报表分析报表分析51531流动性分析51532盈利能力分析5154敏感性分析敏感性分析5355盈亏平衡性分析盈亏平衡性分析54第六部分第六部分经营管理经营管理5561团队精神团队精神5662指导思想指导思想5663组织形式组织形式5664部门职责部门职责5765人力资源分配人力资源分配57651管理人员57652项目负责人5966教学管理教学管理60661招生控制60

简介：141砂浆项目建议书砂浆项目建议书砂浆项目建议书规划设计规划设计投资分析投资分析产业运营产业运营341砂浆项目建议书第一章第一章项目基本信息项目基本信息一、项目概况一、项目概况（一）公司名称XXX（集团）有限公司（二）项目选址XXX工业新城（三）项目用地规模项目总用地面积1826246平方米（折合约2738亩）。（四）项目用地控制指标该工程规划建筑系数6169，建筑容积率144，建设区域绿化覆盖率553，固定资产投资强度18760万元亩。（五）土建工程指标项目净用地面积1826246平方米，建筑物基底占地面积1126611平方米，总建筑面积2629794平方米，其中规划建设主体工程2074036平方米，项目规划绿化面积145421平方米。（六）设备选型方案项目计划购置设备共计110台（套），设备购置费200969万元。（七）节能分析1、项目年用电量132187204千瓦时，折合16246吨标准煤。

简介：目录目录一、摘要一、摘要11公司简介12公司宗旨及盈利模式13市场机会分析14投资回报二、业务介绍三、市场分析四、竞争分析五、公司战略六、公司组织结构与管理体系七、墨弓网络营销策略八、盈利模式分析九、融资计划与资金使用十、公司五年期财务分析十一、收益与投资风险十二、风险与对策十三、风险投资退出十四、融资计划总结目录第一章摘要7201001墨弓网络商业计划书欢迎您的加入武汉墨弓网络传媒有限公司武汉市珞狮南路517号明泽大厦12F第六章公司组织结构与管理体系2461公司性质2462组织结构图2463核心管理层经理工作职责2564公司治理结构2665目标管理2665经营管理2666人力资源管理2667财务管理26第七章墨弓网络营销策略2771市场细分27711已经开发的市场27712潜在市场2772目标市场2773目标人群2774市场的开发与进入28741市场进入策略28742对已开发市场的进入28743未开发的市场的进入2875营销策略28751概述28752公司营销理念29753公司的营销计划29754营销手段30第八章盈利模式分析3181当前盈利方式3182未来盈利模式的设计32第九章融资计划与资金的使用3391融资计划33911筹资动机33912资金的需求预测与筹资金额的预期34913筹资渠道与筹资方式吸引风投（VC）3592资金的转化与使用36921公司成立费用36922固定资产的构建36923人才的招揽计划与工资37924网站建设与维护包含软件费用38925公司业务的推广、市场开阔及合作关系的建立费用39926日常营运费用39第十章公司五年期财务分析40101公司五年期主要财务指标估测与趋势分析40102财务分析421021比率分析421022投资盈利能力分析43

简介：安康市医药集团有限公司（中美合资）秦巴药谷项目商业计划书2008年4月摘要1、公司基本情况公司基本情况2007年4月6日，美国SHINECOINC通过资产并购的方式成为长寿医药的控股股东。12月12日，陕西省人民政府批准核发外商投资企业批准证书，2007年12月29日变更登记为安康市长寿医药（集团）有限公司（中美合资）。其中，美国SHINECO，INC拥有70的股权，陈吉平先生拥有30的股权。安康长寿医药集团主营业务是种植、生产、供应中药材、生产销售中药饮片和中成药多种产品，长寿公司现拥有124家协议客户。2、产业产业定位定位以中药种植生产为龙头，药材初级加工和饮片生产为核心，药材交易市场和销售网络为平台，中药科技研发和新药开发为基础，获得企业健康、稳定、持续发展，成为中国西北地区最大的中药材种植和加工的生产商和供应商。3、产品服务描述描述安康长寿医药种植公司（原集团公司生产部）种植生产300种中草药，现拥有1万亩的自有种苗基地和32万亩的协议种植基地。是西北地区规模最大的种植基地。安康长寿饮片公司现加工能力为300种中药饮片，其年加工能力为2000吨，拥有西北地区规模最大、技术性能最先进的饮片加工设备（满负荷生产能力为6000吨）和唯一的药材检测设备。安康长寿医药药业公司（原集团公司批发部）负责中药饮片和中草药的批发销售业务，同时也负责中成药、生化药品、生物制品、化学药制剂、抗生素、保健食品、保健日用品以及医疗器械批发零售业务。

简介：安宜煤矿培训服务有限责任公司安宜煤矿培训服务有限责任公司0ITAITA团队创业计划书团队创业计划书关于成立安宜煤矿培训服务有限责任公司关于成立安宜煤矿培训服务有限责任公司制作单位制作单位ITAITA团队团队ITA团队二0一三年十一月十五日安宜煤矿培训服务有限责任公司安宜煤矿培训服务有限责任公司0AYMKGS安宜煤矿培训AYMKGS安宜煤矿培训公司

简介：XXXX奥迪汽车4S店展厅建设项目可行性研究报告项目建设单位XXXX汽车销售服务有限公司编制单位安徽XX工程咨询有限责任公司XXXX奥迪汽车4S店展厅建设项目安徽XX工程咨询有限责任公司第一节组织机构28第二节劳动定员28第八章环境保护30第九章安全生产与劳动保护32第一节编制依据32第二节安全生产32第三节劳动防护措施33第十章投资估算及资金筹措35第一节计算依据35第二节投资估算35第三节估算说明36第四节资金筹措和投资使用计划37第十一章财务评价39第十二章结论与建议42第一节结论42第二节建议43

简介：大学生农业创业计划书大学生农业创业计划书篇一大学生创业生态农业项目计划书生态农业创业计划书项项团目目队名类称别生态农业创业计划书名称民建集团生态农业科技有限公司参赛者姓名董明骏、杨延孔、史发强、杨春燚、温芹学院艺术学院美术学2017级15808783729专业及年级联邮填表日系电话15096478900箱1025615419QQ期2017年4月9日。由大学生自主创业的民建集团生态农业科技有限公司在自身发展的同时也时刻不忘企业的社会责任，带领村民走共同发展、共同富裕之路。三、行业及市场定位随着现代人生活质量不断提高，工作压力越来越大，人们越来越注重生活质量、喜欢绿色环保无公害产品。而我们公司正是本着这种创业理念生态农业以绿色农业为主，通过“公司基地农户农业合作社”的形式进行推广种植，不仅带动农户收入的经济，还为人们提供了更多的纯天然绿色产品，从而提高人们的生活质量。四、营销策略针对我们的创业条件和消费群体定位，我们将结合实际情况制定创业项目，分别满足部分和我们公司签订项目的农户及希望食用生态农产品的人们需要。同时我们将推出以农副产品种植、农业信息咨询服务为主、陆续会开发以下项目农业技术研发、畜禽及水产品养殖、加工及购销、饲料及饲料添加剂开发、加工、销售、农资销售、农林开发及中草药种植、农业基地开发、建设、园林绿化工程施工及设计、农业技术推广、农业机械及配件、工程机械、预包装食品销售等，通过广告等方式让更多人群了解并认可“民建集团生态农业科

简介：第1页共74页努力做一名智慧型校长参加东营市小学校长南京师范大学研修后的思考垦利县第一实验小学孙宝华从2001年走上校长岗位时，心中充满了办好一所学校的渴望，在实际工作中也尝试着把自己的点滴想法转化为具体的行动，但现在回首看来，更多的思考主要是基于学校的问题而采取的临时性的做法或一些常规性的行动，无论是自己还是我的老师们已经习惯了这样的教育生活。一个人的成长和改变离不开一些关键性事件、关键性书籍或关键性的人物。2003年11月，有幸参加了市教育局委托北京师范大学校本培训中心承办的小学校长试点班研修，仅报到后的开班仪式就在我心中卷起了波澜，我们习惯的教育之外还有更多的精彩，尤其是“读好书交高人”的班训真正进入了30位学员的心里，至今影响和改变着我们许多校长的教育生活，也改变着东营很多学校的行走方式。一路书香一路歌，读书和反思在改变自己的心智模式的同时，伴随着新课程改革的探索性的实施，我们逐步也有了自己对教育的认识和想法，我们的学校应该朝向哪里我们应该怎样抵达且行且思，2007年底，“智慧教育”的理念就此从心中蕴纳，我和一小的老师们从此一起走上了一条智慧教育之路。从那时起，做一名智慧型的校长成为了心中的渴望和发展方向。到2011年，又是一个五年，在朝向智慧型校长的路上我一直在思考和靠近。伴随着我校“十二五”智慧教育的深化研究和行动课题的申报，2011年10月28日11月6日，我参加市小学校长南京师范大学研修班，在聆听杨启亮、邱莉等专家的报告和参观行知小学、力学小学等苏南先进学校的过程中，在停下来“等一等自己的灵魂”的同时，再次思考智慧型校长的方向和朝向之路。智慧型校长首先要有坚守的办学思想。智慧型校长首先要有坚守的办学思想。教育家苏霍姆林斯基说过，校长对学校的领导，首先是思想的领导，其次才是行政的领导。我认为，校长没有自己的办学思想，就失去了做校长的一种尊严和灵魂。校长的教育主张和想法是对学校教育的独特理解，主导着学校的办学思路和具体行动。第3页共74页植拿来就用的办学思路往往会因为“水土不服”而无法改变我们的学校。行知小学、力学小学、夫子庙小学，还有江苏教育学院附属小学的“精实教育”思想都向我们说明了这一点。从2003年，我校大力倡导教师读书和反思以来，特别是给教师的建议、静悄悄的革命、如何提升学校的内力、窗边的小豆豆等书籍，为自己的教育思想的酝酿和形成注入了活水和力量。我们认为，一个人走出学校大门后，逐渐忘掉的是许许多多的知识，而真正沉淀下来变成自己的东西就是智慧。正是智慧的差别决定了我们素质和能力的差异，影响着每个人生活和工作的水平和质量。“请教我们热情，请教我们发现惊奇，请不要只给我们答案，请启发我们去发现问题，请接受我们的疑问，请教我们尊重生命，请教我们在生活中长大，请教我们找到最好的自己。”智慧教育，是儿童的回归，是教育的回归，是实施素质教育的个性化表达和模式。基于以上思考，2007年底，我和我的老师们提炼了“以智慧育人，育智慧之人”的办学理念，将智慧教育在2008年初立项为山东省“十一五”重点课题。智慧型校长要把办学思想从校本化行动中“活”出来。智慧型校长要把办学思想从校本化行动中“活”出来。校长的灵魂是自己的教育思想，但校长的生命在行动中。好的办学思想只有通过适合的校本化行动才能彰显出它的生命力，改变和影响着师生的想法和做法，否则，再先进的思想也只能是个文化符号写在纸上，说在嘴上。行知小学把生活教育做在课堂上，把校园生活演绎着实践生活，将教学做的思想通过课程一点点表现出来。一次表彰会，让杨校长结识了荷花专家的农民朋友，由此，行知小学的校园内培植了几百亩的荷花苑。几百种荷花，每朵荷花的花开花落，从此走进了每个行知人的内心。就像小王子一书中所说的，花也是可以驯养的，在行知人的驯养下，每朵花与行知人的生命紧密联系在一起。种荷花，写荷花，画荷花，唱荷花，跳荷花，赏荷花，算荷花，荷花成了行知人的故事，语文、数学、音乐等课程自然地融合在荷花中，行知人从此开始了荷花课程的美丽旅程。荷花课程不仅仅荷花，也不仅仅学科，其中最大的课程价值在荷花人。荷花夫妇，从普通的农民，

简介：创业计划书2005年5月第1页共50页南方兰花公司创业计划书南方兰花公司创业计划书南方兰花公司创业计划书南方兰花公司创业计划书摘要摘要1111公司公司南方兰花公司是一个设想中的公司，它拥有兰花快速组培繁殖和科学栽种的专门生物技术，提倡科学服务于社会，用美改善生活，为人类提供典雅高贵的装饰品兰花。公司注重短期目标与长远战略的结合，公司成立初期采用价格中等的兰花为快繁种植对象，以期满足大众需要，以后再向贵重稀有品发展。中长期目标将拓宽产品领域，不仅要引进珍惜种类、开发新品种、形成兰园的种植群优势，还将涉足其它贵重药材、经济作物等的组培苗快繁研究，如罗汉果苗等，形成以兰花快繁种植为核心的多元化经营集团。1212市场市场世界上兰花的年交易额估计为数十亿美元，据武汉晨报报道仅2005年4月4日闭幕的，为期4天的湖北省首届兰花博览会闭幕，兰花交易总额达1247万元。兰花价格看好，市场走俏，为新兴的一个大市场，不同的尊卑品种之间价位在几百元到几万元之间浮动。甚至有些特珍贵的名兰一株就上百万元。据武汉晨报报道“多瓣奇蝶”，底价120万元在半路就被买下了。兰花在大陆目前处于供不应求的状态。本公司采用组织、细胞培养技术快速繁殖兰花，克服了兰花在自然状态下繁殖困难、生长周期长的弱点。能够批量、工业化生产，成本低廉，品质保证。公司首先在广西各大城市设立销售中心，然后扩散到全国，乃至世界，建立完善的销售网络。主动参加兰花博览会，以销售产品及扩大名声。1313投资与财务投资与财务公司设在桂林高新技术园，享受“三免三减半”的税收优惠政策。公司成立初期共需资金2000万，其中风险投资1200万，广西师大生命科学学院投资300万，长期借款500万。其中用于固定资产投资850万，流动资金650万。股本规模及其结构暂定为公司注册资本1500万。外来风险投资1200万（60），广西师大生命科学学院技术入股500万（25），资金入股300万（15）。1414公司管理与人力资源公司管理与人力资源公司的性质是有限责任公司，公司所有权与经营权分离，实行总经理负责制。总经理下设总经理下设营销副总经理、技术副总经理、财务副总经理、人创业计划书2005年5月第3页共50页大。“绿色股票”是当今人们对兰花的美誉褒奖。近几年来，兰花的市价看涨，一些有识之士大胆投资“绿色股票”而大发兰财。如靖江一兰友前年春季以每株2000元购买二株程梅，二年后这盆兰花己价值5万元左右；以每株价2250元购买郑孝荷二株，二年后这盆兰花的价值己达6万元左右；这并非“天方夜潭”，都是的的确确的事实。12市场介绍市场介绍“在荷兰花卉拍卖市场，兰花的交易额达3亿多美元，占了整个花卉交易额的一半。”陈村花卉世界总经理郑志民向记者介绍说。据了解，以蝴蝶兰为代表的热带兰在国际花卉交易中逐渐成为最耀眼的明星，形成数十亿美元计的庞大市场。仅兰花中的蝴蝶兰全球每年消费超过18亿株，出口额超过3亿美元，石斛兰、万代兰、卡特兰、文心兰等热带兰花的消费也十分庞大，而且还在逐年递增。121121国际市场国际市场2004年12月FLACULTUREINTERNATIONAL月刊有篇文章介绍国际的兰花盆花产业，其中的统计数字值得参考，因此此篇文章内容介绍如下在2004年荷兰拍卖市场最受欢迎的盆花为兰花，日本也是如此。在美国兰花是仅次于圣诞红的第二位盆花。换言之，兰花的盆花销售在全世界都正在持续增加。欧州在过去的5年间，蝴蝶兰市场快速的成长。2004年销售量增加30。对小公司而言，希望此扩充速度能够保持于每年10。花店，大卖场等蝴蝶兰的销管己是普徧，也逐渐到达到产品的高原期。对于其它国家，例如美国、匈牙利、俄罗斯、亚洲与南欧的意大利、西班牙等国都还有扩展的空间。兰花的价格十分惊人，在美国10CM盆的蝴蝶兰在加州的产地价为85美元，在科罗拉多州则出售为13美元。在佛罗里达州15CM盆蝴蝶兰的产地价格为515美元，市场售价则为1倍。在芝加哥15CM盆的蝴蝶兰中间商以26美元售予零售商，零售商以盆器装饰后可以售出75100美元。13CM盆蝴蝶兰网络拍卖价格为4555美元。17CM盆蝴蝶兰在COSTCO售价为20美元。欧州12CM盆蝴蝶兰拍卖价为49欧元，零售价格为7525欧元。1820CM盆大小具有三朵白花，在英国售价为799欧元。法国单盆蝴蝶兰为67欧元。蝴蝶兰销售最佳，每年变化更大。蝴蝶兰占兰花行销市场5099的比例。此兰花可以终年开花而富有各种颜色。与其它兰花比较，其成长速度较快，在收获后贮运可忍受低光，因此容易运输。蝴蝶兰的供应链可分成育种者、繁殖者、温室生产者、大盘商与零售商。具有育种与繁殖能力的国家荷兰、台湾、泰国、日本、法国与美国主要为夏威夷。欧州大约有300家商业性盆花生产公司，其中90家专门生产蝴蝶兰，另一专业生产的兰花为虎头兰。美国与日本徧好大花，对花朵数比较不计较。欧州可接受小花，但是着重花朵数目。近年来，美国买者开始喜好高度减少，多梗COMPACT

简介：品牌服装集团管理调查报告最新卓越管理方案模板，PPT模板可自由编辑，值得下载拥有【最新卓越管理方案您可自由编辑】秦龙电力股份有限公司房地产行业投资研究报告ALLPKU00306本文件专为客户使用分发、引用和复制即使是节选方式给第三方使用需事先得到北大纵横公司的书面认可机密2西安房地产的发展前景如何3房地产行业的竞争态势如何6秦龙是否拥有进入房地产行业所需要具备的能力5房地产行业是否具有吸引力初步建议1中国房地产行业的发展前景如何4业内优秀企业是如何经营的导读房地产行业在国民经济中地位显著历年房地产投资所占固定资产投资的比率房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的56％，逐步上升至2001年的169％，并趋于稳定，成为拉动内需，推动经济增长的支柱产业。资料来源中国统计年鉴（19902001）98年以来我国房地产市场每年以两位数的速度快速增长，2001年市场总额已达4625亿元资料来源中国统计信息网单位万平米单位亿元从投资类型看，住宅投资在整个房地产投资中占主导地位住宅、办公楼、商业缕的投资分别比重为677、60和112，而且住宅的同比增长率最大，因此住宅开发明显处于主导地位。广州和深圳的著名开发商主要定位于住宅市场，而香港六大地产商则主要定位于高档办公楼或写字楼市场2000年各类房地产投资比率资料来源国家统计局2000年各类房地产投资增长比率从地域分布看，房地产市场主要集中在北京、上海、广东等发达大城市与省份2002年全国房地产投资分布2001年全国商品房销售额分布资料来源国家统计局我国经济的持续向好直接推动了房地产行业的发展GDP单位亿元房地产投资额亿元资料来源国家统计局1996－2001年我国GDP与房地产投资增长情况“入世”拉动了房地产业的需求和供给住房金融的发展改变了住房消费观念和消费行为住房抵押贷款极大地提高了居民购房的支付能力，已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。个人住房公积金存贷利率降低5年以下由414下调为36，5年以上由459下调为405）。住房按揭利率降低，期限延长（最长30年），比例增加（最高为80。住房信贷消费形成了新的预期消费观念，开始打破中国人传统文化的禁锢。这让更多的人不是在有了充分的积累后再开始消费，而是根据收入的预期提前改善自己的生活现状，预先提高生活的质量；不是“一步到位”地进行消费，而是根据收入的变化进行多次置业。将消费与投资相结合是预期消费之后的另一种消费观念的变化。当商品房可以通过二、三级市场进行交易时，消费者完全可以靠房屋的增值来实现住房条件的改善目标。房屋在消费过程中的收益（包括出租收益，以房养房等）也许会大于消费的成本，这种投资观念的形成与实现对纯生活消费观念的转化起到极大的推动作用。许多人已通过房屋的多次交易（包括出租）创造出了额外的收益，使更多的人受到了不得不改变生活观念与方式的影响。此外，个人住房贷款的不良率远远低于其他品种贷款的不良率。从统计数据看，工商银行、建设银行平均不到05％，因此，商业银行有足够的动力来推动个人住房贷款的发展。住房分配货币化推动房地产行业进行根本性的变革，促进了居民住房消费住房分配货币化推动房地产行业走向市场化住房分配货币化改变了居民住房消费行为住房分配货币化改变了开发商的经营行为税费、户籍政策改革也促进了房地产业的发展税费政策户籍政策人才策略各地纷纷采取了引进人才的优惠政策，人才流动与户籍分离的趋势越来越明显。有些地方（如北京市）规定找工作不再需要当地户口。招商引资为了吸引外资，包括北京在内的各城市给落户方面给外来人员以落户方面的优惠。公安部关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见，小城镇常住户口不再实行计划指标管理。到今年10月1日，全国所有的镇和县级市市区，将取消“农转非”指标，凡在当地有合法固定的住所、稳定的职业或生活来源的外来人口，均可办理城镇常住户口。这无疑加快了城市化的进程。简化交易手续。房产交易包括8种税费营业、城建维护、教育附加、固定资产投资调节、印花、契、企业所得等税费。购房人交纳印花税和契税。减免空置商品房税费，以加快消化空置房。降低交易税费，降低了购房成本。120㎡以内的契税税率为2，120㎡以上房屋，由以前的4单一税率变为120㎡以内的2、以上的4两种税率。有些地方（如上海）规定购房按揭付款，可免个人所得税。成长期与经济体制改革和对外开放不断推进相适应，以住房制度和土地制度的商品化改革为标志，房地产作为生产要素开始进入市场。稳定期邓小平南巡讲话和十四大的召开，房地产产业迅速成为国民经济的热点产业生产低潮期受国家宏观调控、货币从紧政策影响，房地产业转入低潮复苏期规范房地产市场、大力发展住宅建设二次发展期申奥成功、入世成功扩大了投资需求，房地产业将成为新的增长经济点目前我国的房地产业正处于二次发展期，仍有巨大的上升空间时间7892949820012西安房地产的发展前景如何3房地产行业的竞争态势如何6秦龙是否拥有进入房地产行业所需要具备的能力5房地产行业是否具有吸引力初步建议1中国房地产行业的发展前景如何4业内优秀企业是如何经营的导读西安房地产市场在陕西省的地位十分重要2001年陕西省房地产投资额统计西安陕西其他地区西安陕西其他地区西安陕西其他地区2001年陕西省房地产销售面积统计2001年陕西省房地产销售额统计资料来源西安市统计年鉴2002、陕西统计年鉴200297年以来西安房地产市场投资与需求快速增长，2002年市场规模已达60亿元资料来源西安市统计年鉴2002、陕西统计年鉴2002、2002年陕西省国民经济和社会发展统计公报市政府出台的各项政策极大地促进了西安房地产行业的发展按照西安市政府第一号令的规定，从２００２年７月１日起，西安市将全面建立政府土地收购储备制度，积极推行国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让。这是西安市土地管理和使用制度的一场革命。2002年８月２１日，西安市国土资源和房管局发布了西安市公有住房出售管理办法、西安市已购公有住房上市出售管理暂行办法和已购公有住房上市交易操作流程，给西安市房地产市场带来最大的“利好消息”。市民关心的公房买卖可以按照政府有关规定程序交易。2002年１０月，陕西省地税局、省财政厅联合下发关于进一步贯彻落实个人购买自用普通住宅减半征收契税的通知，明确界定了普通住宅和高档住宅契税标准，并规定购买普通住宅减半征收契税，契税由原来总房款的３％降至１５％。这无疑又给消费者带来福音，极大刺激人们的住房消费，促进西安房地产业的发展。2002年８月份，西安市人民政府为了贯彻落实建设部等七部委关于整顿和规范房地产市场秩序的通知及省政府的实施意见精神，召开了全市整顿和规范房地产市场秩序动员大会，各区县政府、各开发区管委会、市建委、市土地资源和房屋管理局、市规划局、房地产开发企业、中介单位、广告公司等部门联合出手整顿和规范房地产市场秩序。房地产开发受国民经济发展速度和地区经济发展状况两大主导力量推动，其中对地方经济的依赖度更高地方工商企业和单位的用房需求居住性房地产开发房地产开发投资地区经济发展状况居民可支配收入宏观经济、GDP增长消费结构消费观念非居住性房地产开发消费倾向第二产业和第三产业的繁荣和发展国民经济发展速度西安经济的高速增长促进了房地产投资的增长15％178％227％25％26％28％97年以来西安市的国内生生产总值的年增长率一直为定在12－14％之间。西安市历年国内生产总值与房地产行业国内生产总值比较图资料来源西安市统计年鉴2002消费观念变化为西安房地产市场的增长提供了坚实的基础5％65％117％98％13％14％资料来源西安市统计年鉴2002、西安市统计局、业内专家访谈住房制度改革使个人购房的观念已经取代单位分房。西安市的消费者对期楼的价值已经有所认识，购买期楼的心理障碍可以说在一定程度上已被化解。紫薇田园都市，现场包装完成，广告部分投入，即有4个亿回收。房地产投资的观念逐步被一些先富起来的人所接受。投资型物业在西安房地产市场已经崭露头角，并占据了一定的市场份额，据对部分项目的不完全统计，大约有5的购房者属于投资置业行为。西安市商品房销售与社会消费品零售总额关系图个人购买商品房销售额分布区域性中心城市的地位，造就了西安庞大的房地产客户市场特别是高端客户市场西北最大的政治中心西北最大的经济中心西北最大的文化中心西北唯一的特大型中心城市据西房网调查，房地产市场的客户群体特别是高端客户范围涵盖东至洛阳、西至兰州、北至内蒙的广大范围中的所有人群。这使得西安房地产价格居高不下西安房地产销售价格增长率据资料统计显示，2001年西安市城镇居民人均可支配收入6700元左右，同时，西安市平均家庭户规模为340，估算西安市2001年度家庭年总收入约22780元。而据西安房地产信息网调查，2001年度西安市商品房均价在2800元平方米左右，按70平方米住房为基准，套房总价约196000元。房价收入比约861，就房价收入比而言，西安房价在全国处于上游水平，房价收入比高于上海、广州、深圳、天津、成都等重点城市，比国际46倍的惯例也高出许多。资料来源西安市统计年鉴2002随着市场逐渐成熟，开发商已从谋求暴利逐步转向理性开发我们可以将1999年至2001年，西安的房地产市场称为西安房地产市场的初级阶段，这一时期，西安房地产市场出现了以锦园、枫叶新都市、紫薇城市花园为代表的高档楼盘。市场的两级化分布特征充分说明，在市场发展初期，市场中开发商在追求利润最大化过程中明显的驱利倾向。从2001年开始，一些房地开发项目开始瞄准庞大的中端市场。2002年，随着旭景名园小高层以均价2900元平方米的入市火爆销售，到紫薇田园都市多层以均价1800元平方米，实现超远期楼花一个月销售4个亿的销售“奇迹”，极大的震撼了房地产市场。高档楼盘出现价格下调。西安市2002楼盘价位层次预分表资料来源西房网信息、业内专家访谈“经营城市”理念带动了新的一轮房地产开发，并得到市场的认同城市功能配套设施的建设与房地产开发的良性互动，打破了制约房地产市场发展的瓶颈。道路及交通状况的改善及快速发展，在房地产开发中起到关键的作用。客户群对城市发展逐步认同，城市空心化的趋势初步显现。从枫叶新都市（占地412亩、建筑面积46万平方米）为代表的高档大盘的成功开发，到紫薇田园都市（占地2000亩、建筑，面积180平方米）的郊区大盘的再次成功快速销售。房地产市场表现出了良好的“吸收性”。由于历史与文化的原因，西安的房地产市场呈现南高北低的格局中、低档商品房高档商品房联排住宅、别墅中低档商品房主要分布在城北和城东，城西也有分布。这些楼盘由于所处地段相对偏僻，城市的基础市政配套尚未跟上，周边自然、人文环境较差，加之西安市市民的居住消费观念趋使，使这些区域的楼市价格及楼宇的综合素质始终处于一个较低的水平，其主要目标客户对象为一次置业的工薪阶层为主。由于受城市历史发展格局及西安市城市发展重心南移的影响，高档商品房主要分布在作为西安市的文教区及高新技术产业基地城西南、城南，无论其开发水平、开发规模都是西安首屈一指的，是西安市高档商品房市场最为活跃的区域。目前该类物业主要分布在城北区北门外通往咸阳机场的迎宾大道附近、未央湖片区和南郊的曲江旅游度假开发区，这两处区域由于其交通便利，自然环境优美，市政配套设施完善及其丰富的人文旅游资源优势成为西安顶级物业区的首选之地，西安较大部分的联排住宅、别墅都座落其中，如城北的紫薇苑欧洲世家、开元明仕家园，未央湖畔的蓝水假期、新格瑞拉、留园森林别墅，曲江的皇家御花园，湖滨花园等。目前城内区的土地价值最高，是西安的黄金地段住宅写字楼别墅公寓商场除别墅公寓外，城区内各类商品房的楼价一直位于西安的首位。特别是写字楼和商场店面的楼价远高于其他区域。但随着西安市2002年“近期向南、远期向西发展”的城市战略规划实施，以及市政府的搬迁，其综合中心地位将会相对下降，但其商业服务中心的地位还会加强。2003年1季度，城内区的写字楼价格已有所下跌。2003年3月西安各区房地产价格比较资料来源西房网信息随着城市规划新战略的实施，城南区的土地价值大有取代城内区的趋势住宅写字楼别墅公寓商场在别墅公寓的市场，城南区的土地价值最高，已超过城内区，而且呈不断上扬走势。城南区是传统的文教区，人员知识层次较高。大批白领、知识精英的聚集使得当地高档住宅、楼宇需求十分旺盛。从长远看，城南区的土地仍有巨大的升值潜力。2003年3月西安各区房地产价格比较资料来源西房网信息高新区与城南区类似，土地价值一直位于西安市的前列住宅写字楼别墅公寓商场从上世纪90年代初创建以来，高新区已逐步发展成为集科工贸一体的高技术产业区。土地价值也随之大幅度升值从住宅市场看，高新区的住宅价格与城内区基本持平，别墅公寓等高档住房的价格还高于城内。大批白领、知识精英的聚集使得当地高档住宅、楼宇需求十分旺盛。从城市战略规划看，该地区仍属城市发展的重点。土地升值潜力巨大2003年3月西安各区房地产价格比较资料来源西房网信息城东区与城西区的土地价值基本持平属于西安市中下游水平住宅写字楼别墅公寓商场城东与城西区是传统的老工业区，下岗职工较多，购买力水平较低。西安市产河开发区的设立带动了城东土地价值提升。未来发展前景与开发区内企业的效益息息相关。城西是西安的工业重地，房地产业的发展相对落后，随着自锦园、丰盛园推出后，才带动了城西房地产业的发展。西区的购房者大多数都是西区本地人，经济适用房在该地区有很大的市场。2003年3月西安各区房地产价格比较资料来源西房网信息目前城北区的土地价值最低，但随着西安市旅游的大力发展以及经济开发区的发展，其增长潜力巨大住宅写字楼别墅公寓商场西安市土地价值最低的板块就在城北。由于历史的原因，城北一直是西安最贫穷的地段，社会治安比较混乱，人文环境最差。西安市民大都不愿意在城北购房。城北是国家级经济开发区所在地，由于受城市规划不确定性的影响，目前并不景气。但随着经济开发区的发展，其土地升值潜力巨大。近几年未央湖片区的旅游开发带动了城北的别墅公寓等旅游地产的发展。目前城北区的别墅公寓价格高于城东与城西2003年3月西安各区房地产价格比较资料来源西房网信息从销售额看，西安的住宅市场仍然是房地产的主体市场，但增长趋于平稳2001年西安市各类商品房销售额资料来源西安市统计年鉴2002历年西安市住宅销售情况大部分住宅由个人购买，已成家的年轻人构成了住宅潜在消费群的主体个人购买2001年住宅销售面积分布2－3口之家是主要的潜在消费者，大约占受访者的6207％其次是三口以上家庭，大约占3563％。单身购房者较少。潜在消费者数量随年龄增长而递减，25－40岁之间的年轻人是主要的潜在消费者，比例大约为67％。收入对购房的影响不大，潜在购房者的收入分布较为平均。西安市房地产信息网2002年初的抽样调查表明资料来源西安市统计年鉴2002在商品房消费偏好中，小区配套与住宅价格是购买者最优先考虑的因素％资料来源西安市房地产信息网2002年初的抽样调查多层住宅为市场需求的主流，房型偏好主要集中在2室1厅、2室2厅、3室1厅、3室2厅这四种类型居民购房选择的住宅类型偏好居民购房选择的房型偏好资料来源西安市房地产信息网2002年初的抽样调查大多数市民对住宅的要求尚处于实用阶段根据西安市房地产信息网2001年的调查表明，潜在消费者对交通、环境、购物、学校等要素具有较高的要求，特别是交通，占比达6139％，潜在消费者对交通便利性和距离工作单位近两项指标均要求很高，反应大多数市民对住宅的要求尚处于实用阶段，居住享受型消费者是消费金字塔顶尖的极少数人士。均价在2300－2800元平方米区间内的中档商品房需求非常火爆。紫薇田园都市多层住宅卖2000元／平方米，好几千套房子4个月销售一空。西房股份的世家星城起价只有2188元／平方米，据了解，他们先期推出近500套房子也被预订完了。资料来源西安市房地产信息网2002年初的抽样调查、业内专家访谈消费者置业时优先选择西南和城南楼盘从2002年西安市住宅的置业趋势分析，城南和城西南商品住宅的销售情况明显好于其它区域，城北次之，同时对潜在购房客户的置业趋势调查表明，有40左右的受访居民认为城南和城西南是购房的最佳位置这说明这两处区域今后仍将是广大居民购房时考虑的较为理想的地点。另有20左右的居民计划在城北买房说明城北的房地产开发潜力依然存在。资料来源西安市房地产信息网2002年初的抽样调查大型化、概念化、郊区化、生态化将是西安住宅的发展趋势随着西安房地产市场的发展成熟，今后住宅区的发展趋于大型化、概念化，大型或超大型社区以其较完整的规划、完善的配套将竖立良好的形象，同时也是促进购房者对社区开发商信心的保证。消费者居住观念和心理的成熟，城市规模的进一步扩大，市场竞争的加剧，交通路网的日益完善都将促使住宅区的发展向生态化、郊区化发展。西安住宅的主流消费群体是年轻人，生态化、概念化的住宅更适合年轻人的品位。98年以来西安市的住宅价格一直稳步攀升，但上升的价格完全被市场消化，显示出西安房地产市场良好的吸纳性西安市历年住宅销售价格增长率西安市住宅空置面积单位平米价格上涨的同时住宅的空置面积并没有同比上涨反而显示出下降的趋势。这足以说明西安的住宅市场需求十分旺盛。资料来源西安市统计年鉴2002从恩格尔系数分析，住宅需求还有巨大的空间国际惯例的恩格尔系数下的住房开支比率恩格尔系数根据2002西安市统计年鉴2001年西安市的恩格尔系数（表示人们的平均消费中，食品消费占总消费的比重）为303％而住房支出所占比率为4％，远低于按国际惯例的1520的水平。西安市居民的购房需求远没得到体现，房地产行业还有很大的上升空间根据业内人士访谈发现，市场供应与消费需求的结构性差异导致居民购房的潜力并没有充分发挥。非住宅类的投资型物业（特别是商铺投资）近期销售高速增长非住宅类商品房销售情况2001年上半年，西安市商品房完成投资1020亿万元，与2000年同期相比公寓别墅类下降8604％，商服房、普通住宅、办公楼类分别增长11767％、106％和54倍。资料来源西安市统计年鉴2002入世、西部大开发、西安经济的增长以及西安的城市地位是导致增长的主要原因2002年西安商务楼市场持续升温，市场供应和需求稳步增长西部大开发的背景西安作为桥头堡，正凭借其巨大的创新优势、产业优势、经济优势日益焕发出强劲的生命力。西安市经济的快速发展西安市每年2位数的经济增长吸引了众多投资者。西北地区中心城市的地位西安对周边省市的辐射力将随着加入WTO与西部大开发有所增强，间接表现为流动人口增加。加上其他投资领域的风险性增大等因素，将导致投资型物业前景看好。加入WTO的长期利好西安市作为世界闻名的旅游城市和科技实力城市，借助WTO作用，经济总量将不断扩大，经济活动日益频繁，从而刺激市场需求增大，吸引国内外总多投资。目前西安写字楼和商业楼盘主要分布在高新区、南二环和城区附近高新区西安南二环城区2002年下半年，随着以国际商务平台标准打造的高档写字楼“西安高新国际商务中心”推向市场，高新区提出了建设面向西部服务的CBD中央商务区对接世界500强的口号。近期，高新区内推出的写字楼就有高科广场、正信财富广场、华晶商务广场、丽华科技大厦等数座，加上以往的正阳国际、志诚大厦、亚美大厦、枫叶大厦等写字楼，高新区既是西安市顶尖级写字楼聚集地也是写字楼市场竞争最激烈的地区。西安南二环之所以被称为西安的“金腰带”，成为写字楼聚居的商务港，在很大程度上是因为它是西安的交通大动脉。集中在二环路上的朱雀路口到西二环以东至西分别有华融国际商务大厦、鹏豪园、蓝溪科技大厦、煜源大厦、世纪星大厦、现代之窗、志诚大厦、高科广场、永安大厦、捷瑞大厦等。城区内已形成三个集中的写字楼街区钟楼附近，由中贸国际、时代广场、金钟大厦等构成；和平路，由金鑫国际大厦、盛唐国际、佳腾大厦等组成；西大街，已完成拓宽改造的西大街已被写字楼开发商看好，宏府广场、都府大厦是其中的先行者。城区内的写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便捷的交通有着必然联系，由于土地成本较高，这一区域内的写字楼以中高档为主。同时，也是因为土地的限制，城区内的写字楼的综合配套能力、周边环境等就稍逊于高新区的写字楼，而且，西安的顶尖级写字楼也只能让位给高新区。写字楼市场呈现出“中间冷，两头热”的局面，产品差异化将是市场未来发展趋势高端市场中端市场低端市场高档写字楼如高新国际商务中心、高科广场等，凭借其高档次、先进配套、大体量和暂时的市场空缺，被大家普遍看好。夹在中间的一些中端市场的写字楼项目，则因为其面市量比较大，同类产品较多，在激烈的竞争中则需要在产品的差异化上下功夫。低端写字楼因其低廉的价格，受到处于起步阶段的小型公司的青睐，市场情况也较好资料来源西房网2002年以来，西安写字楼的市场供应迅速放量，市场上有了更多的选择空间，甚至有人预测高新区的写字楼需要6年才能消化完。注重市场细分，走产品差异化的道路将是未来写字楼市场发展的趋势。2003年写字楼市场在同质化产品的竞争上将有一番厮杀，产品创新将是市场竞争的关键。商业楼市场将受到超大规模购物中心带来的冲击2003年的商服用房市场将会受到超大规模购物中心（SHOPPINGMALL）的影响，这种（SHOPPINGMALL）由于其规模大、功能全，以及辐射范围大等特点，肯定将会吸引很多商服用房投资商的眼光，特别是它的规模都是超大型的。例如西安北郊由美国中信地产投资有限公司独资建设、自行设计的SHOPPINGMALL，项目总投资25亿美元，占地530亩，总面积40万平方米。而2002年全年西安商服用房的总销售面积为46万多平方米，仅这个项目就几乎是去年全年西安商服用房的总销售面积，所以它的出现对西安商业用房市场将产生深远的影响。资料来源华商报西安别墅公寓市场总量较小，但2002年别墅市场增长强劲2001年西安市各类商品房销售额过去，西安市场上别墅的年销量不超过40套，多了肯定滞销，好几年一直都维持这样的水平。2002年的别墅供求两旺。仅高山流水一期就销售了124套，几个月内就实现9000万元销售额；湖滨花园TOWNHOUSE社区也销出50多套，累计实现销售5000多万元。另外，新建的别墅社区麓鸣苑、紫薇山庄、蓝水假期等也有较大的开发量和销售量。往年，40套的供销量“铁顶”被一举击破，因而有人称2002年为“别墅年”。资料来源华商报优良的性能价格比和地段利好是别墅市场增长的主要原因别墅之所以热销与价格、环境有直接关系。因为是别墅，是“第二居所”，是给有车一族建造的，距离市区相对较远，甚至选址在山地，所以地价相对便宜，使别墅单价一般在3200－4500元／平方米之间，而高档房的价格也基本上在2700－3500元／平方米之间，再加上高档房需要购买车位（大约10万元），这样别墅就有了和高档房抢夺市场的可能，两者锁定客户群重合部分不断扩大。一些地段，别墅类产品对高档公寓的销售直接构成冲击。别墅畅销的另外一个原因，是诸多别墅所处的地段利好频频，使得购房者对房屋的升值有良好的预期。如长安撤县设区、国家投资16个亿发展秦岭北麓旅游区、滦镇列入全国卫星小城镇规划发展计划、曲江旅游度假区进程加快、力度加大等，使相应地段成为争相抢夺的“奶酪”。仅在沣峪口一带就有30余家房地产开发商进入，曲江旅游度假区也将引来大量资金的关注。不少人相信，在这些地段买房、建房，好戏在后头。根据“十五规划”，西安市房地产市场仍有较大的发展空间2001年底住房面积2005年底住房面积根据西安市“十五”发展规划到2005年，城镇居民人均居住面积增加到15平方米。这意味着到2005年底要比2001年增加住房建筑面积36854万平方米；如果按原有旧住宅拆迁重建为4计算重建面积将为302万平方米；两者合计，需要新建住宅近4000万平方米。房地产行业仍然存在较大的发展空间。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到3035平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。市场容量36854万㎡不考虑原有住房重建因素资料来源西安市统计年鉴20022西安房地产的发展前景如何3房地产行业的竞争态势如何6秦龙是否拥有进入房地产行业所需要具备的能力5房地产行业是否具有吸引力初步

简介：链家地产2011年度运营薪资绩效调整（经纪人版）2011年1月1日来自资料搜索网海量资料下载1目录本次调整的要点薪资调整的具体内容及背后的理念D跳点调整对大家的期望本次调整的要点全面提高经纪人的保障薪资，尤其是新进经纪人的保障薪资基本工资中除见习期的经纪人以外，都有一部分做为岗位考核经纪人薪级变化为A1A11，A1A5级统称为经纪人，A6A11级统称为营业主任D、跳点的周期，应用，指标都发生变化晋降级规则发生变化岗位要求发生变化（学历，年龄，无同业经验）3目录本次调整的要点薪资调整的具体内容及背后的理念D跳点调整对大家的期望薪资调整背后的理念用最好的薪水请最优秀的同事，提供最让客户满意的服务，创造最高的绩效√链家既然要做这个行业的最优秀的一份子，就要给员工最好的薪酬，也希望用最好的薪酬吸引最优秀的人才，只有最优秀的人才才能给客户提供最专业和最值得信赖的服务，最专业和最值得信赖的服务一定能创造最高的绩效让经纪人有尊严的生活√吃饱穿暖不重要，本质上只有尊重客户，才能让客户尊重我们更高的要求更严格的考核原则上不再招募大专以下学历员工，原则上不在招募同业员工，尤其是同业高阶员工√维护行业正常竞争环境，培养子弟兵√原则上不在招募离职员工（正常请假的除外、这个行业需要困难时候的坚持）保障薪资提高本身意味着看长不看短帮助新员工是老员工的责任对人是严进宽待严管严出鼓励合作，鼓励做贡献，鼓励助攻，鼓励帮助别人成就自己经纪人的级别及工资调整经纪人序列，共分为11个薪级，A1A11；原级别对应如图所示“基本工资”的标准与职级对应，包含绩效工资，绩效工资根据考核指标的完成情况发放，A1级别见习期的经纪人无绩效工资考核的要求“绩效工资”考核为对当月任何买卖单产生贡献既分配到5以上的业绩（不包含权证代办单）及租赁业务单中为出房人名片A1A5级别统称为“经纪人”、A6A11统称为“营业主任”A3以上级别的经纪人有资格晋升店经理序列，A3A8级别经纪人晋升至B1级别，A9晋升至B2级别，A10、A11晋升至B3级别降级到A1级别的经纪人绩效工资考核按A2级别标准执行，延长期A1级别经纪人的基本工资为1000元／月关于新人薪资为什么新人薪资和转正后一样，并且没有岗位考核部分如何看待未来一批批的大学生给他们时间和耐心，工作中和他在一起，生活里多互相关照，文化上以身作则，别唆他们使做有违价值观之事新人如何看待自己别把自己当新人看；这是改变你命运的机会，你要做的就是坚持；多学习；做符合链家价值观的HOMELINKER关于基本薪资中的岗位考核部分处于成本压力，企业这次有两个选择，一是调整低一些，比如经纪人调整到1500；第二就是现在的选择，就是调整到2000，但是有一部分如果你没有做贡献就拿不到，希望大家理解并支持企业这个选择另一个考虑，就是我们会更强调合作，强调5也是贡献，强调助攻别人8目录本次调整的要点薪资调整的具体内容及背后的理念D跳点调整对大家的期望新绩效的D跳点考核周期一个考核期调整为3个月，按照自然季度划分晋降级连续三个考核周期达成跳点且完成本职级带教指标者晋级；连续两个考核周期达不成跳点降一级任意一个考核周期不能达到最低考核标准（D点），降两级（例A7降到A5），最低降至A1（非见习，有月度绩效考核），降到A2以下不能达成最低考核标准，公司予以淘汰带教指标指上次晋升至本次晋升期间（最长不超过4个考核周期），做为师傅成功转正的见习经纪人数，同店内可跨组带教D跳点调整内容考核周期加长，D跳点增加，要求变高了，基本法修正已经两年，D、跳点制定已经四年未变，我们的单均业绩早已提高甚多，企业的要求明显还是提高了。链家就是要成为这个行业的精英聚集地。考核周期从两个月变为三个月，所以说虽然要求提高很多，但是因为考核期加长，偶然因素大大降低一定级别后晋升必须要带教成功，企业鼓励会帮助别人成功的经纪人未来会加进价值观考核，价值观考核成绩不好的，不允许晋升改变了原来的各级别D点直接D掉，改为D点D两级，应该说更关照到一些老员工的贡献，但是希望大家不要碰到这条线。同时，除见习期的经纪人外，不再审批延长期现行D跳点如何过渡到新政策过渡期的考核2010年12月单月考核升级，标准为12月份业绩是否达成12月和1月一个考核期的跳点，如果完成从2011年１月起晋级或计当期考核期完成；如果没有完成，12月业绩不计入考核期，以截止2010年11月的级别对应2011年新的职级；考察期的各级经纪人12月未达成考核期D点的，均降至A1（非见习）级别12目录本次调整的要点薪资调整的具体内容及背后的理念D跳点调整对大家的期望其他级别的调整介绍各级别都调整了基本薪资，涨幅小于经纪人各级别都增加了对人的晋升，留任的考核内容（全公司的运营人员都要关注基础经纪人的成长）店经理的D跳点大幅度提高，公司的要求全面提高这次绩效调整，加大鼓励店经理，区经理，总监到落后区域，到红色区域绩效调整对企业，对行业意味着什么对企业的影响对企业意味成本压力，尤其是固定成本的压力很大企业未来必须不断提升效率，通过提升每一位经纪人的专业素养，通过降低经纪人的流失率降低每一个业务周期的低绩效人员占比来提升人均效率和店均效率（虽然链家今天领先第二梯队超过50到100，但是空间仍然很大）；企业提升员工基础素质从而提高竞争力对行业的影响链家今天已是标竿，链家此举其实是全行业经纪人的福音，未来一年，全中国的经纪人将迎来加薪潮的幸福时光行业进入门槛大幅度提高，小型中介从此被边缘化行业基础人员素质大幅度提高，带动服务能力提升通过打折恶性竞争现象会短期增加，长期减少左总对大家的期望各级别涨幅不同，涨幅绝大多数是在30到100之内，企业本次把有限的资源尽量投入在低级别的经纪人上，见习经纪人涨幅是100是最高的。希望大家别挑理。原则是，任何一级即便去除考核部分也会比以前绩效高看长不看短，关注客户利益，已所不欲勿施于人强调合作，关照同事，帮扶新人，承担责任努力学习，跟上企业发展，别掉队，掉下这艘船，以后就不好上了链家明年会要求各级运营人员强制休息，希望通过降低经纪人名义作业时间，提升实际作业时间和实际作业效率。同时，企业的实际单位时间固定成本的发幅度提升才能产生更高绩效，我们永远要记住，只有团队强了，我们每个人才有机会强；希望大家做效率能人做HOMELINKER，价值观不合格的在企业没有前途，客户服务不好的，内部合作不好的，在链家没有改变命运的机会共筑伟业

简介：张骞出塞项目策划书2015815跨境电商出口关键环节梳理跨境电商出口关键环节梳理我们要做什么利用张骞出塞计划创造千万个千万富翁跨境电商创业旗舰园如何打造（4个月）30家（60人）企业代运营3家合伙自运营6个创业导师凭什么可以大规模复制进阶企业合伙运营企业代运营创业店长创业导师创业连锁加盟企业为何跟我们干主要基于以下几个行动理由店是免费赚钱后分利10批量多平台发展分销不用经营零风险店是他的与与与与创业者为什么跟我们干免费培训学本领免费提供住宿办公地实操经营赚本钱产品分销成店长创业导师集孵化产品品牌创业园老板项目可复制的哲学基础（薪资渐进）1创业初4个月有每月500元生活费2三个月后创造一个店1500元佣金（75032250）3半年单店创造1800元佣金每月（90032700）41年后最低一店6000元佣金，3店18000元（月薪过万）5一年后可升为创业导师自已管店，所有下属创收赢利的10分利6可以成为跨境电商自主创业，一后年单店销售10万，毛利3080月，收入过3万，如果多店经营则翻倍7N个黄爱香复制完成创业者收益数据参考创业品牌价值所在创业品牌首印第一家做学校创业品牌企业外贸营销外包零风险，选择性强，货款资金池创业通道解决无资金，无平台，无产品，低门槛创业产品品牌分销品牌合伙分销商品牌合伙经营股份制50产品自主品牌化人海战术多店多人自主品牌全球分销运营品牌连锁创业品牌合伙人连锁加盟，免加盟费，品牌复制3个月品牌创业园启动执行第一阶段执行第二阶段执行3个月后600万元资金注入则进行优胜劣汰1）公司提供500元的生活补助，佣金提成50，如果不要保底生活，佣金提成602）进行合伙运营，多店多平台策略3）8个月后稳定人员100人，提供分销，鼓励店长自主创业，发展自主店，成为分销商4）发展成为创业导师，带项目运作，所有项目占10分红5）一年后往自主品牌运作，合伙企业运营仍继续，只是帮代加工自主品牌6）创投资金进来，进行创业模块加盟连锁集团控股扩大更多新址跨境电商创业园怎样赚钱，能赚多少一年100人创业两年1000人创业三年5000人创业怎样赚钱，能赚多少883个月怎样赚钱，能赚多少88一年后怎样赚钱，能赚多少（按一百人）不计影形产品与创业园品牌价值，1千人19亿8千为何能成功成功的关键资源做了有什么好处贵阳经济区定位成为跨境第一高地大数据培训与执行落地一年19亿三年59亿销售额做了有什么好处同行短期不可复制开辟创业新模式低风险打造产品品牌给政府一个独创的本土化品牌创业园扩建分校区是教师带领学生创业的场所；招生环节所不可或缺的；未来估值所不可或缺的；做了对集团的好处硬件设备提供电脑提供年前120台设备一年后最高峰200台（60人流动培训100人全职30人呼叫中心）前期花多少钱，做什么事三个月另有收入15万我们将一起共创共享五十亿平台THANKS

简介：盈利性高端诊所商业计划书2016年9月目录DIRECTYPART2PART3PART4项目介绍关于我们营销策略PART5投资回报PART1时代背景时代背景BACKGROUND我国医疗行业现状经过长期发展，我国已经建立了由医院、基层医疗卫生机构、专业公共卫生机构等组成的覆盖城乡的医疗卫生服务体系。但是，医疗卫生资源总量不足、质量不高、结构与布局不合理、服务体系碎片化、部分公立医院单体规模不合理扩张等问题依然突出。预计到2020年我国人口规模将超过14亿人，随着医疗保障制度逐步完善，保障水平不断提高，医疗服务需求将进一步释放，医疗卫生资源供给约束与卫生需求不断增长之间的矛盾将持续存在。医疗行业改革成为国家战略之一2015年3月6日，国务院办公厅正式发布全国医疗卫生服务体系规划纲要、中共中央国务院关于深化医药卫生体制改革的意见、国务院关于促进健康服务业发展的若干意见等国家战略性改革规划纲领。上述指导性文件的发布，旨在促进我国医疗卫生资源进一步优化配置，提高服务可及性、能力和资源利用效率，指导各地科学、合理地制订实施区域卫生规划和医疗机构设置规划。同时，优化医疗卫生资源配置，构建与国民经济和社会发展水平相适应、与居民健康需求相匹配、体系完整、分工明确、功能互补、密切协作的整合型医疗卫生服务体系。民营医疗机构成为重要组成部分民营医疗机构是医疗卫生服务体系不可或缺的重要组成部分，是满足人民群众多层次、多元化医疗服务需求的有效途径。社会办医院可以提供基本医疗服务，与公立医院形成有序竞争；可以提供高端服务，满足非基本需求；可以提供康复、老年护理等紧缺服务，对公立医院形成补充。放宽服务领域要求，凡是法律法规没有明令禁入的领域，都要向社会资本开放。引导社会办医院向高水平、规模化方向发展，发展专业性医院管理集团。加快办理审批手续，对具备相应资质的社会办医院，应按照规定予以批准，简化审批流程，提高审批效率。同时，医疗行业多点执业的开放，使更多的医疗资源在市场导向下向民营医疗机构涌入，民办医疗机构将迎来巨大的发展机遇。医疗资源分布不均，群众看病难随着生活水平的提高，人们对于医疗服务需求也在不断提高，但是医疗资源（例如专家）过于集中在部分城市或大型医院，资源使用率不高，远不能满足群众的需求。服务周期长目前由于医疗资源过于集中，服务效率低下，与如今快节奏的工作生活无法达到速率一致，出现高价挂号乃至挂不到号，导致从挂号诊疗检查治疗取药过程极为耗时。专科医院诚信缺失由于目前各类专科医院以高额检测费用为主要收入来源，但医生治疗水平不足，服务标准不高，患者缴纳了高额费用仍然难以治愈，无法满足患者对私立专科医院的需求，信任度不高。医疗行业痛点核心解读医疗行业发展痛点项目介绍PROJECTINTRODUCTION项目介绍本项目诊所经营面积500平米，位于南宁市青秀区凤岭立交旁，缅甸园区德利凤岭世家3号楼。属于东盟商务区繁华临街地段。项目诊所将以儿科、中医科为主要经营科目。项目目标打造一个以区内知名儿科、中医科专家为核心，集各类衍生专业服务为一体的高端服务型诊所。项目宗旨整合各方医疗资源，完善南宁乃至整个广西的私营医疗体系，为更多的人提供专业化，标准化的便捷高端医疗服务项目理念专业，高端，服务，便捷市场竞争环境下的SWOT分析SWOT优势STRENGTHS拥有众多医学专家及普通医生资源；拥有较多的推广资源；整合现有的医疗行业资源，采取多种合作的模式，可迅速扩大平台影响力劣势WEAKNESSES医生资源尚不稳定；处于初创阶段，需要摸索更多经验；起步阶段客户较少，缺少口碑宣传。资金基础不够雄厚机会OPPTUNITIES威胁THREATS国家战略及政策向民营医疗机构倾斜，准入门槛降低；市场上尚未出现较多的高端诊所，竞争不大；专注包括专家诊疗、专业治疗、药品销售、连锁加盟等多种盈利模式。准入门槛降低也会市场快速变化，会有众多对手进入，呈现不稳定状态，导致激烈的市场竞争；资金雄厚的机构、企业较多，传统传统医疗机构，如小规模门诊面临被收购的局面，迅速扩大规模全面、均衡、稳固的平台架构整合并引入广西区内知名医生资源，以专家坐诊形式为平台核心竞争力。依托当下极速发展的互联网，打造自身医疗平台，并结合线下推广资源为主要营销手段。打造专业的服务化管理团队，以专职运营管理广西所有医疗资源为目标的专业化管理团队。消费者需求分析患者痛点患者需求患者需求专注本地高端人群目标群体定位目标客户特点目标客户特点营销策略MARKETINGSTRATEGY常态营销推广策略常态营销推广事件营销策略事件营销专家口碑营销策略专家口碑策略引入大量医疗专家（儿科中医理疗）人才，通过宣传专家的方式提高诊所品牌公信力，彰显品牌实力。同时，现有儿科专家均有固定或熟悉的患者，可通过宣传专家的坐诊时间地点，让患者慕名而来。XX医院儿科主任XX医院儿科主任，全国儿科学术带头人XX医院中医专家，全国10大名老中医名誉获得者XX医院护士长异业资源整合通过双向的异业资源整合，加强了宣传力度，拓展营销渠道将合作伙伴的优质客户转化成我们的客户，同时将我们的客户资源转化成效益，降低营销成本。医院孕婴店楼盘家具店百货中心高档会所高档酒店度假中心汽车4S店婚纱店婚庆公司旅行社诊所客源现金或优惠婴儿游泳馆产后恢复中心儿童摄影早教中心高档幼儿园美容整形医院瑜伽会所客源现金或优惠投资金额RETURNOFINVESTMENT前期投资人员岗位及薪资其他费用每月开支总费用利润预估（1）收支平衡555912元月（开支）115元人30日1623人日即每天平均约17人就诊即可达到收支平衡；（2）利润（保守预估）按每天2位医生坐诊，诊疗人数6人每小时，每天6小时工作时间，共可诊疗72人，则72人次日115元人30日248400元月（毛利）税前净利润248400元月555912元月192808元月关于我们ABOUTUS致力于创造本地医疗资源输出平台多点执业的政策开放，将有众多医疗资源转向市场化运作，从而提高资源的使用率。公立医院的医疗专家也将更多的涌向各类基层或私人医疗机构。而人们对于医疗服务的需求也将逐步向私有化和订制化发展。由于目前尚未出现专业化的医疗资源输出平台，使众多公立医院的医疗资源，尤其是医生资源不能高效迅速的与市场对接，造成资源浪费。我们的使命在国家的战略方针指导下，依托于公立医疗资源向市场输出的趋势，整合各方医疗资源，完善南宁乃至整个广西的私营医疗体系，为更多的人提供专业化，标准化的高端医疗服务，实现广西私营医疗行业的蓬勃健康发展。多元业务发展，筑造多源的盈利模式医疗人员输送连锁加盟专业治疗及医疗衍生项目区域代理招商专家诊疗服务各医疗机构的专职运营管理未来发展规划起步阶段旗舰形象店正式营业公司管理团队组建完成并达到收支平衡高速发展阶段稳固发展阶段超越发展阶段2016201720182019专家诊疗、专业治疗及医疗衍生项目业务进入正常高速发展轨道，日均诊疗100人次；在南宁新开设1家直营店和3家加盟店；新开直营店2家，直营店日均诊疗200人次店；新开加盟店8家，加盟店日均诊疗达到100人次；完成开设桂林、柳州城市代理商完成公司第二轮融资完成全区各地市开设城市代理商平台各项指标稳固，公司业务收入稳定完善和规范公司财务、管理体系，变更为股份有限公司完成新三板上市准备，并力争年内上市

简介：苏教版小学数学四年级下册解决问题的策略画线段图准备题小李小王72236枚72枚小宁和小春共有72枚邮票，两人邮票同样多。两人各有邮票多少枚补少的，和大数一样多准备题小春去多的，和小数一样多小春移动多的补给少的补少法去多法移多补少法总数变多总数变少总数不变小宁小春812812小宁小春例题小宁和小春共有72枚邮票，两人各有邮票多少枚小春比小宁多12枚，两人邮票同样多，小宁小春12枚721260（枚）小宁60230（枚）小春301242（枚）答小宁有邮票30枚，小春有邮票42枚。假如小春和小宁的邮票同样多12枚小宁和小春共有72枚邮票，两人各有邮票多少枚小春比小宁多12枚，例题假如小宁和小春的邮票同样多答小宁有邮票30枚，小春有邮票42枚。721284（枚）小春84242（枚）小宁421230（枚）小宁和小春共有72枚邮票，两人各有邮票多少枚小春比小宁多12枚，6枚6枚小宁小春答小宁有邮票30枚，小春有邮票42枚。1226（枚）小春36642（枚）小宁36630（枚）72236（枚）多12枚小宁有30枚邮票，小春有42枚邮票304272枚）423012枚）检验小宁和小春共有72枚邮票，两人各有邮票多少枚小春比小宁多12枚，小宁小春多12枚（72－12）枚小宁小春多12枚（72＋12）枚小宁小春（72）枚6枚6枚看图说出条件和问题，再解答。专项题依样画葫芦2画图能使数量关系更直观、更清楚；回顾解决问题的过程，你有什么体会1画的图要表示出题目中的所有条件和问题；3看图容易找到解题方法。想一想在以前的学习中，我们曾经运用画图的策略解决过哪些问题二年级倍的认识三年级线段应用题四年级周期规律小试牛刀1、妈妈买一套衣服用了95元，上衣比裤子贵17元，上衣和裤子各多少元2、甲乙两地相距495千米，一辆汽车从甲地开往乙地，行了一段时间后，剩下的路程比已经行的多45千米，这辆汽车已经行了多少千米已经行的剩下的多45KM495KM小试牛刀90㎝＋103长10㎝更进一步2、甲乙两地相距495千米，一辆汽车从甲地开往乙地，行了一段时间后，剩下的路程比已经行的多45千米，这辆汽车已经行了多少千米已经行的剩下的多45KM495KM行了3小时这辆汽车的平均速度是多少千米时大显身手张宁和王晓星一共有画片86张，王晓星给张宁8张后，两人画片的张数同样多。两人原来各有画片多少张（先把已知条件在线段图上表示出来，再解答）8张变一变变一变你有什么体会和收获今年，小春的邮票张数是小宁的3倍，如果小春送给小宁50张邮票，那么两人的邮票张数正好相等。原来小春和小宁各有多少张邮票小宁小春50张拓展延伸今年，小春的邮票张数是小宁的3倍，如果小春送给小宁50张邮票，那么两人的邮票张数正好相等。原来小春和小宁各有多少张邮票小宁小春不一样多去多法补少法移多补少法一样多平均分解决问题的策略（画图）优点直观、清楚、更容易找到解题方法。

简介：谨呈陕西星团置业有限公司“枫绿国际”项目整合营销推广汇报案操作总策略守正出奇固本求异前言首先感谢贵公司给我们这次提案的机会，我公司必将为项目提供最优质的服务，通过我们双方的共同努力。达到预期的目标和期望。本报告将对陕西星团置业有限公司开发的“枫绿国际”项目的市场定位、整体营销策略及采用的推广手段做全面的阐述，力求在尊重市场规律、规避开发风险的情况下争取项目利润的最大化。通过此报告，形成一个良好的开端，为和贵公司的合作奠定基础。也希望通过双方的努力和智慧，把“枫绿国际”项目做成精品项目，实现利润和品牌的双丰收（）专业提供企管培训资料目录第一部分项目分析第二部分项目定位第三部分营销推广PART第一部分项目分析1（）专业提供企管培训资料一市场分析理性，信心面对两年的调整期成交低迷，多方观望，2008年已成为市场趋冷的转折期；市场谷底，回暖在望，2009年将迎来市场回暖的转折期。（）专业提供企管培训资料2008年西安市场住宅的成交量为60096万㎡经历了2006年和2007年两年的快速发展2008年西安房地产市场呈现了放缓的趋势。市场呈现供远大于求的状态住宅销售价格呈波动的趋势降价促销成为市场常态购房者心理出现变化2008年西安关键词关键词①成交低迷关键词②多方观望关键词③金融危机关键词④政府救市关键词⑤打折促销关键词①市场信心关键词②供大于求关键词③保障住房关键词④理性购房关键词⑤市场回暖2009年西安关键词近期刚性需求呈现强劲上扬住宅价格稳中有升市场产品供求关系继续拉大客户购买行为愈发谨慎9年西安市场住宅前景受到国家政策和经济情况的影响愈发严重，前两年拿地的开发项目集中上市，经济适用房的集中上市使得客户争夺十分激烈，市场竞争呈现白热化状态（）专业提供企管培训资料近期市场动态（一）西安市场近期出现回暖现象，但是品牌企业开发商均不赞同提价，市场一些本地开发商或小项目略有小幅度涨价，不能支撑市场彻底转好（二）政府鼓励房产消费政策短期产生效益，部分刚性需求得到释放（三）西安市3月份成交数量有上升，但成交面积上涨不大（四）周边新盘本年度开盘数量、面积大，2009年5月是西安楼市集体放量的时期（五）城南成交房源户型面积集中在80120平米（六）刚性需求放量，牛年新年小阳春（七）观望情绪有所松动但依然浓厚，降价自救过程仍需持续竞争加剧，市场供应量增大，刚性需求是主流综合分析市场情况不明朗，政策变化快，直接影响客户购买市场高端产品抢占中端产品市场，客户争夺战进入白热化市场存量巨大，新上市项目众多，营销手段多样化，销售难度加大我们的对策保持谨慎的开发态度快速消化产品多做渠道建设，加大营销力度（）专业提供企管培训资料二地段分析城墙进城和出城西安的城墙，千年的历史，西安人把城的概念看的很重，“入城”和“出城”的概念在西安人的心里是根深蒂固的。进城就是城里，就是繁华的代名词，出城就是乡下，和城里有很大区别。地处城内的城外的交界处，繁华和生活快速切换（）专业提供企管培训资料朱雀大街交通要道，城南大动脉唐朝时，南面正门朱雀门与承天门及外郭城的明德门在一条线上，朱雀大街将这三座门连接起来，宽度达到150米。现在的街道，只能望其项背，它充分显示了帝国的胸襟。朱雀大街是长安城的中轴线，将长安城一分为二，东西各54坊。西安历史上真正的龙脉朱雀门皇城之朱雀门，宫城之承天门，唐朝时，可见当时长安的南大门决不是像今天人们认为的长安路和大南门是西安的南大门，而是由皇城朱雀门延伸开去，由廓城明德门作为长安城的第一南大门的。朱雀大街在当时的长安城，是唯一进入长安内城的大道。每天，来自世界许多个国家的使臣和商人，都要经过明德门进入长安城。厚重历史文化的积淀，西安人都知道的地方历史积淀，城市名片（）专业提供企管培训资料位置独一无二历史文化气息浓厚城市氛围独特地段总结三产品分析（）专业提供企管培训资料项目基本情况高密度，高容积率住宅点式结构，绿化面积较小，小区无大型景观楼座分析东南西北四面朝向的户型都存在所有户型客厅在槽子中，间接采光中间户型存在窗户对视问题户型配比中，三室比例较高6144梯14户的比例较高（）专业提供企管培训资料户型分析户型方正，面积属舒适型，但格局相对不舒适一室一厅面积过大，朝向不理想（65平米以上）中户三室朝向不理想户型配比中，三室的比例较高两室朝向均为北向或东西向三室最大面积在150平米以上一室两室三室（）专业提供企管培训资料其他分析综合用地（住宅）50年用地年限结合项目户型面积区间，用地性质和年限对项目销售推广有影响，在选择项目的物业定位时，客户对比其他周边住宅性质的项目，购买上会产生一定抗性。工程进度已出正负零，预计09底封顶，10年6月交付现阶段工程进度很快，对营销和推广有利，但由于项目为点式结构，户型存在对视、间接采光，层平户数较多等情况，所以，期房的销售相对有利（客户见不到实际房屋情况），建议工程进度要控制节奏，以及交房时间可以适当后延（在保证项目进度是营销优势的情况下）装修标准为市场通用的交房标准项目交房标准缺少特色，硬件设置的升级可以为项目直接带来营销附加值，促进项目价格提升及销售速度的加快区域产品对比城南产品容积率较低，绿化率高多为2梯8户以内基本不临街基本被高楼淹没出门为城市道路如何避免项目在产品上的劣势，抓住市场主动权城内产品投资产品居多小户型产品居多沿街产品，影响居住周边建筑物距离近出门为城市道路高容积率，低绿化率我们的产品有采光及户型对视沿街嘈杂，影响居住具有良好城市景观有城市公园（）专业提供企管培训资料产品配置提升是提高竞争力的好方法产品提升1赠送面积E、B户型赠送空中花园赠送面积39米28米1092平米45米30米135平米（）专业提供企管培训资料入户大堂及电梯间使用吊灯作为照明设备，全石材、高档面砖精装修产品提升2精装大堂及公共部分轿厢内设高档装修，门套为高级石材。品牌建议采用通力、奥蒂斯或蒂森克虏伯品牌，产品提升3电梯轿厢精装（）专业提供企管培训资料入户门禁建议采用彩色显示屏指纹门禁产品提升4门禁系统公寓电子锁系统在每套公寓内设置独立的门锁系统，住户可通过指纹、感应钥匙或密码打开公寓门；为确保公寓的安全性私密性，公寓门锁系统采用非联网型，为住户独享。公寓门锁系统的功能密码刷卡指纹验证身份功能延时自动锁定功能内部强制锁定功能丢失钥匙删除功能（）专业提供企管培训资料防盗系统增加户内报警按钮当有报警发生时间，要求在保安控制中心要有电子地图显示功能，并同时可将报警信号发送给住户指定手机上。产品提升5安防系统四客户分析（）专业提供企管培训资料客户区域研究项目地一级圈层周边客户周边单位职员、小区居民二级圈层重要客户沿环城路、朱雀大街及长安路沿线分布的客户三级圈层投资客户准备投资城内或二环物业客户，分布与项目区域周边或城内及二环沿线3050岁之间居多客户年龄公务员、个体商户、私企业主、国企职工客户职业报纸广告、围墙广告、路过项目地、网络广告、朋友介绍为主认知途径潜在客户描述市场客户特征分析本项目目标客户以项目为圆心进行扩散，随着距离的增加，客户对价格的敏感度降低，但对产品的要求增加。建议楼层的价差制定上考虑阶段层差；同层不同户型，制定朝向差之外，制定户型价格差（）专业提供企管培训资料五区域市场区域市场界定一点和三线的区域市场一点以钟楼为圆心，2公里之内的项目的区域市场特点投资性产品居多，价格西安最高，多为公寓型产品和商业，用地性质多数为商业和综合，钟楼的核心作用十分明显。第一线环城南路全段及环城东路到朝阳门段，环城西路到大庆路特点环城南路产品稀缺，价格高；环城西路产品最多，产品多样性强；环城东路产品少，价格不明朗第二线长安路从钟楼到小寨段特点产品类型分段性明显，商业集中地综合性物业投资用途，南门写字间投资自用，草场坡自住，小寨公寓型物业及商业物业项目地第三线朱雀路从西大街到二环段特点从城内的商业产品，到二环高档居住区（万科、九锦台），价格高地无明确的所属区域概念，夹在城内和环城路、长安路、朱雀路开发带之间优势价格洼地，开发真空，投资性和居住性兼顾劣势无明显所属区域，项目属性不明晰竞争项目界定界定条件区域类似和项目在同一区域或相近区域的项目产品类似和项目在产品规划和户型面积有重叠价格类似满足以上两条且价格类似的项目阶段类似在工程进度和开发阶段上时间相近（）专业提供企管培训资料竞争项目分析同类产品价格不高，优质产品价格高，规划硬件品牌优良区域市场分析项目在产品（户型、面积、规划）上和竞争项目相比没有优势项目在产品上具有一定的复合性，相比其他项目有一定多重性项目在地段上具有唯一性，其他项目无法复制和模仿项目在品牌上不具备优势，区域乃至区域周边市场品牌开发商较多周边项目的价格决定了我项目的基础价格12534差异化的市场定位才能打动客户项目需要找到独特卖点（）专业提供企管培训资料项目分析总结PART第二部分项目定位2（）专业提供企管培训资料任何一个项目都有其独特的价值，而项目价值是隐藏在重重表象之后的，这个价值可能是独特的无法复制的，也可能一个完善的体系，形成一个价值系统。写在项目定位前面项目价值是定位基础这是我们先于项目定位需要做的工作挖掘地段价值，提升项目附加值与周边项目形成差异化竞争通过项目塑造开发商的市场形象在合理的情况下，提升项目售价定位目的（）专业提供企管培训资料所以，让我们再次审视项目一价值挖掘城市景观城市绿肺历史留存文化底蕴居住投资功能项目的户型面积区间既有投资产品，也有居住产品项目周边客户购买居住产品的意愿较强项目的地里位置对投资客也是直接的吸引项目的购买客户购买理由很多既有自住意向，又兼具投资功能1234城市潜力股西安城内的旅游产业升级带来的区域聚变西安城市扩张带来的中心扩大效应朱雀大街作为西安市尚未开发的少数主干道之一交通便利带来的物业快速升值绝版地段带来的稀缺价值12534投资价值居住价值项目价值体系景观价值地段价值项目操作中，这四种价值需要在推广和销售中得到充分体现二产品定位概念定位集合了城内板块和城南板块的综合体朱雀大街、朱雀门的唯一性板块层面地段层面功能层面投资自住双重性产品衍生价值未来区域发展的大潜力本社区未来的生活的配套未来美好愿景卖什么概念定位稀缺地段文化内涵双重产品朱雀大街标志性项目形象定位建筑有价，位置无价属性定位文化景观公寓目标客群一次置业、二次置业、投资客、少量办公三形象定位从若干产品引发对项目客群的洞察微型车和MINI的差异品牌包装和产品的双重差异水与水的差异品牌包装的差异价格高于同类产品，但并非遥不可及更好的品质、更独特的品味满足购买者对技术、功能、情感的需求地段吸引关注情感弥补产品景观打动客户社区景观处处见景，朱雀门只有一个由近及远，5重景观体系城内夜景城墙景观护城河朱雀大街项目利益点解构天价之地，盛景公馆打造项目唯一性，兼备居住、办公、投资多重价值推广目的自住客户、投资客户、办公客户针对客户四大卖点形象定位项目案名要有的特性唯一性地段的契合文化历史感足够知名度皇气朱雀门项目即朱雀门，朱雀门即项目案名须借势最大化突显地段优势，用具象的历史建筑说明项目位置包容地段的历史、文化、优势朱雀门外黄金地段离城一里进退自如物业升值前景良好土地供应量少版块内新房供应短缺身份象征与西安城墙为邻心理自豪感唐皇城的正街身份优越感文化设施配套小雁塔、博物馆居住圈完善居住配套成熟生活氛围商务圈交通四通八达商务氛围成熟商业圈成熟氛围庞大消费群四价格定位定价原则每个阶段分别制订公布均价和一次性付款、按揭贷款的不同的优惠比例，当本阶段达到方案控制面积后，即进入下一销售阶段，实行下一阶段的公布均价和优惠比例。阶段控制均价和阶段控制面积“双控”原则位置差别定价原则分段投放房源，保证充分的价格提升空间原则各阶段实行位置差别定价策略，即根据每个阶段的公布均价制订出每套房源按照朝向、楼层、视野、景观、户型等不同的价格表，由开发商审批后执行在分段投放房源时，如果某一面积段或户型段售罄断档，双方可商议提前投放后段房在解筹前采取分步打开楼层的方式，刺探客户价格底线如先打开12楼以下的房源价格，如果客户接受，在打开18层以下房源价格，价格逐步走高价格定位根据周边项目的配套以及价格，我们考虑面市表价均价定位为56005800元平方米面市成交均价底价为50005100元平方米后期根据认筹、解筹的情况，逐步调整项目销售价格营销策略上考虑提高销售表价，通过点位优惠，制造价格落差，配合项目市场形象PART第三部分营销推广3一任务说明再来看看我们销售产品的情况销售房源户型配比三室两室一室331房源分布注按照层平图户型号编写，公摊按照20计算户型分布平均，销控主要在楼层和同类套型展开户型配比反映三室数量较多，需在定价和销控上考虑销售任务5万建筑面积，4万可销售面积销售周期1年（096106）入市表价5700元计划09年6月开盘，09年底60，280套房源10年6月交工，销售90销售回款2亿以上平均每个月40套销售任务平均每个月1800万的回款任务二营销策略营销总原则一个核心、两条线索、多个节点一个核心核心主题朱雀门两条线索产品线与客户线（明线）与主题相关的营销活动（暗线）多个节点展销会、解筹、开盘、工程进度节点、各种营销活动、节假日营销原则以与众不同的产品形象冲击市场，建立一定的市场知名度，通过前期认购、项目形象市场渗透，项目概念传递等营销动作进行项目营销推广。前期内部认购阶段以形象推广为主，诚意客户以交纳诚意金，签定申请书的形式达到认筹目的，同时辅以有效的宣传推广手段，逐步树立产品形象，推出产品主题。2在内部认购客户数量和质量达到一定程度后，进行开盘暨解筹活动，前期通过宣传推广在市场上建立朱雀门品质生活的产品形象，树立产品主题，同时形成供不应求的局面。3在强销阶段，利用多种营销活动和销售手段对产品进行推介在热销阶段，以营销活动配合产品分项卖点的宣传进行现场情景销售。4在持续热销阶段，利用工程进度，推广重心的调整，有针对性地剩余户型进行销售，同时对投资客户进行吸引。5在尾盘阶段，消化剩余单位营销总策略扩展渠道，有的放矢推广策略活动为主，客户为王三入市准备第一阶段内部认购阶段工程施工，根据情况悬挂条幅、户外广告、新售楼部装修完毕、看楼通道确定、宣传物料与资料准备，媒体策略确定、销售策略确定、销售价格制定。宣传工作准备、销售文件准备。宣传资料与物料到位、前期销售文件到位。宣传推广开始、开盘活动方案讨论确定。第二阶段正式销售期（开盘阶段）销售证件齐备，销售价格表制定完毕，认购客户数量达到预期数值，销售期相关文件制定完毕，销售期宣传物料（楼书、折页、围墙等）制作或更换完毕看楼通道包装完成，解筹（开盘）方案制定完毕，相关人员准备工作完毕。前提条件项目认购新销售部搭建完毕销售人员到位销售物料准备完毕宣传（路牌、围墙）项目解筹开盘销售证件齐备客户认购数量项目品牌广泛认知价格体系5月10日前准备完毕（预计）销售政策确定周边楼盘销售状态6月10日前准备完毕（暂定）入市时机新销售部的投入使用是认购的关键销售部选址因市政改造，项目营销中心为绿网遮挡持续时间23个月同项目营销时间重叠，必须重新设立营销中心基于4点考虑靠近项目项目地、位置显眼、人流车流密集、建筑物有一定品质临时接待中心方案1御城50平米商铺，可作临时接待中心，如图位置方案2在朱雀大街沿线寻找商铺作为临时接待中心（）专业提供企管培训资料房源销控合理利用工程进度，按阶段销控房源第一阶段销售主推低层房源及东西向房源客户群体周边客户居多关注点价格敏感、朝向不敏感需求户型面积2室、3室第二阶段主推南向房源，争取销售回款客户群体城内，城南客户居多，部分投资客户关注点价格敏感度降低，但对产品（朝向、面积、采光等）要求高需求户型面积2室内、3室、1室第三阶段主推具有城市景观的北向房源及投资性一室，工程进度支撑客户群体来源广泛，各区域均有关注点工程进度，交房时间，景观产品等，能接受相对较高价格需求户型面积2室、3室北向，户型面积小采光差，但无高层建筑遮挡，视野通透可见护城河、城墙、城内等城市景观南向，户型面积大虽有建筑遮挡，但视野较通透采光极佳，视野通透中间，户型面积大东西向，采光较差，且视野受周边建筑价格制定平层差以底价均价5050元平米计估算项目最低为4870元平米最高为5185元平米价格制定层差四阶段划分阶段划分第一阶段客户积累是重点直接关系项目开盘销售第二阶段进行阶段销控是重点保证价格提升及后续销售第三阶段客户寻找是重点本区域客户不足以支撑项目客源（）专业提供企管培训资料五阶段策略入市5月10日6月17日销控策略阶段目的客户认购阶段，积累250以上意向客户，认购交款客户200左右首推产品低层房源及东西向房源（不限楼层C、D户型及低层A、F户型）销售说辞明确价格区间（起价4500元（表价）），告知客户开盘有优惠，现在排号，开盘有额外优惠。认购方式1千元认购排号（VIP卡），开盘当天公开选房（甲方留够认购号备用）前期认购阶段，打探客户对价格的接受程度大量积累客户同时对前期对不良房源进行充分推介通过诚意登记的测试，对我们的价格定位、房源销控、客户群进行摸底（）专业提供企管培训资料价格策略报价策略只报起价4500元平米左右本案为首次开盘，在市场价格普遍低开及客户需得到期望折扣的心理下，需要利用开盘节点达到宣传与成交的双重目的，为后续的开盘销售打好头阵，否则将对本案十分不利。因此，建议在基础价的基础上分别对内部及公开客户实行优惠，以低价迅速引爆市场，获得开盘成交，同时在市场上形成热销态势，方便炒作。1000元抵10000，考验意向交1000抵10000，不限量发行，实名登记，可退，不可转让。蓄客优惠限时使用，限条件使用推广策略第一阶段（4月中旬6月上旬）形象导入VS蓄水开盘如何让市场迅速知道项目如何快速积蓄客户媒体整合，抢滩登陆；利益刺激，广开客源谁的朱雀门（）专业提供企管培训资料阶段传播策略信息爆炸性释放营造大氛围，周边户外封锁，“有效引导”放眼全西安，媒体集中火力，“高空轰炸”点线面组合，立体出击，数量取胜，封锁西安与其零敲碎打，不如一蹴而就重磅炸弹，一锤定音华商报四连版，西安首发谁的朱雀门悬念文化，吸引关注确立高端形象（）专业提供企管培训资料与其长期分散出击，不如短期全面覆盖数量取胜，封锁西安区域内灯杆旗短期大户外灯杆旗随营销节点更换，南二环户外长期持有阶段活动策略名利齐收，双管齐下公益类大型活动，造势，引发社会谈论系列性小型活动，聚客，支撑认购工作造势活动1行为艺术，引发好奇，费用低，见效快谁的朱雀门，街头巡游4月中旬4月末，每周周末学生项目周边高端消费场所停车场巡游，戴帽子、着T恤前胸“谁的朱雀门”，后背“项目名称电话”，制造焦点，引起关注。（）专业提供企管培训资料造势活动2权威发言，扩大影响朱雀门的前世今生4月底，西安文化名人、历史学家，座谈朱雀门的前世今生，报纸、电视新闻炒作营销活动1节日契机，应造温馨氛围，推介选房紧凑进行品美味，品生活“粽艺大观”暨产品推介会5月28日、5月31日端午节，环城公园高端酒店，意向客户参加品尝花样粽子，解读项目，凡到场客户均赠1000元购房券（）专业提供企管培训资料营销活动2面向周边客户，以孩子吸引家长，诉求项目景观卖点，继续客户儿童节环城公园图书展6月第一周，同公园管委会合办，政府性，周边单位客户参加积极性高开盘广告华商报617日、618日二期14首页通栏619日1期整版，开盘再造宣传高潮就在后天，决定非凡未来就在明天，决定非凡未来就在今天，朱雀门决定非凡未来为城市加冕，朱雀门盛大开放，全城齐观广播广告西安交通音乐广播、陕西交通音乐广播429日“就在后天，决定非凡未来”430日“就在明天，决定非凡未来”51日“就在今天，决定非凡未来”广告频次逐日增强，7次617日7次618日14次619日（）专业提供企管培训资料开盘6月18日8月10日开盘方式固定地点，集中解筹，集中选房开盘时间618日选房流程优惠卡登记客户选房分流确定房号柜台确认销控甲方确认签协议或合同（收首付或大定）留单备档案，恭送客户1、通过收集与整理业主数据，提供有效的产品意见和建议，为后期产品的调整和研发做出支持；2、对现有业主的消费行为、期望和需求偏好有更精确的了解，从而深入挖掘客户的深层需求；3、业主的关系维系，为后期圈层营销的可能性打下基础。（）专业提供企管培训资料开盘几件事目的消化150套左右房源开盘需利用开盘活动造势，力求一跑打响，以便为后期销售蓄备动能。1、开盘前梳理好客户落点，避免不必要的客户流失；2、开盘前做好价格测试，对定价进行调整；3、开盘前作好客户分类，提高对客户的把握，提高成交比；4、开盘配合SP活动，务必使现场人气“爆棚”；5、开盘作好销控，务必形成“抢购”的气氛；6、开盘前后相应的媒体造势，制造相应话题；7、开盘后进行逼签工作，加快资金的回笼。价格提升及价格策略价格成长可通过调节优惠幅度进行实现，不宜大幅提升均价，造成本案涨价的现象，以免产生混乱与销售抗性。开盘后20天后项目整体表价上涨100元表价达到57005900元策略一开盘9折优惠在开盘后15天内签订购房合同或缴纳首付款的客户，享受表价9折优惠。策略二认购客户99折上折客户在开盘前认购期内进行认购，交认购金后确认认购房源及资格，在客户开盘购买成交的基础上，进行99折上折一、开盘流程设计科学、合理、有序，具有较强的操作性。从客户等待、客户进场、客户逼定杀定，每个环节每个步骤都要有专人负责，维持整个开盘环节井然有序；二、开盘热销气氛的营造；通过对开盘环节的设计，不断给客户造成开盘热销的氛围，排队、抢购、销控一环接一环；三、对客户的杀定要有效、快速；通过案场有效组织，专业与过硬的业务人员一对一服务，实现快速有效的杀定客户；案场控制及组织开盘6月18日夜宴西安，入主朱雀焰火晚会客户共赏，制造周边知名度推广策略（）专业提供企管培训资料费用预算热销8月11日12月10日（）专业提供企管培训资料销控策略阶段目的项目热销阶段，销售整体房源的30，约150套首推产品除开盘阶段剩余房源，主推南向三室，争取销售面积销售说辞告知客户已经提价，但折扣维持不变，老带新有额外优惠销售方式低价房源做销控，作为特价房推出，吸引客户；同时，推出老带新促销政策、小团购政策。价格策略预留特价房，作为促销噱头，每平米表价提价100元，维持原有折扣，针对团购、一次性付款、老带新推出折扣促销，但须保证实收底价不变。以提价给客户造成项目增值、旺销的印象；同时在保证实收底价的前提下，推出促销优惠，刺激客户成交。优惠政策策略一新客户9折优惠提价后，凡新积蓄客户，在现行价格基础上实行按揭9折优惠、一次性89折扣优惠策略二老带新折扣优惠老带新成交，当面确认老客户介绍后，新业主88折，老业主免半年物业费。（在开盘期没有此类优惠）。老带新一次性付款，现有优惠基础上，享受99折。策略三购买多套优惠购买2套或2套以上房屋享受88折优惠。团购成交客户一次性付款，现有优惠基础上，享受99折。策略四团购客户优惠团购客户根据所购房源、户型及当时单价进行灵活处理。（）专业提供企管培训资料第三阶段（09年8月初12月中）形象强化VS二次蓄水行销建立如何扩展客户渠道如何开发投资型客户外埠行销，扩展传播渠道；价值分解，拓展投资客户群唯一的朱雀门阶段传播策略客户口碑媒体宣传利用成交客户，开展老带新优惠，拓展蓄客渠道大众媒体树立形象，小众媒体释放卖点阶段活动策略圈层活动，杀客为主老客户答谢新客户互动活动（）专业提供企管培训资料大众新闻活动声势宏大，时空交错，精神交流，文化动人把酒当歌，欢度国庆中秋佳节，城墙赏月，举办少儿咏月诗词会邀请成交客户、意向客户参加投资客户圈层活动2联合知名中小学，子女参赛获奖，家长购房优惠，刺激成交朱雀杯迎国庆梦想绘画赛时间9月举办儿童理想生活绘画比赛，让客户与孩子一起参与，体现项目人文关怀，设置奖项级别，根据孩子获奖级别给与家庭购房优惠（）专业提供企管培训资料年前小型客户联谊活动客户联谊活动、阶段促销政策，依次推出相声会、近身魔术、圣诞节、春节（）专业提供企管培训资料设置外展场榆林国贸新天地扩展项目传播渠道，提高影响力社区展示点02年以前建成入住社区外展场大超市或市区广场小团购政府单位企事业